賃貸住宅フェア2008in東京で聞いたセミナー（８月５日）のメモ。
講師は午堂登紀雄さん。
最近は５～１０億の物件が値下がりしている。損切りしたいファンドや業者が億単位の値引きをしている。
優秀な不動産業者と仲良くするべし。融資が通りやすい。選定にあたっては、実際に会って話してみる。会社の規模や知名度は、担当者の能力とは無関係。お金のニオイをさせて買う意欲を見せるべし。
ネットに出ているような物件は売れ残り。業者と仲良くなれば川上物件をつかみやすくなる。
資産を組み替えて負債比率を抑える。中途半端な物件は危険。
管理会社が管理したい物件とは、特徴のあるもの。あるいは手数料をたくさんもらえるもの。２カ月分の礼金を払えば業者は素早く動いてくれる。
管理会社の能力を見抜くには、入居率を見る。そのための戦略は何かを探る。例えば、リフォームコストを聞いてみる。クロスの㎡単価は？1200円では高すぎる。関東では600～800円くらいが妥当。
退去時の精算のスピードを見る。退去時に同時にリフォーム業者を連れてきて、すぐにリフォームにとりかかっているのか。退去の後、２、３日して、そこから見積もりを取っているようでは遅い。
管理会社との関係は適度に緊張感を持つべし。客付けなどで、あまり、あせっているように見えると足元を見られる。
部屋が狭いから客が付かないわけではない。14．58㎡でもよく入っている。65000～68000円取れている。人気の学芸大前５分だから。賃貸は場所と家賃のバランスで決まる。
融資付けは常識にとらわれていてはダメ。ＲＣ、区分、自己資金ゼロ等々。ＲＣは特定の銀行が好き。区分はだめという銀行もあるが、良い場合もある。自己資金ゼロの場合、債務超過になれば、２件目はＮＧだから１件目は重要。
どの金融機関に持ち込むかが重要。木造や利回りが好きなところもある。最近は、それぞれの金融機関の物件に対する評価基準が固まってきている。物件の種類と金融機関の組み合わせを間違えなければ融資は通る。現在は融資はしぶいが、お金のある人にはチャンス。３～１０億の物件はまだ下がる。
不動産投資はチームプレーである。
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