キャッシュフロー（ＣＦ）ＵＰ
セミナーで聞いた話は必ず１、２個実行するという癖をつける。頭で考えているだけでは、やらないので帰りの電車の中ででも手帳に書く。
管理会社とうまくつきあえば入居率が上がる。
所得が黒字でＣＦは赤字ということはある。
ローンが大きく利回りが低いと赤字になる。収入を上げるには空き室率を下げて高稼働率にする。方法＝ディンプルキー、エアコンを必ず入れる。それができなければ防犯対策グッズを付ける。
設備導入の是非は入居者に聞いてから判断する。
内見者への案内書はターゲットを絞り作成する。数字を入れて具体的に。不利な数字は入れない。駅歩２０分などとはせず、自転車で５分として、近く感じさせる。
入居者募集のチラシには、物件近くのスポットの話題を入れる。若い単身者ならミッドタウンへのアクセスはどのくらいか、などの情報を入れる。ファミリー向けなら近くに公園などがあることを知らせる。ターゲットとする入居者の生活スタイルに応じて変える。
外国人入居者は特に問題があるというわけではない。2050年には海外労働者は２５０万人となる。これは杉並区５個分である。外国人はしっかりしているし、滞納もない。ゴミの出し方を教えるのが難しいかもしれないが、区により英、韓、中語で説明はある。この説明を最初に渡しておけばよい。外国人入居者のメリットとしては、次の入居者を紹介してもらえること。紹介してもらった場合、次の入居者は家賃１カ月分を半額にしてあげる。前入居者も家賃半額にしてあげる。外国人の方は独自のコミュニティーを持っているので、空き室を防ぐためには効果的。
不動産屋に仲介料をアップして賃貸の客付けをお願いする場合は、こちらサイドの要求を口に出してみる。はっきりと、例えば、その不動産屋のサイトのトップに掲載して欲しいとかを言う。
長く住んでいただくためには、２年更新をした方には家賃の割引をする。あるいは、施設の内容を向上させたり、修理を申し出る。
土地活用を考える。空いている場所に自販機を設置。ポイントカード付きの物など最近は様々なスタイルがあるので調べてみる。
駐車場は家賃相場から若干落として募集してみる。
屋上に携帯のアンテナを設置する。月５万の収入になる。
とにかく持っている資産を有効に活用する。
支出減のために、ローン借り換え、管理費・固定費の見直しや交渉をする。費用の下げができない場合は、何らかのオマケを付けさせるよう要求してみる。
管理会社をつくり、所得を分散させると所得税減の効果がある。
管理会社とうまくつきあう。要求だけではダメ。会社と共通の目標を持って仕事をする。会話はまずお礼から入る。担当者はひとりに決めておく。相手を最後まで追い詰めず、逃げ道を残しておく。くどく言わない。
できる担当者
- お膳立てが得意な人＝「いつも助かってます。頼りになります」
- バリバリ営業型の人＝ある程度の裁量をまかせ交渉させる。「すごい。期待してます！」
もうちょっとの担当者
- 指示待ち型＝「細かいことも確実ですね」
- いい人型＝段取りはこちらで決める。「話すと元気になります。初対面の人でも話しやすいでしょうね」
- やる気ない型＝店長に代わってもらってフォローしてもらう。
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