2008年5月31日土曜日

賃貸併用住宅-コンクリに雨がたまっているが...

久しぶりに賃貸併用物件の現場を見に行ってみた。コンクリを乾燥させるために工事を中止してほったらかしてある状態。固まっているから大丈夫だろうが、雨水がコンクリの上にたまっているのは、若干気になる。

*銀行融資状況-スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い?

2008年5月27日火曜日

ポルトガルのスラムの住人の行く先は健全な賃貸住宅か?

ポルトガルの映画監督ペドロ・コスタの最新作「コロッサル・ユース」を見た。同監督の前作「ヴァンダの部屋」を見て、恐ろしく朽ち果てた住居群に生活する、あまりにも圧倒的に救いようのない人間たちを、まるで崇高なるものであるかのようにスタイリッシュにフィルムに写しこめた手腕に感銘を受けていた。その「続編」のようなものと聞いて見に行かざるを得なかった。

リスボン郊外のフォンタイーニャス地区という西アフリカからの移民が多く住むスラム街が舞台である。前作と同じ登場人物「ヴァンダ」という麻薬中毒の女性も出てくる。今回の主人公はヴェントゥーラという初老の移民男性である。妻とけんかをしてスラムの住居を追い出され、自分の「子供」であるという人が住む新しく開発されたアパートを訪ね歩く。ヴァンダはヴェントゥーラの娘であるということになっていて、ヴァンダは子供を生んでいた。スラム街の住人は、政府の開発により、新しいアパートへ移住させられていて、ヴァンダも真新しいアパートへ移り住んでいた。

スラムというものの実態を私は知らない。コスタ監督が映し出す朽ちた廃墟のような住居には、果たして大家が存在するのだろうか。単なる廃墟に、人々が「ただで」住み着いているのだろうか。そのあたりは、映画では、まったく説明がなされていないし、地元の人にとっては自明のことなのであるから、作品としては、どうでもいいことではあるだろう。だが、映画の中で、ヴェントゥーラに新しいアパートの中を案内する役人は、水道光熱費を滞納したら、止められてしまうし、家賃を払えなければ追い出される、とうことも説明していた。

スラムで最低の生活をしていた人たちが、新しく用意されたアパートの居住費を支払い続けることはできるのだろうか。謎である。スラムであろうと、新築のアパートであろうと、居住に関するコストは必ずかかるものであろうことは想像できる。新築されたアパートに「移住させられた」元スラムの住民は、これからどうなるのであろう。

キリストのような宗教的聖者のようにも見えてくるヴェントゥーラ。最後は、ヴァンダの無機質な部屋でだらしなく転がっているところで映画は終わる。

2008年5月25日日曜日

マンション売却-やはりお金持ちの日本の方にも中古マンションを買っていただきたい

そういう気持ちで、労働力を投入して、日本語版のサイトも作成してみた。あまり、セールスとは関係なさそうな趣味の話も挿入してしまった。労働ばかりだとあまりにもつまらないものだから...

2008年5月24日土曜日

マンション売却-お金持ちの外国の方にポンと買ってもらえればありがたいが...

とりあえず、物件の売却セールのためにサイトをつくってみた。どなたでも歓迎だが、外国の方はどうかなと思い、まず英語版にしてみた。このような物件を買っていただける奇特な方がいらっしゃったらありがたい。

賃貸併用住宅-まだ現場作業を見ていないがコンクリが満タンだ

賃貸併用住宅の建築現場では、地下のコンクリ打設が最終局面に来ていた。この作業が終わると5日間ほど放置して乾かすという。

雨が降っても大丈夫なのだろうか。

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2008年5月8日木曜日

マンション売却-結局自宅を早期売却することに

新築の賃貸併用住宅が完成してから、現在居住の区分所有を売却しようと計画していたが、急に気が変わり、引越し前に売却活動をすることにした。

収益物件に買い付けを入れて、担当の営業マンのアドバイスを聞いていたら、早めに売却し、キャッシュを確保していた方が、これから物件を買い付けて、融資を提供していただくつもりなら、その方が有利に働くのではないか、ということだった。また、これから物件価格は下がることは確実なので、秋まで待つのは得策ではない、とのご意見だった。

現在、所有の物件を共同担保として、融資を受けるにしても、金融機関は、担保評価を実勢価格ではなく、8割くらいにしか評価してくれないらしい。そうなると、物件売却の際、抵当権をはずしにくくなるなど、金融機関にコントロールされてしまう。そういう事態を避けるために、キャッシュを持っていた方が良い。実際に金融機関に打診していただいた上での、助言であった。

まとまったキャッシュがあることをちらつかせながら、金融機関に融資付けしていただくことを、「見せ金」というらしい。我が家の場合、「見せ金」どころか、マジでキャッシュはない。まっとうな論である。そう納得して従うことにした。

現在、最大の問題は、居住中のまま、買っていただく方に、部屋をお見せしなくてはならないことだ。マイナス要因を取り除いて、なるべく良い値で買っていただくためにはどうしたらよいのか。掃除は、プロにやっていただいた方がよさそうな気もする。

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2008年5月6日火曜日

RC5階建て収益物件に買い付けを入れてみた



本日、RC5階建ての物件に買い付けを入れた。すでに1番手で買い付けを入れていらっしゃる方がいるので、だめかなと思ったが、とにかく行動を起こしてみなければ何も始まらない。

妻が探してきた物件で、東京都下で、この利回りは、なかなかないので、購入を目指すべきだと、強力に背中を押された。実際に現地に行くと、駅から徒歩18分もかかるのに、ほぼ満室だった理由がわかったような気がした。

建物自体の管理が良く、築年(22年)の割りに、全体の身だしなみが良かった。駅から物件までの道のりは、幹線道路沿いで、交通量もかなり多いが、徒歩でぶらぶら行った感じでは、雰囲気は悪くなかった。

現地の隣には畑があり、作物を道端で無人販売していたりする。のんびりした空気が漂うのが、住居としては、イケテルのかな。


なにしろ単位が億なので、書類に字を入れるときに心配になった。ケタを1個間違ってたら窮地に陥るのかななどと考えてしまった。しかし、不思議なことに買い付けの金額欄に1.29億円などと書くのは、さほど躊躇もないのに、なぜか、手付け金の欄に300万円と入れるときに、「待てよ」などとブレーキがかかる。

ゼロの数がやたらと多い部分は、現実感がなく、少なくなればなるほど、自分の「身銭」だと思うと怖くなるのだ。「借金で払う」のと「自分の持ち金」で物を買うのとは、こんなに心理的に違うのかな、と自分の人体実験で感心した。

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2008年5月3日土曜日

賃貸併用住宅-コンクリ流し込みは面白い



自宅建築ビデオ第3回目を編集しYouTubeに掲載。自分は昼間は仕事なので、行けないから作業は妻に撮影していだたき、後で、編集をしている。休日に見に行くと、工事は当然お休みで、まだ、生で作業をしているところを見ていない。なんとか時間をつくって見てみたい。

今回(4月30日)は、「捨てコン」という基礎の下地にコンクリを流し込む作業を撮影。職人技で、作業が進む様子を見られるので面白い。

5月1日に建築家とコンセントの位置などについての打ち合わせを行った。もうすでに設計は終わっているので、変えられないと思っていたが、工事をしながら最終決定をするとのこと。地下階はコンクリ打ちっぱなしで、コンクリを流し込むためのパネルの接合部の位置によっては、コンセントの位置を変えなくてはならないこともある。いったんコンセント用の穴を位置決めしてコンクリを流し込むと、もう変更は不可。最終設計図をよく見ると、LANが書いてなかったので、入れてもらうようお願いした。

しばらく設計に関する打ち合わせは、やっていなかった。すっかり忘れている部分がある。何回も設計図は書き直してもらい、変わっているのは、どこなのか、わからなくなる。記録をきちんと保存しておかないと問題が起こる。だから、建築している間も、建築家とチェックしながら作業を進めていかなくてはならないそうだ。最後まで、人まかせではいられない。

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