不動産投資の勉強：賃貸住宅フェアで学んだことメモ（１）

１２月１８、１９日に賃貸住宅フェアに行き、セミナーを聞きまくった。以下は、学んだ内容のメモである。

銀行融資（１）

銀行融資のお願いは、自分のリスクが少ないことを説得する作業。銀行は原材料であるお金を調達してきて、儲けを上乗せして貸す商売。だから金利が安い時に借りるのが有利。

キャッシュフローを明らかにする文書、通帳、確定申告、登記に関する資料を開示する。自分の経営のやり方を分かりやすく書類にする。都合の悪い情報を隠さないこと。もし書類を出さないと自分に都合の悪い基準で銀行は評価する。自分の実績を示す書類を出せば、手堅い経営をしている証拠となる。従って低い利子で貸してくれる。

交渉をうまく進めるために、きちんとした服装、要領の良い説明、書類、資料を活用。多くの銀行を回り、最も金利の良い銀行を選ぶ。

自分で計算できることはやってみる。目標は利息額を最小化すること。グラフを作り、損益分岐金利を求める。

きちんと返済し、定期的に書類を提出すれば、その実績が次の借り入れの武器となる。

リノベーション

７０年代のファミリー層から単身層へと賃貸の需要は変わり、入居者が物件を選ぶ時代になっている。

リフォーム＝原状回復　＋　α

リノベーション＝原状回復　＋　サプライズ

しかし、リノベーションに理解がない地域では効果がない。都心で城南、城西地域のアッパーミドル層が狙い目。

リノベーションを成功させた大家は、やみつきになる。全体の統一性が必要。一部分だけのリノベではだめ。

入居者の退去はピンチであるが、リノベでチャンスに変える。デザイン、間取り、構造強化、ＩＴ、セキュリティーを考える。

「リノベーション」、「賃貸の森」でネットサーチ。おしゃれマンションに住みたい人の８割はネットサーチでやって来る。

不動産の探し方、売買、管理（１）

ネット検索を日課にする。

不動産ジャパン
不動産連合隊
不動産なび
地元の宅建協会のサイト（売値安い物件ある。両手数料なので値引きされても平気だから）

５００～１０００万なら現金で買った方が良い。ボロ物件でも需要はある。関東にもある。

地図で自分が管理できる範囲を探す。通える距離にはなくても、管理費を払ってペイできる物件ならＯＫ。

古地図を買って土地の由来を知る。川だった場所などは地盤がゆるい。

売れ残りの物件を狙う。指値が通るのは古くてハンディーのある物件。

最初の物件は安いものの方が良い。空き室の期間が長くても耐えられるから。

物件と図面は数多く見る。現場に行ったら近所の人に話を聞いて情報収集。

この物件を探す作業を朝と夜に単純に繰り返す。最終的には精神力で物件は買える。

利回りは最低２０％は欲しい。３０％が希望ライン。

管理会社は入れないが、入居者とはメールで連絡を取り合い即対応する。

田舎の中古戸建をペット可でリフォームして貸すのが良い。

客付けのために不動産屋を最低２０件は回る。販売図面を利用して持って行く。

ウオッシュレットの導入は効果的。パナソニックがTOTOより安い。

20㎡以下のアパートは決まりにくい。北海道は敷金礼金ゼロの場合もある。

リフォームの見本をもらっておくと便利。

大工さんには、支払いを即座に行うとありがたがられる。大手メーカーの支払いは半年後だから。

リフォームは床、壁、天井の順で行う。薄い色が良い。

外壁の色－－ナス紺は引き締まって見える。色の割合は９対１か８対２でアクセントは１％にする。

火災保険は県民共済が安い。

買いの目標は売値の５５％。

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