2007年12月25日火曜日

不動産投資の勉強:賃貸住宅フェアで学んだことメモ(2)



不動産の探し方、売買、管理(2)

高利回りは大事。リフォームが必要な場合、余剰金でできるし、家賃を下げられても負担が軽い。

何割の部屋が埋まるかという「稼働率」も重要。利回り30%でも3分の1の稼働率なら実質10%の利回りとなる。

築年数も重要。古ければリフォーム代がかかり利回りが落ちる。

利益を得るためには優良物件を所有しなければならない。1)利回り 2)稼働率 3)築年数 この3要素をそろえたい。余剰金を生み出すのが重要。ローン+経費が少ない物件のオーナーになるべし。サラリーマンの信用は重要。

物件探しはネットを活用。優良物件の3つの要素がそろうことはなかなかない。しかし1000件に1、2はある。見つけたら電話で業者に聞く。売主がなぜ物件を売るのか、家賃は、稼働率は...など色々情報を引き出す。

良い物件入手のためのネットワークを作り上げるべし。不動産業者とコンタクトを取らなければならないが、アパートの仲介業ではなく事業用の不動産を扱っている業者とつきあう。これはと思う物件だったら見に行く。

利用するサイト

入門ネット
スリーラージ(会員登録をすると利回りごとにサーチできる。利回りは20%以上が望ましい。)
Christy

地方で駐車場がないと難しい。近所で借りられればよい。地方は、ほとんど土地の値段だけで家の価値はゼロ。しかし良い物件はある。

間取り図を良く見る。見るだけでも物件を見る目が養われる。和室がある場合などリフォームを視野に入れて価値を考える。

北海道は人口が減少しているので要注意。現在の稼働率でアパートを買うと怖い。人口は札幌に流れてその他の地方は衰退している。札幌から千歳のラインは人口は安定している。

札幌は新築が増え、供給が過剰。元々の家賃設定が低くて高利回りなら購入を考えても良い。

稼働率が悪い物件の場合、なぜそうなのか理由を調べる。経営者の手腕?家賃設定?業者の怠慢?すべてを改善したら高稼働率になるかもしれない。

不動産屋に勧められた物件は、物件の周辺の不動産屋に尋ねて裏を取るための情報収集をすべし。空室の多かった物件でも単に大家の本業が忙しかったからアパート経営をまじめにやれなかったということが空室の理由だった。この場合、新しい買主が利回りを20%に上げた例がある。不動産屋に話を聞けば現地の状況がわかるので例え物件が買えなくてもためになる。

Christyは1週間以内の登録物件を掲載。実際に営業マンと知り合いになり、20%超の物件を教えてくれるようになった。業者と出会って条件を出しながら気持ちが伝われば、業者から情報が伝わり、サイトにない情報も出してくれるようになる。

高利回り=優良物件
ではない。人口が減少している地域でもやり方によっては稼働率は上がる。特定の地域にあるからといってダメとか良いとかは言えない。空き家率ランキングトップの地域でも稼働率が最高を維持している。

関連記事

賃貸併用住宅建築は投資にはならないが純粋にマイホームなら何とか

スルガ銀行で住宅ローンを借りて賃貸併用住宅を建築するのはサラリーマンにお勧めできる?

賃貸併用で住宅ローン使って建てた物件は売りの時に苦しいのでは

賃貸併用住宅でオーナーが上に住むのは間違った構造

賃貸併用住宅を運営するメリット・デメリットを業者さんに学ぶ

賃貸併用より自己所有アパートに住む方が不動産投資としては儲かる

賃貸併用住宅で稼ぐためには工務店とやりあう覚悟が必要

賃貸併用住宅で稼ぐためのハードルは高い

銀行融資状況-スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い?

不動産投資の勉強:賃貸住宅フェアで学んだことメモ(1)



12月18、19日に賃貸住宅フェアに行き、セミナーを聞きまくった。以下は、学んだ内容のメモである。

銀行融資(1)

銀行融資のお願いは、自分のリスクが少ないことを説得する作業。銀行は原材料であるお金を調達してきて、儲けを上乗せして貸す商売。だから金利が安い時に借りるのが有利。

キャッシュフローを明らかにする文書、通帳、確定申告、登記に関する資料を開示する。自分の経営のやり方を分かりやすく書類にする。都合の悪い情報を隠さないこと。もし書類を出さないと自分に都合の悪い基準で銀行は評価する。自分の実績を示す書類を出せば、手堅い経営をしている証拠となる。従って低い利子で貸してくれる。

交渉をうまく進めるために、きちんとした服装、要領の良い説明、書類、資料を活用。多くの銀行を回り、最も金利の良い銀行を選ぶ。

自分で計算できることはやってみる。目標は利息額を最小化すること。グラフを作り、損益分岐金利を求める。

きちんと返済し、定期的に書類を提出すれば、その実績が次の借り入れの武器となる。

リノベーション

70年代のファミリー層から単身層へと賃貸の需要は変わり、入居者が物件を選ぶ時代になっている。

リフォーム=原状回復 + α

リノベーション=原状回復 + サプライズ

しかし、リノベーションに理解がない地域では効果がない。都心で城南、城西地域のアッパーミドル層が狙い目。

リノベーションを成功させた大家は、やみつきになる。全体の統一性が必要。一部分だけのリノベではだめ。

入居者の退去はピンチであるが、リノベでチャンスに変える。デザイン、間取り、構造強化、IT、セキュリティーを考える。

「リノベーション」、「賃貸の森」でネットサーチ。おしゃれマンションに住みたい人の8割はネットサーチでやって来る。

不動産の探し方、売買、管理(1)

ネット検索を日課にする。

不動産ジャパン
不動産連合隊
不動産なび
地元の宅建協会のサイト(売値安い物件ある。両手数料なので値引きされても平気だから)

500~1000万なら現金で買った方が良い。ボロ物件でも需要はある。関東にもある。

地図で自分が管理できる範囲を探す。通える距離にはなくても、管理費を払ってペイできる物件ならOK。

古地図を買って土地の由来を知る。川だった場所などは地盤がゆるい。

売れ残りの物件を狙う。指値が通るのは古くてハンディーのある物件。

最初の物件は安いものの方が良い。空き室の期間が長くても耐えられるから。

物件と図面は数多く見る。現場に行ったら近所の人に話を聞いて情報収集。

この物件を探す作業を朝と夜に単純に繰り返す。最終的には精神力で物件は買える。

利回りは最低20%は欲しい。30%が希望ライン。

管理会社は入れないが、入居者とはメールで連絡を取り合い即対応する。

田舎の中古戸建をペット可でリフォームして貸すのが良い。

客付けのために不動産屋を最低20件は回る。販売図面を利用して持って行く。

ウオッシュレットの導入は効果的。パナソニックがTOTOより安い。

20㎡以下のアパートは決まりにくい。北海道は敷金礼金ゼロの場合もある。

リフォームの見本をもらっておくと便利。

大工さんには、支払いを即座に行うとありがたがられる。大手メーカーの支払いは半年後だから。

リフォームは床、壁、天井の順で行う。薄い色が良い。

外壁の色--ナス紺は引き締まって見える。色の割合は9対1か8対2でアクセントは1%にする。

火災保険は県民共済が安い。

買いの目標は売値の55%。

関連記事

賃貸併用住宅建築は投資にはならないが純粋にマイホームなら何とか

スルガ銀行で住宅ローンを借りて賃貸併用住宅を建築するのはサラリーマンにお勧めできる?

賃貸併用で住宅ローン使って建てた物件は売りの時に苦しいのでは

賃貸併用住宅でオーナーが上に住むのは間違った構造

賃貸併用住宅を運営するメリット・デメリットを業者さんに学ぶ

賃貸併用より自己所有アパートに住む方が不動産投資としては儲かる

賃貸併用住宅で稼ぐためには工務店とやりあう覚悟が必要

賃貸併用住宅で稼ぐためのハードルは高い

銀行融資状況-スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い?

2007年12月24日月曜日

賃貸併用住宅:これからは、カモられないようにしたい(4)



頭の良い人がいるものだと感心しているだけではダメだとわかった。自分が賃貸併用の自宅を建てるということに決めたからには、不動産で収益を作り出す方法を考えなくてはならない。お金をもうけ出す方法としては、自分にとっては最も遠い存在だと思っていた不動産投資が、現実のものとして迫っているのだ。

とりあえず、不動産収益に関する本を立ち読み、買い読みし始めた。これは自分には難しそうだな、というものもあるが、ひょっとしてできるのではないか、と思わせる内容もある。現在までに約20冊の本を読了。ひとつのトピックである程度のインプットが蓄積すれば、自分にとって、いかに畑違いとか苦手の分野であろうと、なんとなく点が線になり、それらが有機的につながっていくのが実感できる。

それでも、果たして、こんなことをやってみる価値があるのだろうかという懐疑的な自分がいた。

1度書店で手に取って立ち読みした本があった。その時は、さほどビビッドな印象はなかったのだが、不動産収益本を読み進むうちに、なぜか気になり、買って読んでみた。「お金持ちになれる「超」不動産投資のすすめ」という長いタイトルであった。なぜ不動産が株など他の投資より有利で安全な資産形成かという説明に強烈な説得力があった。

というわけで、この本がかなりの原動力となり、不動産投資で資産形成を実施するという決意のステージへ移行できた。

よーく見ると、この本の著者は「金持ち父さん」の著者の不動産アドバイザーであるらしい。私は、「金持ち父さん」を数年前に読み、「経済的自由」を取得することに一瞬だけ燃え上がった時期があった。しかし、恥ずかしながら、実践への道を進めずに、だらだらと今日に至っていたのである。

なぜ、いつの間にか「不動産」へ行き着いたのかが、この本との出会いで、明らかになった。

もう時間を無駄にはできない。そういう思いで、このブログに不動産投資の学びの過程を記録しつつ、とにかく前へ進むことにした。

*銀行融資状況-スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い?

2007年12月23日日曜日

賃貸併用住宅:これからは、カモられないようにしたい(3)



そうこうしているうちに家を建てるプロジェクトを進行しながら「家を建てる」系の本を読み始めた。遅すぎる。すでに不動産屋から土地を言い値で買ってしまい、巨匠の建築家と契約してしまっていたのである。

遅すぎると思いながらも、一応、関連本やら渡辺篤の出るテレビ番組を見るとかの地道な努力を重ねていた。

自分が、かなりのアホであることに最初に気づいたきっかけは、書店で立ち読みした本であった。

「タダで自宅を手に入れるスゴイ方法」というスゴイタイトルの本。賃貸部分が50%までなら、住宅ローンが借りられる。ならばひとつの家を1、2階に2分割して、さらに1階部分は3分割して、3部屋を賃貸にし、自分は2階に住もう。金利の安い住宅ローンを利用して、なお収益物件の部分を最大に増やし、ローンを返済するどころか儲けを出そう。そういうスゴイ考えである。

世の中には頭の良い人がいるものだと思った。(続く)

*銀行融資状況-スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い?

賃貸併用住宅:これからは、カモられないようにしたい(2)



そもそもお金がもうかりそうだということで、マンションを売却して、家を建てるという構想が生まれたのだが、この発想自体が間違いだった。自宅は金を生み出さないのである。

「賃貸部屋を1室作れば、その賃料でローン返済の足しになるからいいかも」

賢い妻の助言があり、これを実行することにした。狭小住宅の巨匠にこのプランをお願いすると、わずか40㎡ほどの土地に3階建てで、半地下と1階部分を貸室、2、3階を自宅にするという素敵な設計が生まれた。

何もない状態の空き地に立つと、幅跳びの五輪選手なら1回の跳躍で端から端までいっちゃいそうな空間である。最初は、こんなところに、普通に暮らせるような家が建てられるのか、ということが、うまく想像できなかった。

やはり、プロにお願いすると違うな。そう思ったわけだが、この段階で、このプロジェクトにお金を払って協力していただいているのは、「建築のプロ」である。「お金を生み出す」プロではないのである。このことにもっと早く気づかなければいけなかった。

建築をプロに頼むなら、何かすべてがうまくいくような気になっていた。お金の設計を置き去りにしていたのだ。

家の設計に6カ月、建設に8カ月かかる。巨匠には最初にこう言い渡されて建築設計・監理の契約を交わした。そして現在、8カ月経過しようとしている。まだ設計の段階である。今年6月に施行された建築基準法の改正により、建築確認申請の手続きが、超煩雑かつ複雑になり、建築業界は混乱した。この、予期せぬとばっちりが、設計に大幅な遅れを生じさせる原因となった。これは、小さな問題ではなく、国のGDPを縮小させるほどのインパクトのある事件であったことが徐々に明らかになった。

6月以前に建築確認を取っておけば、ぎりぎりセーフで、この不幸に見舞われなかったのだ。うちとほぼ同時期に購入された隣地の建売住宅は、セーフで、もうすでに家は完成している。(続く)

*銀行融資状況-スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い?

2007年12月22日土曜日

賃貸併用住宅:これからは、カモられないようにしたい(1)



渋谷区に土地を買った。猫の額である。高かった。猫の額であるから、特別な技術を持った建築家でないと家を建てられないと思い込み、狭小住宅の巨匠にお願いした。今年の4月にスタートしたが、まだ見積もりも終わっていない。すでに土地代金のローンは払い続けている。まだ、利子分しか払っていないが、来年の6月には、元金支払いもスタートする。家が建ったら現在居住中のマンションを売却し、そのお金でローンの残債を片付けなければならない。それまでは、ローンはダブルで払い続けるという恐ろしい構図である。

現在居住中の自宅マンションの中に売りに出していた区分があり、その値段が購入した当時の価格より、かなり高かった。驚いた。2001年に住み始めた時は、購入価格より高値で売れるなどとは想像もできなかった。だから舞い上がった。

今年の春から持ち回りのマンションの理事長が回ってきた。管理費を削減するために色々と努力をしてみたが、疲れるだけで嫌気がさしていた。そんな折に発見した「マンション価格高騰」。もう売り払ってその金で一戸建てを買った方が、なんだか楽なような気がした。(続く)

LinkWithin

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...