2008年12月29日月曜日

住宅ローン決済 日銀利下げのおかげで遅れたがやっと決まった



本日、とうとう売却マンションの決済日が決まった。2009年1月13日。毎月16日と決まっているローン返済支払日のなんとか前に実現できてほっとした。

新築の住宅のローンと、所持していたマンションのローンのダブルローンを払い続けて1年半が経過する。

恐ろしい期間だった。あまりにも軽く考えていたマンション売却。それをあてに計画し始めた土地購入からの新築住宅。

いずれも素人考えの不動産投資である。不動産投資などという言葉が頭をよぎることがなかった時期からの無謀な行動の結果が、今、大きな節目を迎えようとしている。

日銀の利下げのおかげで、住宅ローン金利も下がるようだが、この発表の影響で、決済の日が、またも後にずれこんだ。

利下げは決まっているのだが、融資を出す銀行が、1月13日以降でないと住宅ローン金利を下げないという。したがって買主さんの返済負担が、わずかではあるが、下がるように、決済はこの日以降となった。

買主にとって金利がわずかでも下がることは、朗報である。決済の日が少しで遅れることは、売主にとって不利である。

売主が、いくら早期の決済を希望しても、買主にとって有利な条件にならなければ、決済をすぐに進めるわけにはいかない。買いたいという人が殺到しているわけではないからだ。不況で不動産市況が悪い時期に、物件を売ろうとする今回のケースは、売主にとっては最悪である。

今回の物件売却で学んだ最大の教訓

景気が悪い時は、絶対売るな。

景気が良いときは、とっとと売れ。

不動産の売買の原則だと思う。

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2008年12月22日月曜日

住宅ローン 日銀の利下げは不動産投資に有利に働くのか

日銀が追加利下げを決定した。ということは、住宅ローン、アパートローンの金利も下がるということか。

☆日銀利下げに関するニュース
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20081219-00000581-san-bus_all

これはローンを借りている者にとって朗報なはずだが、不動産投資の収支に関しては、ちょっと微妙かも。

確定申告において、払った利子は経費に計上できるから利子の総額が減れば経費の額も減る。経費により所得税を圧縮する効果と実際に支払う利子が減ることによるキャッシュフローの増加と、いったいどっちが得なのだろうか。

賃貸業を開始して、青色で確定申告をするのは来春が初めてである。住宅ローンを借りているだけでは、利子は経費になるなどということは、まったくなかった。この場合は、ひたすら金利が下がることはうれしかった。

たった1室しか賃貸はないのであるが、このようなことが気になる。白色に比べて申告の仕方がちょっと面倒くさくなったが、このような国策に関わる大きな話が、小さな経営にも影響してくる、ということがわかったのはおもしろい。

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2008年12月20日土曜日

住宅ローン 正式承認でマンション売却がほぼ現実に

買主さまの住宅ローン申請が正式に承認された。今回、人生初のマンション売却がとうとう決着しそうだ。色々な方にお世話になり、自分たちが真面目に動くことにより、不動産という「大きな山」が動いたように感じる。

ひとりの力では動かせない山を人さまの手を借りて動かす。クリーニング、ペンキ、壁紙貼りをやっていただいた業者さん。仲介の不動産屋さん。アドバイスをいただいた不動産屋さん。内装リフォームのアドバイスをいただいた妻の友人の方々。大家学びの会の会員の方。不動産投資に関わる経験豊かな方々。

本当にありがとうございました。

今回の不動産売却の一連のプロセスで学んだことは、すべてこれからの賃貸経営に役に立つと思う。やはり、失敗したな、と思う部分が一番重要で、痛い目に会った経験は、人間は忘れない。進んで失敗したいとは思わないが、「失敗しつつ成長する」というのは、学びのプロセスの法則だ。

2008年12月10日水曜日

マンション売却-物件売却最終段階で、最近、神頼みが多い

本日は渋谷警察署の裏あたりにある金王神社へお参り。

境内の公園で、ガードマンさんたちが棒を振りながら訓練中だった。

もう今日あたりは、売買契約を交わしているつもりだった。

まだ、結果は出ない。とりあえず、マンションに行き再び掃除を実施。

トイレを重点的にやった。ほんの数日間で、人も住んでいないのに、ホコリは積もる。エアコンの上は黒ずむ。

空き室というものは、とにかく手を入れないと、どんどん沈んでいくもののようだ。賃貸物件でほったらかしの部屋がなかなか埋まらないのは当然だな、と思った。

マンションを売りに出したおかげで、賃貸経営に役立つ気づきをいただいた。掃除力というものは、あらゆる場面で効力を発揮する。そう確信した。

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2008年12月4日木曜日

マンション売却-不動産を売ることの難しさ

 物件を買うのは簡単だ。金を準備するのは大変だが、自分の決断だけで、買うことは可能なので、自由度があるという意味で簡単なのだ。

 ところが物件を売るとなると、買いたいという人が現れなければお話にならない。

 しかも、その人が現金で買うなら話は簡単だが、ローンを設定するとなると銀行審査の壁が立ちはだかる。

 たった一人の方に買っていただくだけでよい。このたった一人を物件購入にまで結びつけるには、かなりの人に見ていただく必要がある。

 そのために、やらなければならないことが多い。リフォームはもちろんのこと、売りを担当していただく業者さんにヤル気を出していただくような努力もしなければならない。

 マンションの売却なんて、一生のうちに1回やるかやらないかだ。たいした事前勉強もせずに、実施するのは、すごく危険なことだと実感した。

 好況時に売り出すのと不況時に売り出すのとでは、まったく、手法が違うものになるはずである。不動産業者の選定、一般媒介か専任媒介か、リフォームのレベル、価格設定...。どれひとつとして誤った判断をしては、うまくいかない。

 そんなことも知らずに、今回の売却は始まった。

 結局、お金は、十分に準備した人のところにしか落ちていかない。

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2008年11月24日月曜日

マンション売却-なんとか購入希望者の融資審査が通ってほしい

本日も朝から売却マンションの掃除。トイレ掃除を真っ先に。重曹を使って便器の中を磨いた。

便所の神様は部屋に宿る神様の中で一番お金持ちらしい。なんとか微笑んでいただきたい。

土日月の三連休のオープンハウスは、妻と連日、朝から出かけて、掃除を実施した。

おかげさまで、住宅ローンの審査が通れば購入したいという方が現れた。この方は、収益ワンルームを都内Aざぶにひとつお持ちで、渋谷に自宅の新築マンションもお持ちだそうで、このふたつのローンを抱えた状態で新たな融資がおりるかどうかが最大のチャレンジだ。

不動産の営業担当の方は、SMBCで打診してみるとおっしゃっている。購入希望の方は、必要書類も素早く提出いただいているようだ。

最初の購入希望者が最も成約の見込みの高いお客さんである。これが、不動産売買の常識であるという。

今はひたすら祈っている。

2008年11月23日日曜日

売却物件への掃除力が効果を発揮しているのか

本日も朝から、売り物件の掃除をして、不動産業者さんと顔合わせをした。壁紙はかなり乾いてきたようで、窓の結露もなくなっていた。

床についた壁紙の糊を雑巾でふき取り、クイックルで仕上げた。妻は窓や玄関をふき掃除した。トイレを真っ先にやってみた。床だけで、便器の中まではやらなかった。

オープンハウス開始の11時まで何とかやれることだけはやってみた。

もう、すでに住んでいないマンションだが、このように手を入れることで、売却がうまく進むのではないかと思い、毎日通っている。気合を注入している。

掃除を終え、昼食をとり、久々に映画を見た。月に最低4本は見ていたのが、最近は新築とマンション売却などで、あまりにも時間が取れずに、数カ月間も映画館へ行けない状態が続いていた。

これはまずいことだ。映画は自分にとっては、想像力を生活の原動力とするための必須栄養素であったはずだ。

この栄養を取った後に、一日の営業を終えた担当者から連絡があった。

なんと5件も内見があった。ローン審査が通れば購入するという方も現れた。

これは、マンションを売り出してからの新記録である。

もちろん、価格を大幅に下げたという要因もあるだろう。

だが、壁紙貼り替えなどのリフォームを急ピッチで行い、積極的に掃除を行い、不動産業者とまめにコンタクトを取った結果のご褒美であると思った。

からだを動かしたことで、購入希望者も動いてきてくれているのだ。

明日も朝早くから、ひたすら掃除をすることにした。

2008年11月22日土曜日

マンション売却-名古屋からも売り物件を内見にいらっしゃいました

売却マンションの壁紙貼り替えの最終日となり、部屋の清掃などに行った。清掃作業にいそしんでいると来客のインターフォンの呼び出しが鳴った。

「TきゅうLぶる」ですが、という男性がモニターの画像に写っていた。

またも不動産仲介の営業の売り込みかと思い、追い払おうととっさに思った。だが、現在、専任媒介で売りをお願いしている業者の担当者の名前を出して、部屋の内見をさせていただきにきた、とのことであった。

購入希望のお客さんを連れてきたい、とおっっしゃるので、それなら、お願いします、と部屋に来ていただいた。

こちらは、媒介契約の業者から、何も聞いていなかった。Lぶるさんは、リフォーム業者が部屋で作業しているだけだと聞いていたらしく、売主がいきなり出てきて、「お主は、いったい何者?」という態度で、返答をしたので、ちょっとビビッたようだった。申し訳ない。

とにかく土日月の3連休にオープンハウスを実施していただくわけで、なんとかそれに合わせてリフォームを終了させてしまおうとたくらんでいた。

朝から、まだ壁紙を貼り続ける職人さんの横で、雑巾がけや、電球替えを実施した。

価格を下げたおかげか、本気でリフォームや掃除に力を入れ始めたのが、効いたのか、Lぶるさんが、女性の内見者を連れてきてくれた。

なんと名古屋からいらっしゃったとのこと。掃除をしていたので、業者と間違われたが、売主です、と自己紹介すると怪訝な顔をされていた。

年配の女性2人連れで、いったいどちらが購入希望の方だかわからなかった。業者は、この方たちに、あまり、説明をしていなかったようで、本当にうちのマンションに興味を持ってくれたかどうかは、わからなかった。

まあいい。来てくださるだけでありがたい。少なくとも「お客さんがまったく来ないお店」の状態は脱したのではないかという気がする。

*銀行融資状況-スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い?

2008年11月16日日曜日

売却価格をかなり下げ、リフォームして勝負

本日、専任媒介で契約の不動産業者さんと面談して、これからの売り出しの方針を決定した。

大幅な値下げとリフォームを同時に行うことで合意した。

壁紙と同時にガスレンジも交換することにした。

すでに売り出しをかけている物件で、しかも早期に成約に持ち込みたいわけで、業者さんとしては、売却活動に支障をきたすようなことは、していただきたくないような口ぶりであった。

売りの障害となっている原因は、リフォームをしていないからというものではない。そういう説明のようだった。

実際に売主が、内件にいらっしゃった人の言葉などを聞いたことがないので、これを鵜呑みにするわけにはいかない、と思った。

次の週の3連休にオープンハウスを実施する。営業する立場では、リフォームの作業で邪魔してもらってはならないわけだ。

今週中に少なくとも壁紙だけは完了させて、日、月の連休では、美しくなった部屋を見ていただくことを可能にしたい。

近隣のマンションの成約価格に近づけて大幅な値下げをしつつ、壁紙とコンロを交換する。もう、わずかな値下げを繰り返して、様子を見る時期は過ぎた。

大幅な値下げは、ハデな撒き餌で、リフォームは成約への決め技だと思っている。

リフォームにかかる金は、大きなリターンを得るための投資である。

投資のためのタネ銭をケチっていては、先に進まない。

今回の売却に関しては、すでにタイミングは逸している。せめて投資のための最低限の資金投入だけは、怠ってはならない。

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マンション売却リフォーム 物件の壁紙を貼り直すことに

なかなか厳しい状況であり、色々と悩ましい元自宅マンションの売却。悩んでいてばかりでは何も始まらない。何か新しいことを実行しなくてはいけないと思い、壁紙をすべて貼りかえることにした。

実は、今まで、数カ月間、住んでいた状態で売りに出していた時期も含めて、すべての仲介業者は、「この部屋の状態ならリフォームはせずにクリーニングだけで売り出してまったく問題ありません」と言っていた。

あるいは、他の物件に比べられば、ずっときれいだ、とも指摘された。

落とし穴はこういうところにあるのだな、と思った。

マンションを売りに出す作業を始めるずっと以前に、本を読み、売り出す時はリフォームをした方が高く売れると書いてあったので、それを実行しようと思っていたのだ。

いつのまにか、不動産仲介業者の言葉にまどわされて、やるべきことをやらなかった。

業者の目線は、マイホームの購入希望者とは違うということに気づいていなかった。

たとえ中古だとわかっていても、薄汚れたものより、ピカピカのものを選びたい。そう思うのが普通だろう。

自分だってそうだ。

今まで暮らしていて、お世話になった部屋を売りに出すということは、わが子を嫁に出す親のような愛情も必要だな、と気づいた。

化粧もしていないスッピンで、薄汚い格好でお見合いをする女性もいないだろう。

愛情のこもっていない物件に、人は魅力を感じないだろう。

というわけで、そんなことはしなくても良い、とアドバイスしてくれた方々に逆らって、壁紙を貼り直すための見積もりを業者にお願いした。

昨日は、2つの業者に来ていただいた。

そこで、なんと壁紙に続いて、またも「頭をガツン」と殴られたような指摘を受けた。

業者の方は、部屋の様子をまじまじと見た後質問なさった。

「ここは、いつクリーニングを入れられたんですか?」

1カ月前です、と答えると次々と、汚れの取れていない部分を指摘され、プロの業者なら、そのような汚れはすべて取り除いているはずであるという説明をされた。

よく見ると確かに指摘されたとおりで、自分たちで掃除をした状態から、あまり改善されていないのだ。

クリーニング完了後に、汚れが取れていないということは感じていたのだが、プロでも、こういう汚れを完全に取るのは無理なんだろうな、とあきらめていた。

なにしろ、プロの業者に部屋をクリーニングしてもらうなどということは、初めての経験だった。どの程度の出来ばえだったら合格点なのか、さっぱりわからなかったのだ。

しかし、この時の自分が感じたことを、率直に業者にぶつけてみれば良かったのである。実際に、クリーニングの作業を行った後に、その会社の責任者は、完了後のチェックをしていなかったのだ。

知り合いの方にご紹介をいただいた、ということもあり、言い出しにくかったのも事実だ。

今回の教訓は2つ。

自分の直感を通じて納得したことは、自分を信じて、まずはそのとおり行動を起こした方が良い。

人に頼らず、自分で業者を探して決めた方が、業者に物が言いやすい。

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2008年11月15日土曜日

売り物件について不動産業者に相談してみた

ポッドキャストを運営していらっしゃる神戸不動産の田中さんという方に、売り出し中の旧自宅マンションについて無料相談を受けていただいた。

マンション売買のノウハウについてのポッドキャストを定期的に配信なさっていたので、勉強のためにipodに入れて聞いていた。毎月、電話で無料相談を受け付けていらっしゃる奇特な方だ。

設定価格を複数決めておいてから、段階的に下げていくのはどうか。これは田中さんもメルマガで紹介していたので、実行してみようと思った。

物件の近所の売り出し価格や成約事例を見て、それに合わせて下げていくのは正解なのか?

これについては、売り出し価格や成約価格は、わかったとしても売主の事情は、わからない。つまり、売り急いでいる人もいれば、余裕の人もいる。

結局、みんな様々な事情を抱えて売りに出しているわけで、それを見て、自分も合わせて、価格を設定するのは、必ずしも正解とは言えないのではいか。それよりも、自分の状況、つまりローン残債がいくら残っているのか、などという都合から決めた方が良いとのこと。

壁紙を張り替えてみようと思っているが、これはどうか?

確かに見に来た人に良い印象を与えるので、効果はあると思うが、壁紙は購入者が張り替えることができるので、その費用も考えたうえで、マンションを選ぼうという人が多ければ、あまり意味はないかもしれない。

やるとすれば、量産品の安値のもので、なおかつ、厚手の高級感のあるクロスを使う。値下げの価格は、下げる予定の価格の少し上で止めてみる。

不動産業者との契約は、現在は1カ月の専任でお願いしているが、他の業者も追加して一般でやり直した方がよいのだろうか?

これに関しては、市況が良くて、売れ行きが良い時期なら、複数業者で一般でも良いかもしれないが、現在のように売れていない状況では、一般だと、業者は広告に金をかけにくい。

専任でも、ネットへの広告やレインズで、情報はいきわたるはず。チラシをまいて売れなければ、業者は一銭の得にもならない。したがって一般で契約しても業者は広告に力は入れないだろう。

これからの市況については、新築も売れないので、中古もさらに価格が下がる可能性が高い。新築がさらに安くなれば、中古は、さらに下げざるを得なくなる。

来年の春以降は、さらに下がっていくと思うので、なるべく早く売却した方が良い。

もし、売れない場合は、賃貸に出すという選択肢もあるがどうだろう?

賃貸に出して、賃借人が居住した状態で売りに出せば、収益物件として見られ、収益還元法で計算されるので、売り出し価格は安くなる。売りに出す場合は、空きにしてからでないと高く売れない。

賃貸の場合は、いくら収益が上がるのかをシミュレーションしてみる必要がある。

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どれも大変参考になるアドバイスで、実行してみようと思う。

2008年11月7日金曜日

オバマは経済循環の波に乗ったのか...

とうとう自分と同じ年齢の人間が米国の大統領になった。オバマは歴代大統領の中でも若い方かな、と思っていたが、JFKは43歳、ルーズベルトは歴代最年少の42歳で大統領になっている。

自分が年をとっているのだから、自分より年下の人間が、増えていくのはあたりまえ。そうは思っているのだが、時代の流れをを感じてしまう。

キング牧師が暗殺されたのが1968年。64年に公民権法が施行され、米国で真の奴隷解放が実現した年から44年を経てやっとアフリカ系米国人の大統領が誕生した。

アフリカ系といってもオバマはアフリカから強制的に連れてこられた奴隷の子孫ではない。黒人とは言っても母親は白人である。

80年代に民主党の大統領候補選に出た黒人牧師ジェシー・ジャクソンは、オバマの選挙勝利のスピーチを聞きながら涙を流していた。

奴隷の子孫か、アフリカからの移民の子供か、という区別が問題になったわけではない。なんだか難しい人種や文化や歴史やらの違いを冷静にひっくるめて「そんなことはどうでもいいから先に進もうよ」みたいなメッセージを全身から発散し続けた。

ジャクソンのような公民権運動家の対決姿勢を露わにするスタイルとは一線を画した。というより、違う種類の政治家であるということを前面に出しながら、ジャクソンの支持者のような人たちをも取り込んだ。

自分の生い立ちや立場に最大のレバレッジをかけて勝負に出た。

たぶん、したたかな戦略家でもあると思う。

「100年に1度」などと言われる金融危機のおかげで、どん底経済からのデビューである。これ以上悪くなることはない、というところからスタートするわけで、ちょっとでも良くなれば、「成功した」ということになるだろう。

「底値の株」を買ったのと同じようなタイミングで指導者の地位に就いた。すごく間が良いと思う。

経済の循環に逆張りをして、利益をあげていくのが成功する投資家である。政治家の世界も同じようなもので、最悪の時期に登場した人間がヒーローになれる可能性が高い。




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2008年11月3日月曜日

JR代々木駅近の行列ラーメン店に行った

新居から徒歩5分でJR代々木駅から徒歩1分のまぶしく黄色い看板のラーメン店が気になっていた。引越しから1カ月以上経過して、やっと試食してみた。

金を払って食べに行くのに行列するのはバカらしいから嫌いである。いつ行っても誰かが並んで待っていた。店内はすべてカウンターで10席ほどしかない。

明治神宮から帰宅する途中、たまたま行列が存在しないのを発見。トライした。

「らすた」であるから店内の音楽は「レゲエ」であった。従業員のお兄さんたちは「レゲエ風味」はまったくなかった。

お店の看板名と同じ「らすた麺」というものを注文した。店の看板の色と同じく黄色く太い麺である。黄色い看板-らすた-レゲエ-黄色い麺、と一応つながっている。茹でる前の箱に入っていたものを見ると黄色というより、オレンジっぽい。

海苔数枚でふたをされたラーメン丼が出てきた。

トリと黒豚でとったスープという説明が壁にあった。

醤油トンコツという系統らしい。食べる前は、もっと油ギトギトかと、ちょっと心配だった。

意外とあっさりしていて、スルスルと入る。ウドンっぽい太麺はスープと合っていた。

ニンニクのすりおろし、ショウガのすりおろし、豆板醤がカウンターに置いてある。これらを一定量調合していただくと、さらにおいしい、という説明があった。

全部入れてみた。オリジナルのスープよりおいしくなったかはわからないが、それぞれの薬味はすべて好きなので、満足した。

山の手線駅から1分の路面にお店を出すのに賃料はいかほどだろうか。このような物件の利回りはまったく想像もつかない。想像もつかないが、自分にお金がザクザク入ってくる商業物件を所有する絵は想像したい。

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2008年11月2日日曜日

賃貸併用住宅部屋の風呂の排水に問題が



入居者様から、今度は風呂場の不具合で連絡があった。シャワーを使うとあっという間に水がたまり、それが近接しているトイレまで流れてしまうとのこと。

しまった!排水がうまくいくかどうかのテストを入居していただく前にやっていなかった。

新築物件であるから、入居前に部屋を汚してはマズイということだけが頭にあったのである。

工務店もテストはしていない。

入居者様にテストをさせてしまい、その結果、欠陥を発見されてしまった。

まずい。まずすぎる...

入居者様にダメ出しをしていただいて、物件の価値を向上させていければいいのかな、などと甘いことを想像していたが、根本的に使えるか使えないかを確認しなかったのは大家失格である、と思った。

現場監督さんに来ていただいて、風呂場床の勾配や排水口をチェックしていただいた。勾配については、何か手を打つのは難しそうだった。排水口の手前が流れにくくなっていることが改善されるかどうか対策を考えてもらうことになった。

早めに改善しなければ、シャワートイレ付属のトイレの不具合も引き起こしそうでちょっと怖い。
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2008年10月27日月曜日

賃貸併用住宅の貸し部屋はなんとか入居いただき、次はマンション売却



怒涛の新居完成から引越し、玄関前の労働力投入、ダメ工事もろもろ...。とにかくやること満載で、このサイトになにやら書き込むという気力がわかなかった。

おかげさまで、賃貸部屋に入居者様が引っ越していらっしゃり、「ひとつ屋根の下」で暮らすことになった。自分の家の一部分を人様にお貸しして、お金をいただくという自分としては、人生初の画期的な試みがスタートした。

家のつくり自体は、快適なのだが、残念ながら音の問題が出てきた。風呂の排水音が、賃貸部屋に響くのだ。工務店さんに風呂の配水管の調整をしていただいたが、排水音そのものを消すことはできない。

建築家によると、配水管は外壁にあるので、問題ないはずだが...というような説明があった。なんのかんの言っても、建築家は、自分の設計した家に住むことはない。実際の生活音を真剣に検証して、設計後の問題に対応して改良しようという機会は、あまりないし、そのような努力をすることは、ないのではないかな。そういうことにエネルギーと時間を費やしてもおそらく建築家の得にはならない。

ところが、住む人間は、そこから長期間の問題を抱えることになる。これを自分なりに解決していかなければならない。

地下から3階までを貫く螺旋階段も同じように、音の問題を抱えてしまった。忍者のような忍び足で昇り降りをしなければならない。

身体のインナーマッスルを鍛えるには良いかもしれない。

しかし、賃貸部屋を末永く維持していくためには、なんとか根本的防音対策を完成させなくてはならないようだ。

現在の最優先課題は、防音対策とマンション売却である。なかなか、ひとつのことに集中できる状態にはならない。一度にいくつものことができない不器用な自分にとっては、若干頭が痛い。

それでも「解決できない問題などない」という気構えで、アクションを起こしていきたい。
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2008年9月7日日曜日

賃貸併用住宅のコルクタイルを素人が貼るという無謀な労働力投入



土曜日まる一日を費やして、3階の床にコルクタイルを貼り付けた。ボンドの香りに頭がクラクラ。慣れない、というか、やったことない肉体労働で、汗みどろのヘロヘロ。

現場監督さん、建築家の先生とアシスタントの方に、手伝っていただき、なんとか、1日で、貼り終えることができた。金を払って、労働をプロの方にお願いするのか、自分の身体と時間を使って、しょっぱい仕上げにするのか。そういう選択の厳しさと現実を思い知らされた。

日曜の朝は、太もも、腰、背中、腕などに、いや~な筋肉痛を生じ、全身が重い。歯をくいしばって、再び、現場へ行き、タイルにはみ出たボンドをふき取る作業を行った。

建築の現場作業をなめてはいけない。2日間の労働力投入で、引越しの準備などに使わなければならない時間を失った。この時間は本来、金で買えるはずのものであった。
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2008年9月3日水曜日

賃貸併用住宅-建築いよいよ大詰めに

建築中の賃貸併用住宅のビデオ撮影の前日に、豪雨があり、現場が影響を受けていないか気になっていた。地下に若干水が入っていたような痕跡があったが、大事にはならずにすんだ。外壁工事も終わり、外観がくっきりしてきた。

急ピッチで進む現場にお邪魔して撮影するのは、まさに「お邪魔」であるが、現場監督さんが、とても丁寧に、協力してくださる。まったくありがたいことだ。以前読んだ本で、住宅建築は、現場監督さんの実力がかなり重要だ、という情報を得ていた。まったくその通りだと実感している。
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2008年8月23日土曜日

賃貸併用住宅 建築が大詰めへと向かい、ぎりぎりの交渉で自己投資の重要性再確認

急に涼しくなった。飼いイグアナのおかげで、例年クーラーを使用しないのが原則の我が家である。「夏バテ」という言葉は、とっても生ぬるい。それくらい厳しい夏の生活を毎年乗り切っている。そんな夏が間もなく終わりだなあ、という雰囲気が漂いだした。

そういうぬるい雰囲気が出てきたこの季節。いよいよ建築中の賃貸併用住宅の工事が大詰めを迎えている。

妻は、施主支給の物品、設備を調達するために、奔走し、工事のタイミングと合わせて、搬送するためには、どうしたらいいのか、というとんでもない面倒くさい労働力を投入している。

本日は、建築家、工務店社長、現場監督を交えて、諸々の打ち合わせを実施した。最大の課題は、隣人のクレームによって、なぜか生じた、設計変更にからむ工事費用の追加をどうするのかということだった。

当方は、この件に関しては、一切の落ち度も責任もない、と思っていたので、その旨を、表明した。つまり、一銭も追加の費用を払うことはしない。そう宣言した。しかし、結局、その費用を捻出するために、まだ、工事が行われていない部分について、削除してもしようがない、と思われる工事について、泣く泣く断念するという決断をして、総費用を削減してもらうことにした。

それでも追加費用を埋めるほどには至らぬ場合は、建築家、工務店で残りの費用はかぶってもらう。そういうギブ・アンド・テークで、お互い納得した。

このような、難しい、金に関わるぎりぎりの交渉というか、かけひきが、昨年春の建築請負契約の時点から現在に至るまで、延々続いている。

大変なことである。ほかに表現しようもないが、大変なのである。

だから、2度と、家を建築するなどということは、やってはいけないと思うし、家を建てたいなどという人がいたら、思わず、「絶対やめた方がいいよ」と強く説得してしまう。

家を建てるなんて、普通の人にとっては、1回あるかないかである。経験なんてあるはずがない。それに対して、建築家や工務店は、それが日常の商売である。まともに対峙していて、勝ち目があるはずがない。

やっとシャドーボクシングができるようになったジムの練習生が世界ランカーと同じリングに上がって試合をするようなものである。最初から、勝敗は決まっているどころか、試合が成立するはずもない。

だから、怖がることはない。思い切って、世界ランカーの顔面目がけてパンチを打てば良い。それを心がけてやっている。

でも、まったく練習なしで、そんなことをやっても「かすりもしない」。

少なくとも、相手をたじろがせることができたのは、金をかけて、勉強したからである。そんなに大げさなことではない。1500円の本一冊を読むだけでもその効果はあったのだ。

自分に投資する(不動産投資の学校)ことが、最大のリターンが帰ってくる。その現実を、見せられたのが、本日の成果であった。

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2008年8月17日日曜日

底値で買うという投資の王道を中国料理店で実践されている

先週の日曜に、お世話になっている中国料理店「チャイナハウス-龍口酒家」で食事をして、投資の王道のようなものを気づかせていただいた。

マスターが、包丁で、下ごしらえしていた、キノコ様のものを見て、尋ねた。なんとこの時期にマツタケだった。「中国産だよ。この時期は安いけど、日本産が出てくると、中国産も同時に値が上がるから」

そういう説明だった。なるほど、旬になると人気のある日本産の値は上がるのだが、それに釣られて、人気のない中国産も値が上がるらしい。

今、中国産を買って、料理すれば、お客さんに安値でマツタケ料理を提供できるということだ。このお店のシステムは、すべて、おまかせで、次々と出される料理を黙々と消費して、食べられなくなったら自分でストップをかける。自分が止めた時点で、この日マツタケが食べられたかどうかは、「時の運」だったわけだ。

「安く買って高く売る」というのが投資の王道である。このお店の場合は、良いものをリーズナブルな値段で提供することが、基本である。安いマツタケで、大もうけはできないだろうが、その日、食事をしたお客の満足度が上がったのなら投資成功だろう。

中国産は、香りがいまいち。そういう評価もあるようだが、この日いただいたものは、良い季節の香りを漂わせていた。

2008年8月9日土曜日

仲介の不動産業者さんが建築中の賃貸併用住宅を見学に

昨日、専任で賃貸の仲介をお願いしている、不動産業者の担当者が、建築中の現場をチェックにいらっしゃった。

なんと、貸室の内見希望者が、ネットを通じての申し込みで20件近くあり、収拾がつかない状態だとおっしゃっている。以前は内見の希望は、電話でしか受け付けていなかったのをサイトで受け付けるようなシステムを開始してからの快挙のようだ。

他の物件もサイトで紹介されているわけだが、拙宅の物件のようには内見の希望はないらしい。ただ、この内見希望者の数がどのくらい、実際の入居につながるかはわからない。

なにしろ、実物が完成していない状態なので、間取り図と住所などおよその情報しか提供できていないのである。

担当者に「大人気」の理由をお伺いすると、おそらくメトロ副都心線の近くであるなど、立地の良さが大きいのでは、というお答えであった。

それでは、もっと賃料を上げた方が良かったのでは、というスケベ根性が頭をもたげてくるが、賃料を上げたとたんに、みんな引いてしまう可能性もある。賃貸の成約は「立地と賃料のバランスで決まる」という原則がある。今は、絶妙のストライクゾーンに入っているのかもしれない。これを敢えて崩して、賃貸の契約に持ち込めるのかどうか。仮に成約しても、長期入居はしていただけないのではないか。そういうリスクもあるだろう。

内見をしていただくのは、内装の設備ができてからの方が良いだろうということで、9月に入ってから開始することになった。実際にどれくらいの方が「本気で」見に来ていただけるか楽しみである。

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2008年8月6日水曜日

賃貸併用住宅の建築は着実に進んでいるが...

現場監督に案内していただいて、建築現場の内部を撮影した。貸室の風呂・台所部分は意外と広く感じた。ワンルームで水場が、部屋と分離しているのは、すっきりして心地良いのではないだろうか。それとも、いちいち階段であがらなくてはならないから面倒くさいと思われるかな。居住者の住み方と生活哲学によって見方は違うであろう。良い方に考えたい。


不動産投資の勉強:賃貸住宅フェア-各種投資商品と比較した不動産の魅力と法則づくり

賃貸住宅フェア2008in東京で聞いたセミナー(8月5日)のメモ。

講師は午堂登紀雄さん。

最近は5~10億の物件が値下がりしている。損切りしたいファンドや業者が億単位の値引きをしている。

優秀な不動産業者と仲良くするべし。融資が通りやすい。選定にあたっては、実際に会って話してみる。会社の規模や知名度は、担当者の能力とは無関係。お金のニオイをさせて買う意欲を見せるべし。

ネットに出ているような物件は売れ残り。業者と仲良くなれば川上物件をつかみやすくなる。

資産を組み替えて負債比率を抑える。中途半端な物件は危険。

管理会社が管理したい物件とは、特徴のあるもの。あるいは手数料をたくさんもらえるもの。2カ月分の礼金を払えば業者は素早く動いてくれる。

管理会社の能力を見抜くには、入居率を見る。そのための戦略は何かを探る。例えば、リフォームコストを聞いてみる。クロスの㎡単価は?1200円では高すぎる。関東では600~800円くらいが妥当。

退去時の精算のスピードを見る。退去時に同時にリフォーム業者を連れてきて、すぐにリフォームにとりかかっているのか。退去の後、2、3日して、そこから見積もりを取っているようでは遅い。

管理会社との関係は適度に緊張感を持つべし。客付けなどで、あまり、あせっているように見えると足元を見られる。

部屋が狭いから客が付かないわけではない。14.58㎡でもよく入っている。65000~68000円取れている。人気の学芸大前5分だから。賃貸は場所と家賃のバランスで決まる。

融資付けは常識にとらわれていてはダメ。RC、区分、自己資金ゼロ等々。RCは特定の銀行が好き。区分はだめという銀行もあるが、良い場合もある。自己資金ゼロの場合、債務超過になれば、2件目はNGだから1件目は重要。

どの金融機関に持ち込むかが重要。木造や利回りが好きなところもある。最近は、それぞれの金融機関の物件に対する評価基準が固まってきている。物件の種類と金融機関の組み合わせを間違えなければ融資は通る。現在は融資はしぶいが、お金のある人にはチャンス。3~10億の物件はまだ下がる。

不動産投資はチームプレーである。

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2008年8月2日土曜日

賃貸併用住宅-収益物件をつくりたいなら追加工事は避けるべきだ

収益物件をつくりたいなら追加工事は避けるべきだ、ということを学んだ。ある程度、予測はしていたが、家をつくっている最中に次から次へと、建築契約をした時以外の出費を伴う工事などが出てくるのである。

便器にシャワートイレを付ける。そのトイレの横に風呂場があり、シャワーカーテンで仕切られる。これが電気設備的にはNGらしい。法律で決まっているわけではないが、電気設備でコンセントに接続する必要のあるものは、壁で遮断して、水がかからないようにするべきだということらしい。

この壁をつくるために、20万円近くかかるというお知らせが、建築家を通じて工務店からあり、仰天!した。建築費見積もりの最終段階でも、そんな話はまったく聞いていない。トイレと風呂場を壁を仕切らずに、カーテンだけの一体型の設計にしたのは、建築家であり、こちらの要求でもない。設計の段階で、シャワートイレを設置することも分かっているので、建築が始まってから、このようなものを要求されるのはおかしいのである。東京電力に聞くと、絶対に壁をつくらない、とだめだ、という訳ではないと言う。

結局、電源コードを電源に直付けにして、水の影響を受けないようにすることで、壁をつくらずにすむような話になってきた。

ここで、一段落と思っていたら、今度は、「漏電遮断器」というものを設置しなければならないというお知らせ。これを4カ所に設置しなければならないので、1個4200円を要求されている。これも、建築契約の時点で含まれていないのは、おかしい。

このように、建築が始まってからも、次々と追加工事や設備の名目で、新たな出費を迫られる。これらの出費の要求を、いちいち鵜呑みにしていたら大変なことになる。

当初は、何の知識もなく、始めた賃貸併用住宅ではあるが、いまや、少しでも利回りを増やすことにエネルギーを注いでいるつもりである。

追加の出費は、こちらが新たに要求したものでない限り、すべて建築契約の見積もりの中に含まれているはずである。そういうスタンスで、これからも話を進めていかねばならない。そう固く心に誓うのであった。

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2008年7月28日月曜日

賃貸併用住宅-床などが着々と張られている

鉄骨が組みあがり、内部の大工作業が始まっている。ビデオを撮ってくれた妻によると、地下は、炎天下でもひんやりと気持ちよく、椅子や冷蔵庫なども設置され、作業する方たちの憩いの場となっているようだ。真夏の悪条件でも、憩いの場となるならば、居住者にとっても快適なものとなるのであろう。ありがたいことである。

2008年7月14日月曜日

売却マンションの売り方を変えてみた

当初、ある収益物件を中心に扱う業者に専任媒介で仲介をお願いしていた自宅マンションを、「一般媒介契約」に切り換えて売り出し方法を見直した。

知名度のある大手3社を選び、それぞれ1カ月という契約期間に限定した。ひとつの社は、3カ月じゃないといかん、と主張していたが、結局1カ月の契約を了承してくれた。

本に書いてある情報や、業者から聞く話などを総合すると、専任と一般の違いやメリット・デメリットは、仲介業者から見る立場と売主の立場では、違ってくるようだ。最終的な決断は売主がするものであり、納得のいく価格で売れれば、良いのであって、どちらが正解というものはないと思う。

業者は手数料をいわゆる「両手」で取れればうれしいので、確実性があり、競争に巻き込まれない「専任」を好む。業者は、「専任の方が、そのお客様の物件を責任を持って、一生懸命売ろうとするから、安心である」と説明し、こちらを勧める。

この場合の問題は、専任の業者にやる気がない、あるいは売る実力がない、場合である。競争がないから、モーチベーションは低い。実力がなくても、だらだらと時間をかけることができる。このような負の要因がそろうと危ない。だらだらと時間をかけて、結局売れないので、値段を下げざるを得なくなる可能性がある。

一般の場合、複数の業者が入り乱れる結果、競争原理が働く。一般だと「やる気がなくなる」と警告する業者はいるが、現実には、1カ月の契約でも大手の業者は、やってくれるのである。ようするに「売れる見込み」のありそうな物件が、「売れそうな相場の値段」で、まな板の上にのれば、業者は、積極的に仲介をしたいと思うようだ。

業者は、売買の手数料を稼ぐのが仕事である。どういう契約形態であろうと、結果を出してなんぼである。このことを頭に入れて、仲介をお願いすることが重要である。

2008年7月13日日曜日

賃貸併用住宅-とうとう上棟式に到達

7月11日、「友引」に上棟式を行った。すでに8日の時点で骨組みはほぼできあがっていた。木造ではないので、本格的な段取りの儀式はできなかったが、建築家、現場監督、職人さんの少数の関係者にお集まりいただき、簡易的でささやかな式となった。

日本酒と月餅を皆様に贈り、工事の安全と家の健全性を、お祈りした。月餅は懇意にしている中国料理の店「チャイナハウス」に特別にお願いして、つくっていただいた。カラメルを煮詰めて、寝かせたりという作業があり、短時間ではできるものではないそうだが、無理を言ってお願いした。あんこも材料が、急に調達はできないので、ココナッツ餡になった。ひとつ我が家でも、食べてみたが、おいしかった。

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2008年6月29日日曜日

マンション売却サイトのSEO対策などというものを

やろうとしたが、考えれば考えるほど、煮詰まって、だんだんどうでもよくなってきた。自分がウェブサイトを独自運営し始めた1996年頃は、SEOなどという概念もなく、アクセスを増やす方法で最も有効なのは、相互リンクを増やすか、ヤフーに登録してもらうくらいしか、手がなかった。以来、あまり、そのようなアクセス増加に関する工夫をすることなどなくすごしてきた。

基礎的なHTMLの知識ゼロでも、手軽にサイトを立ち上げて、更新ができるような時代になってから、そう年数がたっているわけではない。しかし、自分は、この潮流にはまったく乗らずに、取り残された恐竜の化石になっている。化石に水をかけて恐竜を蘇らせてみようとしているが、若い時は、苦にならなかったことが、最近は、つらく、うまく波にのれない。

SEO対策の本などを初めて購入した。こういう本をながめていると、資本主義市場の競争に勝ち残るために、皆さんがんばっていらっしゃるなあ、という印象がある。96年ごろのウェブの世界は、まだ、個人の趣味や楽しみのために、使っているという域を出ていなかったし、自分もそうだった。サイトから直接お金をもうけるなど、想像もしなかったが、おかげで、貴重な人とのつながりを得ることはできたし、色々なことを学ばせていただいた。

つまり、20世紀までは、お金もうけの道具だという意識をもって、この世界に入りこんでいた人は少数派だったということ。そして、そういう意識をもっていた人たちだけが、いち早く勝ち組になれた。

なんとか、そういうマインドの人たちにあやかりたいものだ。昔に較べれば、ウェブの世界に参入するのは、はるかに敷居が低くなった。専門的知識も必要なくなった。つまり、不動産投資と同じで「レバレッジ」をかけやすくなった。これを利用しない手はない。

そうは思いながら、今回、自分が実行した「SEO対策」(恥ずかしい言葉だ)は、タイトルにキーワードを散りばめるということだけだった。

サーチエンジンは、titleタグとhタグの中にある言葉をひろってくるそうだ。これって昔から、そういうことだと思うが、意外とそれを意識してサイトづくりができていないからびっくりする。

2008年6月27日金曜日

賃貸部屋の広告が業者さんのサイトに掲載された

本日、賢い妻が自ら探し、賃貸の客付けをお願いした業者を2人で訪れ、新築中の家の模型をお見せした。物件の広告に使う写真を撮っていただいて、もうすでにサイトに掲載していただいた。専任契約で、賃貸を募集していただくことになっている。

9月に竣工ではないかと思われるが、色々と障害物が立ちはだかり、思ったようには建築が進捗していない。なにはともあれ、プラスのキャッシュフローを生み出すための第1歩を踏みだした。

おめでたいことである。

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2008年6月8日日曜日

マンションなどという不動産を売るということは大変だと今頃気づく


自宅のマンションを売却する契約をしてから約1カ月過ぎた。今まで、自分は物を買う立場になったことはあっても売り手の立場の経験はなかった。マイホームとして買った自宅のローンはあっさり組むことができた。新築の土地と建物のためのローンも特に問題なかった。

今回は自分が、物を売る立場なのだが、専任媒介契約でお願いしているので「営業」をする主体は不動産業者である。物を買う立場であった時も、営業をされていたわけだが、その場合も営業の主体は不動産業者だった。

大きな違いは何だろう。先日、大家学びの会で、指摘されたことで最も自分が気づいていなかったことを気づかされた。「売る時はなりふりかまってる場合じゃない」ということ。つまり、業者にお願いしているからといって、ぼーっとしていてはだめだ。「売りたい主体」の自分が動いて、あらゆる手を尽くすべきだ。そういう具体的なアクションを「自分で」起こすべし。あの手この手のテクを色々伝授いただいた。

人に何かを頼むということは、その人にすべてを投げただけでは終わらない。その人がだめなら、自分で動いて結果を出させるようにまでもっていく。結局、自分の利益のために何かをやろうとしているのなら、自分が動けば良いというだけのこと。手数料を払うんだから、こちらが労働力を投入するのは、もったいないなどという考えは、物を売ろうとする人間としては、甘すぎる。甘すぎるが、つい、甘えてしまうのである。

2008年6月6日金曜日

賃貸併用住宅-固まったコンクリの全貌が明らかに

コンクリを流し込んだ木の板が取り外され、固まった壁の全体が見られるようになった。たまった雨水は泥が流れ込み赤茶色になっている。すさんだ光景だ。

空き缶なども現場に散乱している。現場監督がいらっしゃらなかったようだが、やはり監督がいないと現場が荒れるのかな。

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2008年5月31日土曜日

賃貸併用住宅-コンクリに雨がたまっているが...

久しぶりに賃貸併用物件の現場を見に行ってみた。コンクリを乾燥させるために工事を中止してほったらかしてある状態。固まっているから大丈夫だろうが、雨水がコンクリの上にたまっているのは、若干気になる。

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2008年5月27日火曜日

ポルトガルのスラムの住人の行く先は健全な賃貸住宅か?

ポルトガルの映画監督ペドロ・コスタの最新作「コロッサル・ユース」を見た。同監督の前作「ヴァンダの部屋」を見て、恐ろしく朽ち果てた住居群に生活する、あまりにも圧倒的に救いようのない人間たちを、まるで崇高なるものであるかのようにスタイリッシュにフィルムに写しこめた手腕に感銘を受けていた。その「続編」のようなものと聞いて見に行かざるを得なかった。

リスボン郊外のフォンタイーニャス地区という西アフリカからの移民が多く住むスラム街が舞台である。前作と同じ登場人物「ヴァンダ」という麻薬中毒の女性も出てくる。今回の主人公はヴェントゥーラという初老の移民男性である。妻とけんかをしてスラムの住居を追い出され、自分の「子供」であるという人が住む新しく開発されたアパートを訪ね歩く。ヴァンダはヴェントゥーラの娘であるということになっていて、ヴァンダは子供を生んでいた。スラム街の住人は、政府の開発により、新しいアパートへ移住させられていて、ヴァンダも真新しいアパートへ移り住んでいた。

スラムというものの実態を私は知らない。コスタ監督が映し出す朽ちた廃墟のような住居には、果たして大家が存在するのだろうか。単なる廃墟に、人々が「ただで」住み着いているのだろうか。そのあたりは、映画では、まったく説明がなされていないし、地元の人にとっては自明のことなのであるから、作品としては、どうでもいいことではあるだろう。だが、映画の中で、ヴェントゥーラに新しいアパートの中を案内する役人は、水道光熱費を滞納したら、止められてしまうし、家賃を払えなければ追い出される、とうことも説明していた。

スラムで最低の生活をしていた人たちが、新しく用意されたアパートの居住費を支払い続けることはできるのだろうか。謎である。スラムであろうと、新築のアパートであろうと、居住に関するコストは必ずかかるものであろうことは想像できる。新築されたアパートに「移住させられた」元スラムの住民は、これからどうなるのであろう。

キリストのような宗教的聖者のようにも見えてくるヴェントゥーラ。最後は、ヴァンダの無機質な部屋でだらしなく転がっているところで映画は終わる。

2008年5月25日日曜日

マンション売却-やはりお金持ちの日本の方にも中古マンションを買っていただきたい

そういう気持ちで、労働力を投入して、日本語版のサイトも作成してみた。あまり、セールスとは関係なさそうな趣味の話も挿入してしまった。労働ばかりだとあまりにもつまらないものだから...

2008年5月24日土曜日

マンション売却-お金持ちの外国の方にポンと買ってもらえればありがたいが...

とりあえず、物件の売却セールのためにサイトをつくってみた。どなたでも歓迎だが、外国の方はどうかなと思い、まず英語版にしてみた。このような物件を買っていただける奇特な方がいらっしゃったらありがたい。

賃貸併用住宅-まだ現場作業を見ていないがコンクリが満タンだ

賃貸併用住宅の建築現場では、地下のコンクリ打設が最終局面に来ていた。この作業が終わると5日間ほど放置して乾かすという。

雨が降っても大丈夫なのだろうか。

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2008年5月8日木曜日

マンション売却-結局自宅を早期売却することに

新築の賃貸併用住宅が完成してから、現在居住の区分所有を売却しようと計画していたが、急に気が変わり、引越し前に売却活動をすることにした。

収益物件に買い付けを入れて、担当の営業マンのアドバイスを聞いていたら、早めに売却し、キャッシュを確保していた方が、これから物件を買い付けて、融資を提供していただくつもりなら、その方が有利に働くのではないか、ということだった。また、これから物件価格は下がることは確実なので、秋まで待つのは得策ではない、とのご意見だった。

現在、所有の物件を共同担保として、融資を受けるにしても、金融機関は、担保評価を実勢価格ではなく、8割くらいにしか評価してくれないらしい。そうなると、物件売却の際、抵当権をはずしにくくなるなど、金融機関にコントロールされてしまう。そういう事態を避けるために、キャッシュを持っていた方が良い。実際に金融機関に打診していただいた上での、助言であった。

まとまったキャッシュがあることをちらつかせながら、金融機関に融資付けしていただくことを、「見せ金」というらしい。我が家の場合、「見せ金」どころか、マジでキャッシュはない。まっとうな論である。そう納得して従うことにした。

現在、最大の問題は、居住中のまま、買っていただく方に、部屋をお見せしなくてはならないことだ。マイナス要因を取り除いて、なるべく良い値で買っていただくためにはどうしたらよいのか。掃除は、プロにやっていただいた方がよさそうな気もする。

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2008年5月6日火曜日

RC5階建て収益物件に買い付けを入れてみた



本日、RC5階建ての物件に買い付けを入れた。すでに1番手で買い付けを入れていらっしゃる方がいるので、だめかなと思ったが、とにかく行動を起こしてみなければ何も始まらない。

妻が探してきた物件で、東京都下で、この利回りは、なかなかないので、購入を目指すべきだと、強力に背中を押された。実際に現地に行くと、駅から徒歩18分もかかるのに、ほぼ満室だった理由がわかったような気がした。

建物自体の管理が良く、築年(22年)の割りに、全体の身だしなみが良かった。駅から物件までの道のりは、幹線道路沿いで、交通量もかなり多いが、徒歩でぶらぶら行った感じでは、雰囲気は悪くなかった。

現地の隣には畑があり、作物を道端で無人販売していたりする。のんびりした空気が漂うのが、住居としては、イケテルのかな。


なにしろ単位が億なので、書類に字を入れるときに心配になった。ケタを1個間違ってたら窮地に陥るのかななどと考えてしまった。しかし、不思議なことに買い付けの金額欄に1.29億円などと書くのは、さほど躊躇もないのに、なぜか、手付け金の欄に300万円と入れるときに、「待てよ」などとブレーキがかかる。

ゼロの数がやたらと多い部分は、現実感がなく、少なくなればなるほど、自分の「身銭」だと思うと怖くなるのだ。「借金で払う」のと「自分の持ち金」で物を買うのとは、こんなに心理的に違うのかな、と自分の人体実験で感心した。

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2008年5月3日土曜日

賃貸併用住宅-コンクリ流し込みは面白い



自宅建築ビデオ第3回目を編集しYouTubeに掲載。自分は昼間は仕事なので、行けないから作業は妻に撮影していだたき、後で、編集をしている。休日に見に行くと、工事は当然お休みで、まだ、生で作業をしているところを見ていない。なんとか時間をつくって見てみたい。

今回(4月30日)は、「捨てコン」という基礎の下地にコンクリを流し込む作業を撮影。職人技で、作業が進む様子を見られるので面白い。

5月1日に建築家とコンセントの位置などについての打ち合わせを行った。もうすでに設計は終わっているので、変えられないと思っていたが、工事をしながら最終決定をするとのこと。地下階はコンクリ打ちっぱなしで、コンクリを流し込むためのパネルの接合部の位置によっては、コンセントの位置を変えなくてはならないこともある。いったんコンセント用の穴を位置決めしてコンクリを流し込むと、もう変更は不可。最終設計図をよく見ると、LANが書いてなかったので、入れてもらうようお願いした。

しばらく設計に関する打ち合わせは、やっていなかった。すっかり忘れている部分がある。何回も設計図は書き直してもらい、変わっているのは、どこなのか、わからなくなる。記録をきちんと保存しておかないと問題が起こる。だから、建築している間も、建築家とチェックしながら作業を進めていかなくてはならないそうだ。最後まで、人まかせではいられない。

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2008年4月28日月曜日

賃貸併用住宅-工事がスタートしているようでうれしい



設計図作成とか、建築確認申請とか、まったく机の上での紙の作成から、とうとう土の上で人間が作業を行い形を作り上げようという段階に突入した。これまで、色々、仕入れた知識とはまったく違う次元のことが、始まり、またも一から勉強か、という感じ。H鋼という鉄の棒を土地に埋め込む作業が行われた。

2008年4月5日土曜日

賃貸併用住宅-やっと建築確認が...



4月4日午後、建築確認がおりた、という連絡が建築家の先生からあり、ほっとした。これからまた山を登るのだな、という感じ。今まで、あまりにも、自分にとっては、山がありすぎたので、「着工できる」という事実は、単なるステップでしかないなとまで思えるようになっている。建築設計・監理の契約を結んだのが去年の4月17日。何もできていないのにローンを返済し続ける生活が続いている。居住マンションとのダブルローン。冷静に考えると正気の沙汰ではない。

ちょうど今日は、不動産投資の学校の最終日であった。始まりと終わりが、交錯したような日であった。賃貸併用住宅を建てるという無謀な計画の始まりから、不動産の知識を高め、経済的自由を求める山登りが始まった。自分が今いったい何合目にいるのかもわからないが、とりあえず頂上を目指して、足を運んでいる。

2008年3月30日日曜日

賃貸併用住宅建築-3月29日、地鎮祭を開催



開催という表現でいいのかわからないが、生まれて初めての地鎮祭に参加。というか自分は施主なので、主催なのだろうか。

よくわからないが、妻が絶対やった方が良い、と主張するので、やってみた。あまり、「まつりごと」にこだわる方ではないから、当初は気乗りしなかったが、こういう儀式は、物事の節目を強調することができて、なんとなくモーチベーションも上がるような気がする。

終了した後、神主さんから、「この地域は、空襲の時に、すぐ近くまで焼け野原になったが、なぜか焼けなかった」というお話を聞いた。確かに、駅から近く、周辺はビルが並ぶような場所なのに、ここだけは、大通りからちょっと入っただけで、ポツンと時代に取り残されたようなタイムスリップ地帯だったから不思議な感じがしていた。この話を聞いて謎が解けた。同時に「大変な強運の土地」なのか、とも思い、ちょっと得したような気分にもなった。

得したような気分になった後に、ご近所へのあいさつ回りで、ちょっと縁起の悪い話も聞いた。この土地にはアパートが建っていたのだが、大家が不動産で失敗して、競売にかけられ、土地が売られたそうだ。

同じような失敗は、自分はできないし、したくもない。とりあえず「強運の土地」だということだけ憶えておくようにしようと決めた。

2008年3月24日月曜日

不動産投資の勉強:アレな店が付いている収益物件はどうだろう



2月の第4週くらいから、週末は特別な用事がある場合を除いて、必ず物件見学に行くようにしている。毎週、一度も行ったことのないような、あるいは二度と行くことがなさそうな地域へ旅行をしている。

電車で1時間程度の場所でも、「はあー、こんな所にも若者はたくさんいるんだ」とか、「ここにも居酒屋のわXみはあるんだ」などと感心している。


旅行と言えば、外国という考えしかない自分にとって、毎週のプチ旅行は、不動産を買うなどという動機がなかったらありえないことだった。ひとつ新しいことをはじめたおかげで、見聞は広がった。今のところ物件を探すのが精一杯で、周辺状況まで調査できていないので、残念ながら、物件調査後のお楽しみとしてのレストランめぐりができていない。



これからの課題は、物件リサーチをスピーディーに仕上げて、さらに自分好みの店が周辺にあるかどうかまで、調べ上げて現地へ出かけることだ。これが、できれば、物件旅行は、自分にとってさらに付加価値のある情報蓄積になる。

 日曜日に見学した物件は、1階に店舗ということだった。住宅街にある店舗というのは、どういうものだろうな、と気になった。店舗が付いていても、なぜか販売図面には何の店なのか、という記述がない。商業物件ではないので、お店が何であろうと関係ない、という感覚なのであろうか。その店舗が、物件の「売り」になっている場合じゃないと、業者は宣伝したくないのだろうか。

 色々考えていても、ようするに行けばわかるのである。

 今回は、「あちゃー」であった。薄汚れた3階建て鉄骨造のマンションの1階にあったのは「パブスナック」の看板であった。想定利回り9.9%で、耐用年数残存期間も18年あったので、ちょっと見てみたかったのだ。店舗付き賃貸住宅は、店舗が魅力的だったら付加価値になるかな、などという甘い考えで、つい魅かれてしまう。手の届きそうな価格と程好い利回りに誘われた素人の夢を打ち砕く存在だった。

 それでも、「収益が上がるのなら、それは良い物件だ」という考えも成り立つ。しかし、素人の一般常識的には、「お水系」はハイリスクということになる。融資も受けにくくなるだろう。ぐるぐる考える。なんとなくの結論は、「物件はまだ山ほどある」から、この程度の想定利回りでリスクを取る必要はない、であった。

 とにかく、まだ100件すら見ていない。


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2008年3月9日日曜日

不動産投資の失敗談を聞きたい人もいる



大家さん学びの会に初参加なさっていた人から聞いた話。父親の不動産投資事業を継ぐことにになってしまい、苦労しているとのこと。バブル時代に購入されたマンションが、空き室だらけで、財務が厳しい。なんとか解決策を探ろうと必死になって、同会に参加されたらしい。

 サラリーマン大家さん系の書籍やブログなどは、ほとんどが、成功者の話ばかりで、失敗した人の話は発見できないので、そういう話を聞きたい。多額の借金をして、最終的に利益が出るのか。出口戦略はいったいどのように考えれば良いのか。色々と悩みを話されていた。

 私は、まだ物件も持たない素人で、すでに賃貸業を稼動させている人に、なんらかのアドバイスを与えることなど何もできなかった。ただひとつだけ自分の頭の中で浮かんだことはある。

 それは、結局、物事は、ネガティブな側面だけにとらわれていては、決して成功には、つながらないだろうということ。なんとかボジティブな方向へ向けていこうという努力を続けることしかないのではないか。

 自分もこれから、どんな状況に陥るかはわからないが、成功の方向にだけ、目を向けて山や谷を越えていきたい。


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2008年3月8日土曜日

不動産投資:収益物件調査-現場の情報は電子的情報の数千倍?



物件を見る。とにかく100件は、まず見なくてはならない。こう教えられてとりあえず「旅」に出る。

最初に販売図面を取り寄せる。土地面積、築年、建ぺい率...。特殊な用語と数字が並ぶだけの紙をながめて、そこから何がしかの意味を読み取る。読み取れなければ、なんとなくのニオイを感じ取って判断する。

 それだけの情報から、その現場を見るかどうかを決断する。この決断の迅速さと正しさが投資の命運を決する。そういうことを学ばせていただいている。




 今は、ひたすら、それを繰り返すだけである。もう少し要領良く、絞り込んだ方が良いのでは、と思うが、何しろ、情報を取り込む技術と投資のための大きな戦略を描くことのどちらもできていないから、どうしようもない。

 しかし、現場へ行くたびに「ああ、パソコンの前に座っているだけだったら、これだけの情報を身体で吸収することはできなかったろうなあ」という感慨があるのだ。

 販売情報や、グーグルマップでは、まったくわからない廃墟が近所に放置されていたり、酔っ払いのオヤジが大声を上げながら駅前の歩道に座り込んでいたりという光景を目撃するのである。そういう現場へ行けば、物件のある地域の全貌の一部でも脳裏に刻まれる。これは、パソコン上で調べたものから想像するものとは、かけ離れている場合もある。

 単純に数字的なデータを取りたいのならネットの方が効率的だろう。しかし、総合的な情報量では、そういう電子的なものの数千倍?はあるのかもしれない。

 不動産は動かないものであるから、自分の肉体をそこへ動かしていくしか、その不動産の正体を知る方法はない。そこが、不動産の面倒くさいところではあるが、おもしろいところでもある。物理的に己の世界が広がるのを感じることができる。

*銀行融資状況-スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い?

2008年2月11日月曜日

賃貸併用住宅-トウトウ工事請負契約を交わす

建築家との設計管理契約を2007年4月17日に交わし、苦節10カ月。見積もりに合意し、本日、A工務店と工事請負契約書にサインした。

当初の説明では「設計に6カ月、建築に8カ月と考えておいて下さい」と言われていた。6カ月というのは長いなあ、と感じていたが、さらに数カ月も延びてしまった。土地代のローンは返済し続けている。完成時期が延びれば延びるほどマイナスのキャッシュフローが増える。なんだか先の見えない状態が続き、建築家との打ち合わせは続いていた。

この間に、賃貸を実施するために、実業の勉強もしなければいけないということに気づき、「サラリーマン大家さん」系の書籍などを読み続けた。精神的に厳しい状況にも直面したし、現在でも、まだこれから何があるかわからない、という不安もある。

しかし、不動産に関する勉強を続けてきたおかげで、想像以上に様々なことを学ぶことができ、不動産会社が引き起こすトラブルとの遭遇など、貴重な経験も積むことができた。ひとつひとつの問題は、その場では、苦しい難問であったりしたが、今考えれば、大変貴重な学びのプロセスであり、将来の貴重な資産となると思う。

完成予定の8月まで、まだ紆余曲折はあると思うが、楽しみながら、建築現場の進行と自分の成長を見守りたい。

2008年2月3日日曜日

高利回りデザイナーズ収益物件のカラクリを学んだ


2月2日(土)にマイソクをいただいていた物件の見学に行った。都内のJR山の手線駅歩8分で利回り10.24%というふれ込みの新築「デザイナーズ・アパート」だった。都内でしかも新築で10%を超えるというのは、すごいと思った。

しかし、不審に思ったのは、ロフトがあるとはいえ、わずか13.66㎡の部屋(木造)で管理費を含め、14.2万円もの賃料があることだった。マイソクには「全室入居済み」という見出しが踊っていた。

現地の駅近くの不動産屋さんで、この物件の場所を尋ねると同時に、賃貸の相場賃料などをお聞きした。やはり、結論としては、この広さの部屋では、高く見積もっても9万円しかとれないという。この賃料は、家具などが完備したマンスリーマンションなどの設定であろうとのこと。

土地の値段を考えると、9980万円という値段は、かなり上乗せしているようで、この店長の見立ては「土地を買って自分でアパートを建てた方がずっとお安いですよ」だった。

それでもとりあえず、現場を見に行ってみた。42条2項道路に面し、表面を真っ赤に塗った2階建ての物件は、外見からは、そんなに高賃料をとれるほどの付加価値があるようには見えなかった。自転車置き場には、不動産会社名のシールが貼ってある自転車があった。

帰宅してから、ネットで、この会社のサイトを見ると、怪しい値段のカラクリが見えてきた。マイソクには、まったく書いていなかったが、なんとこの会社のサイトでは、同じ物件で、外国人留学生向けの賃貸を募集していたのだ。しかも、管理費込みで8.1万円。

1部屋で8.1万円なら、14.2万円の賃貸料と整合性がない!と思ったら、実は、賃料は、6.1万円で管理費は2万円だから、1部屋に2人入れれば、12.2万円プラス2万円で14.2万円だ。

なんと、14.2万円の賃料は、1部屋に2人入居させることで成り立っているようなのだ。

夢の利回り10.24%は、13.66㎡に外国人留学生?を2人詰め込むことで成り立っていた。

すばらしい「デザイナーズ」である。

「利回りデザイナーズ」をつくること。

これが、賢い不動産会社のやり口である。

すごく色々学ばせていただいた。

2008年1月28日月曜日

リフォームの勉強-ホームセンターへ行ってみた

NSX松田さんが講演された「ホームセンター200%活用術」というセミナーに行き、早速、翌1月27日に豊洲にある店に視察に行った。渋谷区の拙宅の近所にはホームセンターがないので、あきらめていたのだが、地下鉄を使えば意外と近い場所にある、と気づき、またも自らの怠慢を反省した。

拙宅のマンションを貸すか、売るか悩んでいる最中だが、いずれにしてもリフォームは実施しないと、商品にはならない。現在、新築計画進行中の自宅兼賃貸住宅も、施主支給を行うつもりである。このセミナーで得た知識を活用して、なんとかキャッシュフローを稼げる方策はないものかと考えている。


壁紙の張り直しについてホームセンターの店員さんにお尋ねした。拙宅は約60㎡だから壁紙は250m必要らしい。多めに見て300mとすると、10cm/17円で51000円。この壁紙を、このお店で工事をお願いすると、工賃が1200~1300円/mで390000円なり。この値段は、相場より高いとも安いとも言えないらしい。

しかし、結論としては、こういう店を通さずに、直接、職人さんにお願いした方が安いという。ネットでクロス屋さんを検索すれば個人で仕事をしている業者が見つかる。職人さんは、1月前半まではひまで、2月後半から4月は忙しい。そして10月から12月はまた繁忙期に入る。非繁忙期を狙うと安くやっていただける。

リフォームは、リフォーム業者に頼むのが最も高価な方法で、2番目が、工事種別ごとに専門の業者を雇う方法。最も安上がりなのが、ひとりの職人さんにすべての仕事をやっていただくこと。最悪なのはチラシをばらまいている業者。

職人さんは、都内より、埼玉、栃木で探した方がよい。特に関西、名古屋の職人さんは、安く(450円)請け負ってくれる。

材料は、自分で調達するより、彼らに任せた方が、より安いものを仕入れて使うし、自分たちで使った余りを利用することもある。

業者の過去の履歴は都庁で調べることができるので、心配ならチェック。

何にも買わなかったが、色々と店員さんに教えていただいた。電車賃の元をとってあまりある有意義な一日だった。(写真はアニマル柄のクッションフロア)

2008年1月22日火曜日

不動産投資の勉強:デ・ルースのオーディオブックが届いた



「お金持ちになれる「超」不動産投資のすすめ」の著者ドルフ・デ・ルースのオーディオCD "Real Estate Investor's College"をアマゾンで買った。CD13枚をipodに入れるという労働力投入を行った。デ・ルースのセミナーの模様をそのまま録音しただけだが、翻訳の著書を読んだ時より、はるかにエネルギッシュで情熱的な人だという印象だった。

金持ちになるためのバリアーを取り除く心理的な作業をセミナーの第一段階にしている。一般的に「金持ち」や「お金」というものに対して、ネガティブなイメージを潜在意識に植え付けられている場合が多いので、そのあたりの意識を改革してから、投資の本題に入ろうとするアプローチだ。

不動産投資のテクニックを教えていただけるだけかと思っていたが、もっと深い部分から入っていたので、先が楽しみだ。

2008年1月19日土曜日

賃貸併用住宅建築:電柱借地料で...挫折



賃貸併用住宅建築計画で、電柱で借地料をいただけるかも、と期待していた話は、結局、泡沫のように消えた。1月14日に東電から電話があり、「抜かれていた」とのこと。

 自分たちで、きちんと確かめないから、こういうことになる。またも反省材料である...。

 どうやら隣地で先に建築を始めた業者が勝手に「工事の邪魔になる」と抜かせたらしい。こちらにも一言断りを入れてほしかったが、この業者は、「断りもなしに」色々なことをやらかしてくれている。「ああ、マタカ!」 であった。

 しかし、今度は自分の家の配電のために、同じ場所にあった電柱が必要になった場合どうするのだろう。その際は、建築に支障がなければ、是非、また建てていただこう。

2008年1月5日土曜日

不動産投資の勉強:土地があれば電柱でキャッシュフロー



妻がネットで見つけたネタを仕込んだらお金が入りそうでうれしい。電柱が自分の敷地内にあれば電力会社から借地料を払っていただけるとのこと。さっそく年末に東京電力にメールを送ったら、1月4日に電話でお返事があった。法務局で確認してから、土地の登記移転の日まで遡ってお支払いしていただけるらしい。

 ネットで情報を拾い、それを実際に訴えてみたら、反応が返ってきたわけである。おそらく、気づかなかったら一生お金など払ってもらえない。

 そういう情報を発見する努力も必要だし、それを実行することも重要だと思った。土地をビデオで撮影しておいたから、それを見直して、確認できた。なんでも記録しておくのは重要だ。

 土地に建つ電柱は、見た目には、邪魔になるが、金になる。役に立たなさそうな人物が、突然、頼りになる人物に変身する瞬間だ。

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2008年1月2日水曜日

不動産投資の勉強:賃貸住宅フェアで学んだことメモ(4)



銀行融資(2)

銀行は順序を経ていくと貸してくれる。融資額を増やしていくのは陣取りゲームのようなもので、最初は小さい陣地から、じわじわ自分の陣地を広げていくイメージ。掛け算で借入金を増やしていく。

借入限度をどう増やす?

1)収益性
利回り
耐用年数
残存価値
2)資金調達

融資総額=自己資金割合(回収はどれくらいでできるのかを考える)
返済期間はどうする(縮めすぎるとCFが少なくなる)
借入金利は重要(どこまで好条件を引っ張ってくるか)
良い物件と良い融資。この2つのコンビネーションが大切である。

レバレッジはイールドギャップで表される。利回りが10%で金利が2%なら、もうけは8%。同利回りで金利が4%なら、もうけは6%しかない。何%の金利でいくら借りるかが重要である。

金利は予測不可能なものである。固定vs変動の考えは無意味である。自己資金はあるのか?繰上げ返済はできるのか?元利、元金返済のどちらか?CFが当面あって、資金が減っても良いなら元金均等でも良い。

金融機関の担当者は上席になればなるほど有利。担当者によっても有利不利がある。例えば銀行にはエリアマネージャーという特定の地域でローンを探す職種がある。このポジションだとノルマがあるので交渉がしやすい。支店内で5000万の決裁しかできないなら、それ以上の場合、支店長から本店に頼んでもらうしかない。ヒラの営業では無理。決裁権限のある人に頼むべし。

銀行はメイン、サブと使い分ける。しかし、実際に銀行と交渉する時は、どちらもメインという感じで話す。近接支店、すなわち同一駅、区域の競争が日常的にある銀行を競わせるような状態で交渉する。

金利は、いったい何で決まるのか?結局のところ他行の金利を見て決めているようだ。だから競争させることが大切。

金利交渉は相場をまず調べることから。登記がされていない物件の場合は、仮のローンであるから交渉は可能。変動金利で、途中で上げられても他行の例をあげて交渉して下げさせたこともある。

フルローンを獲得するためには、積算評価から融資限度額を推測する。ある金融機関では、土地は実勢価格の70~80%。建物は新築の場合は全額。中古は残存価。

収益還元法から融資限度額を推測する。

家賃収入÷利回り=融資額

ある金融機関の収益還元法基準利回り:築5年以内=5.50% 築10年以内=5.60% 築15年以内=5.70% 築20年以内=5.90%

融資を引き出すためには
賃貸経営の実績を1棟でもよいから示す
シミュレーションプランを作成(マイナスの要素も入れる)
家賃は根拠を示す(家賃保証を参考にする)
銀行は転売狙いは受け付けない。資料で、やる気を見せる。断られて普通と思え。銀行の融資姿勢は猫の目のように変わる。物件の近くの支店の方が良い。決裁権限の大きな支店は上層部にコネを持つ。

相手が融資をしやすい状況をつくると同時に銀行同士の緊張関係もつくりだす。

リスクを少なくしてリターンを大きくすることは可能である。

*銀行融資状況-スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い?

不動産投資の勉強:賃貸住宅フェアで学んだことメモ(3)



キャッシュフロー(CF)UP

セミナーで聞いた話は必ず1、2個実行するという癖をつける。頭で考えているだけでは、やらないので帰りの電車の中ででも手帳に書く。

管理会社とうまくつきあえば入居率が上がる。

所得が黒字でCFは赤字ということはある。

ローンが大きく利回りが低いと赤字になる。収入を上げるには空き室率を下げて高稼働率にする。方法=ディンプルキー、エアコンを必ず入れる。それができなければ防犯対策グッズを付ける。

設備導入の是非は入居者に聞いてから判断する。

内見者への案内書はターゲットを絞り作成する。数字を入れて具体的に。不利な数字は入れない。駅歩20分などとはせず、自転車で5分として、近く感じさせる。

入居者募集のチラシには、物件近くのスポットの話題を入れる。若い単身者ならミッドタウンへのアクセスはどのくらいか、などの情報を入れる。ファミリー向けなら近くに公園などがあることを知らせる。ターゲットとする入居者の生活スタイルに応じて変える。

外国人入居者は特に問題があるというわけではない。2050年には海外労働者は250万人となる。これは杉並区5個分である。外国人はしっかりしているし、滞納もない。ゴミの出し方を教えるのが難しいかもしれないが、区により英、韓、中語で説明はある。この説明を最初に渡しておけばよい。外国人入居者のメリットとしては、次の入居者を紹介してもらえること。紹介してもらった場合、次の入居者は家賃1カ月分を半額にしてあげる。前入居者も家賃半額にしてあげる。外国人の方は独自のコミュニティーを持っているので、空き室を防ぐためには効果的。

不動産屋に仲介料をアップして賃貸の客付けをお願いする場合は、こちらサイドの要求を口に出してみる。はっきりと、例えば、その不動産屋のサイトのトップに掲載して欲しいとかを言う。

長く住んでいただくためには、2年更新をした方には家賃の割引をする。あるいは、施設の内容を向上させたり、修理を申し出る。

土地活用を考える。空いている場所に自販機を設置。ポイントカード付きの物など最近は様々なスタイルがあるので調べてみる。

駐車場は家賃相場から若干落として募集してみる。

屋上に携帯のアンテナを設置する。月5万の収入になる。

とにかく持っている資産を有効に活用する。

支出減のために、ローン借り換え、管理費・固定費の見直しや交渉をする。費用の下げができない場合は、何らかのオマケを付けさせるよう要求してみる。

管理会社をつくり、所得を分散させると所得税減の効果がある。

管理会社とうまくつきあう。要求だけではダメ。会社と共通の目標を持って仕事をする。会話はまずお礼から入る。担当者はひとりに決めておく。相手を最後まで追い詰めず、逃げ道を残しておく。くどく言わない。

できる担当者
  • お膳立てが得意な人=「いつも助かってます。頼りになります」 
  • バリバリ営業型の人=ある程度の裁量をまかせ交渉させる。「すごい。期待してます!」

もうちょっとの担当者
  • 指示待ち型=「細かいことも確実ですね」
  • いい人型=段取りはこちらで決める。「話すと元気になります。初対面の人でも話しやすいでしょうね」
  • やる気ない型=店長に代わってもらってフォローしてもらう。




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