2008年1月28日月曜日

リフォームの勉強-ホームセンターへ行ってみた

NSX松田さんが講演された「ホームセンター200%活用術」というセミナーに行き、早速、翌1月27日に豊洲にある店に視察に行った。渋谷区の拙宅の近所にはホームセンターがないので、あきらめていたのだが、地下鉄を使えば意外と近い場所にある、と気づき、またも自らの怠慢を反省した。

拙宅のマンションを貸すか、売るか悩んでいる最中だが、いずれにしてもリフォームは実施しないと、商品にはならない。現在、新築計画進行中の自宅兼賃貸住宅も、施主支給を行うつもりである。このセミナーで得た知識を活用して、なんとかキャッシュフローを稼げる方策はないものかと考えている。


壁紙の張り直しについてホームセンターの店員さんにお尋ねした。拙宅は約60㎡だから壁紙は250m必要らしい。多めに見て300mとすると、10cm/17円で51000円。この壁紙を、このお店で工事をお願いすると、工賃が1200~1300円/mで390000円なり。この値段は、相場より高いとも安いとも言えないらしい。

しかし、結論としては、こういう店を通さずに、直接、職人さんにお願いした方が安いという。ネットでクロス屋さんを検索すれば個人で仕事をしている業者が見つかる。職人さんは、1月前半まではひまで、2月後半から4月は忙しい。そして10月から12月はまた繁忙期に入る。非繁忙期を狙うと安くやっていただける。

リフォームは、リフォーム業者に頼むのが最も高価な方法で、2番目が、工事種別ごとに専門の業者を雇う方法。最も安上がりなのが、ひとりの職人さんにすべての仕事をやっていただくこと。最悪なのはチラシをばらまいている業者。

職人さんは、都内より、埼玉、栃木で探した方がよい。特に関西、名古屋の職人さんは、安く(450円)請け負ってくれる。

材料は、自分で調達するより、彼らに任せた方が、より安いものを仕入れて使うし、自分たちで使った余りを利用することもある。

業者の過去の履歴は都庁で調べることができるので、心配ならチェック。

何にも買わなかったが、色々と店員さんに教えていただいた。電車賃の元をとってあまりある有意義な一日だった。(写真はアニマル柄のクッションフロア)

2008年1月22日火曜日

不動産投資の勉強:デ・ルースのオーディオブックが届いた



「お金持ちになれる「超」不動産投資のすすめ」の著者ドルフ・デ・ルースのオーディオCD "Real Estate Investor's College"をアマゾンで買った。CD13枚をipodに入れるという労働力投入を行った。デ・ルースのセミナーの模様をそのまま録音しただけだが、翻訳の著書を読んだ時より、はるかにエネルギッシュで情熱的な人だという印象だった。

金持ちになるためのバリアーを取り除く心理的な作業をセミナーの第一段階にしている。一般的に「金持ち」や「お金」というものに対して、ネガティブなイメージを潜在意識に植え付けられている場合が多いので、そのあたりの意識を改革してから、投資の本題に入ろうとするアプローチだ。

不動産投資のテクニックを教えていただけるだけかと思っていたが、もっと深い部分から入っていたので、先が楽しみだ。

2008年1月19日土曜日

賃貸併用住宅建築:電柱借地料で...挫折



賃貸併用住宅建築計画で、電柱で借地料をいただけるかも、と期待していた話は、結局、泡沫のように消えた。1月14日に東電から電話があり、「抜かれていた」とのこと。

 自分たちで、きちんと確かめないから、こういうことになる。またも反省材料である...。

 どうやら隣地で先に建築を始めた業者が勝手に「工事の邪魔になる」と抜かせたらしい。こちらにも一言断りを入れてほしかったが、この業者は、「断りもなしに」色々なことをやらかしてくれている。「ああ、マタカ!」 であった。

 しかし、今度は自分の家の配電のために、同じ場所にあった電柱が必要になった場合どうするのだろう。その際は、建築に支障がなければ、是非、また建てていただこう。

2008年1月5日土曜日

不動産投資の勉強:土地があれば電柱でキャッシュフロー



妻がネットで見つけたネタを仕込んだらお金が入りそうでうれしい。電柱が自分の敷地内にあれば電力会社から借地料を払っていただけるとのこと。さっそく年末に東京電力にメールを送ったら、1月4日に電話でお返事があった。法務局で確認してから、土地の登記移転の日まで遡ってお支払いしていただけるらしい。

 ネットで情報を拾い、それを実際に訴えてみたら、反応が返ってきたわけである。おそらく、気づかなかったら一生お金など払ってもらえない。

 そういう情報を発見する努力も必要だし、それを実行することも重要だと思った。土地をビデオで撮影しておいたから、それを見直して、確認できた。なんでも記録しておくのは重要だ。

 土地に建つ電柱は、見た目には、邪魔になるが、金になる。役に立たなさそうな人物が、突然、頼りになる人物に変身する瞬間だ。

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2008年1月2日水曜日

不動産投資の勉強:賃貸住宅フェアで学んだことメモ(4)



銀行融資(2)

銀行は順序を経ていくと貸してくれる。融資額を増やしていくのは陣取りゲームのようなもので、最初は小さい陣地から、じわじわ自分の陣地を広げていくイメージ。掛け算で借入金を増やしていく。

借入限度をどう増やす?

1)収益性
利回り
耐用年数
残存価値
2)資金調達

融資総額=自己資金割合(回収はどれくらいでできるのかを考える)
返済期間はどうする(縮めすぎるとCFが少なくなる)
借入金利は重要(どこまで好条件を引っ張ってくるか)
良い物件と良い融資。この2つのコンビネーションが大切である。

レバレッジはイールドギャップで表される。利回りが10%で金利が2%なら、もうけは8%。同利回りで金利が4%なら、もうけは6%しかない。何%の金利でいくら借りるかが重要である。

金利は予測不可能なものである。固定vs変動の考えは無意味である。自己資金はあるのか?繰上げ返済はできるのか?元利、元金返済のどちらか?CFが当面あって、資金が減っても良いなら元金均等でも良い。

金融機関の担当者は上席になればなるほど有利。担当者によっても有利不利がある。例えば銀行にはエリアマネージャーという特定の地域でローンを探す職種がある。このポジションだとノルマがあるので交渉がしやすい。支店内で5000万の決裁しかできないなら、それ以上の場合、支店長から本店に頼んでもらうしかない。ヒラの営業では無理。決裁権限のある人に頼むべし。

銀行はメイン、サブと使い分ける。しかし、実際に銀行と交渉する時は、どちらもメインという感じで話す。近接支店、すなわち同一駅、区域の競争が日常的にある銀行を競わせるような状態で交渉する。

金利は、いったい何で決まるのか?結局のところ他行の金利を見て決めているようだ。だから競争させることが大切。

金利交渉は相場をまず調べることから。登記がされていない物件の場合は、仮のローンであるから交渉は可能。変動金利で、途中で上げられても他行の例をあげて交渉して下げさせたこともある。

フルローンを獲得するためには、積算評価から融資限度額を推測する。ある金融機関では、土地は実勢価格の70~80%。建物は新築の場合は全額。中古は残存価。

収益還元法から融資限度額を推測する。

家賃収入÷利回り=融資額

ある金融機関の収益還元法基準利回り:築5年以内=5.50% 築10年以内=5.60% 築15年以内=5.70% 築20年以内=5.90%

融資を引き出すためには
賃貸経営の実績を1棟でもよいから示す
シミュレーションプランを作成(マイナスの要素も入れる)
家賃は根拠を示す(家賃保証を参考にする)
銀行は転売狙いは受け付けない。資料で、やる気を見せる。断られて普通と思え。銀行の融資姿勢は猫の目のように変わる。物件の近くの支店の方が良い。決裁権限の大きな支店は上層部にコネを持つ。

相手が融資をしやすい状況をつくると同時に銀行同士の緊張関係もつくりだす。

リスクを少なくしてリターンを大きくすることは可能である。

*銀行融資状況-スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い?

不動産投資の勉強:賃貸住宅フェアで学んだことメモ(3)



キャッシュフロー(CF)UP

セミナーで聞いた話は必ず1、2個実行するという癖をつける。頭で考えているだけでは、やらないので帰りの電車の中ででも手帳に書く。

管理会社とうまくつきあえば入居率が上がる。

所得が黒字でCFは赤字ということはある。

ローンが大きく利回りが低いと赤字になる。収入を上げるには空き室率を下げて高稼働率にする。方法=ディンプルキー、エアコンを必ず入れる。それができなければ防犯対策グッズを付ける。

設備導入の是非は入居者に聞いてから判断する。

内見者への案内書はターゲットを絞り作成する。数字を入れて具体的に。不利な数字は入れない。駅歩20分などとはせず、自転車で5分として、近く感じさせる。

入居者募集のチラシには、物件近くのスポットの話題を入れる。若い単身者ならミッドタウンへのアクセスはどのくらいか、などの情報を入れる。ファミリー向けなら近くに公園などがあることを知らせる。ターゲットとする入居者の生活スタイルに応じて変える。

外国人入居者は特に問題があるというわけではない。2050年には海外労働者は250万人となる。これは杉並区5個分である。外国人はしっかりしているし、滞納もない。ゴミの出し方を教えるのが難しいかもしれないが、区により英、韓、中語で説明はある。この説明を最初に渡しておけばよい。外国人入居者のメリットとしては、次の入居者を紹介してもらえること。紹介してもらった場合、次の入居者は家賃1カ月分を半額にしてあげる。前入居者も家賃半額にしてあげる。外国人の方は独自のコミュニティーを持っているので、空き室を防ぐためには効果的。

不動産屋に仲介料をアップして賃貸の客付けをお願いする場合は、こちらサイドの要求を口に出してみる。はっきりと、例えば、その不動産屋のサイトのトップに掲載して欲しいとかを言う。

長く住んでいただくためには、2年更新をした方には家賃の割引をする。あるいは、施設の内容を向上させたり、修理を申し出る。

土地活用を考える。空いている場所に自販機を設置。ポイントカード付きの物など最近は様々なスタイルがあるので調べてみる。

駐車場は家賃相場から若干落として募集してみる。

屋上に携帯のアンテナを設置する。月5万の収入になる。

とにかく持っている資産を有効に活用する。

支出減のために、ローン借り換え、管理費・固定費の見直しや交渉をする。費用の下げができない場合は、何らかのオマケを付けさせるよう要求してみる。

管理会社をつくり、所得を分散させると所得税減の効果がある。

管理会社とうまくつきあう。要求だけではダメ。会社と共通の目標を持って仕事をする。会話はまずお礼から入る。担当者はひとりに決めておく。相手を最後まで追い詰めず、逃げ道を残しておく。くどく言わない。

できる担当者
  • お膳立てが得意な人=「いつも助かってます。頼りになります」 
  • バリバリ営業型の人=ある程度の裁量をまかせ交渉させる。「すごい。期待してます!」

もうちょっとの担当者
  • 指示待ち型=「細かいことも確実ですね」
  • いい人型=段取りはこちらで決める。「話すと元気になります。初対面の人でも話しやすいでしょうね」
  • やる気ない型=店長に代わってもらってフォローしてもらう。




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