不動産投資の勉強：賃貸住宅フェアで学んだことメモ（２）

不動産の探し方、売買、管理（２）

高利回りは大事。リフォームが必要な場合、余剰金でできるし、家賃を下げられても負担が軽い。

何割の部屋が埋まるかという「稼働率」も重要。利回り３０％でも３分の１の稼働率なら実質１０％の利回りとなる。

築年数も重要。古ければリフォーム代がかかり利回りが落ちる。

利益を得るためには優良物件を所有しなければならない。１）利回り　２）稼働率　３）築年数　この３要素をそろえたい。余剰金を生み出すのが重要。ローン＋経費が少ない物件のオーナーになるべし。サラリーマンの信用は重要。

物件探しはネットを活用。優良物件の３つの要素がそろうことはなかなかない。しかし1000件に１、２はある。見つけたら電話で業者に聞く。売主がなぜ物件を売るのか、家賃は、稼働率は．．．など色々情報を引き出す。

良い物件入手のためのネットワークを作り上げるべし。不動産業者とコンタクトを取らなければならないが、アパートの仲介業ではなく事業用の不動産を扱っている業者とつきあう。これはと思う物件だったら見に行く。

利用するサイト

入門ネット
スリーラージ（会員登録をすると利回りごとにサーチできる。利回りは２０％以上が望ましい。）
Christy

地方で駐車場がないと難しい。近所で借りられればよい。地方は、ほとんど土地の値段だけで家の価値はゼロ。しかし良い物件はある。

間取り図を良く見る。見るだけでも物件を見る目が養われる。和室がある場合などリフォームを視野に入れて価値を考える。

北海道は人口が減少しているので要注意。現在の稼働率でアパートを買うと怖い。人口は札幌に流れてその他の地方は衰退している。札幌から千歳のラインは人口は安定している。

札幌は新築が増え、供給が過剰。元々の家賃設定が低くて高利回りなら購入を考えても良い。

稼働率が悪い物件の場合、なぜそうなのか理由を調べる。経営者の手腕？家賃設定？業者の怠慢？すべてを改善したら高稼働率になるかもしれない。

不動産屋に勧められた物件は、物件の周辺の不動産屋に尋ねて裏を取るための情報収集をすべし。空室の多かった物件でも単に大家の本業が忙しかったからアパート経営をまじめにやれなかったということが空室の理由だった。この場合、新しい買主が利回りを２０％に上げた例がある。不動産屋に話を聞けば現地の状況がわかるので例え物件が買えなくてもためになる。

Christyは１週間以内の登録物件を掲載。実際に営業マンと知り合いになり、２０％超の物件を教えてくれるようになった。業者と出会って条件を出しながら気持ちが伝われば、業者から情報が伝わり、サイトにない情報も出してくれるようになる。

高利回り＝優良物件
ではない。人口が減少している地域でもやり方によっては稼働率は上がる。特定の地域にあるからといってダメとか良いとかは言えない。空き家率ランキングトップの地域でも稼働率が最高を維持している。

関連記事

賃貸併用住宅建築は投資にはならないが純粋にマイホームなら何とか

スルガ銀行で住宅ローンを借りて賃貸併用住宅を建築するのはサラリーマンにお勧めできる？

賃貸併用で住宅ローン使って建てた物件は売りの時に苦しいのでは

賃貸併用住宅でオーナーが上に住むのは間違った構造

賃貸併用住宅を運営するメリット・デメリットを業者さんに学ぶ

賃貸併用より自己所有アパートに住む方が不動産投資としては儲かる

賃貸併用住宅で稼ぐためには工務店とやりあう覚悟が必要

賃貸併用住宅で稼ぐためのハードルは高い

銀行融資状況－スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い？