不動産投資の勉強：賃貸住宅フェアで学んだことメモ（４）

銀行融資（２）

銀行は順序を経ていくと貸してくれる。融資額を増やしていくのは陣取りゲームのようなもので、最初は小さい陣地から、じわじわ自分の陣地を広げていくイメージ。掛け算で借入金を増やしていく。

借入限度をどう増やす？

１）収益性
利回り
耐用年数
残存価値
２）資金調達

融資総額＝自己資金割合（回収はどれくらいでできるのかを考える）
返済期間はどうする（縮めすぎるとＣＦが少なくなる）
借入金利は重要（どこまで好条件を引っ張ってくるか）
良い物件と良い融資。この2つのコンビネーションが大切である。

レバレッジはイールドギャップで表される。利回りが１０％で金利が２％なら、もうけは８％。同利回りで金利が４％なら、もうけは６％しかない。何％の金利でいくら借りるかが重要である。

金利は予測不可能なものである。固定ｖｓ変動の考えは無意味である。自己資金はあるのか？繰上げ返済はできるのか？元利、元金返済のどちらか？ＣＦが当面あって、資金が減っても良いなら元金均等でも良い。

金融機関の担当者は上席になればなるほど有利。担当者によっても有利不利がある。例えば銀行にはエリアマネージャーという特定の地域でローンを探す職種がある。このポジションだとノルマがあるので交渉がしやすい。支店内で５０００万の決裁しかできないなら、それ以上の場合、支店長から本店に頼んでもらうしかない。ヒラの営業では無理。決裁権限のある人に頼むべし。

銀行はメイン、サブと使い分ける。しかし、実際に銀行と交渉する時は、どちらもメインという感じで話す。近接支店、すなわち同一駅、区域の競争が日常的にある銀行を競わせるような状態で交渉する。

金利は、いったい何で決まるのか？結局のところ他行の金利を見て決めているようだ。だから競争させることが大切。

金利交渉は相場をまず調べることから。登記がされていない物件の場合は、仮のローンであるから交渉は可能。変動金利で、途中で上げられても他行の例をあげて交渉して下げさせたこともある。

フルローンを獲得するためには、積算評価から融資限度額を推測する。ある金融機関では、土地は実勢価格の７０～８０％。建物は新築の場合は全額。中古は残存価。

収益還元法から融資限度額を推測する。

家賃収入÷利回り＝融資額

ある金融機関の収益還元法基準利回り：築５年以内＝５．５０％　築１０年以内＝５．６０％　築１５年以内＝５．７０％　築２０年以内＝５．９０％

融資を引き出すためには
賃貸経営の実績を１棟でもよいから示す
シミュレーションプランを作成（マイナスの要素も入れる）
家賃は根拠を示す（家賃保証を参考にする）
銀行は転売狙いは受け付けない。資料で、やる気を見せる。断られて普通と思え。銀行の融資姿勢は猫の目のように変わる。物件の近くの支店の方が良い。決裁権限の大きな支店は上層部にコネを持つ。

相手が融資をしやすい状況をつくると同時に銀行同士の緊張関係もつくりだす。

リスクを少なくしてリターンを大きくすることは可能である。

*銀行融資状況－スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い？