2008年11月24日月曜日

マンション売却-なんとか購入希望者の融資審査が通ってほしい

本日も朝から売却マンションの掃除。トイレ掃除を真っ先に。重曹を使って便器の中を磨いた。

便所の神様は部屋に宿る神様の中で一番お金持ちらしい。なんとか微笑んでいただきたい。

土日月の三連休のオープンハウスは、妻と連日、朝から出かけて、掃除を実施した。

おかげさまで、住宅ローンの審査が通れば購入したいという方が現れた。この方は、収益ワンルームを都内Aざぶにひとつお持ちで、渋谷に自宅の新築マンションもお持ちだそうで、このふたつのローンを抱えた状態で新たな融資がおりるかどうかが最大のチャレンジだ。

不動産の営業担当の方は、SMBCで打診してみるとおっしゃっている。購入希望の方は、必要書類も素早く提出いただいているようだ。

最初の購入希望者が最も成約の見込みの高いお客さんである。これが、不動産売買の常識であるという。

今はひたすら祈っている。

2008年11月23日日曜日

売却物件への掃除力が効果を発揮しているのか

本日も朝から、売り物件の掃除をして、不動産業者さんと顔合わせをした。壁紙はかなり乾いてきたようで、窓の結露もなくなっていた。

床についた壁紙の糊を雑巾でふき取り、クイックルで仕上げた。妻は窓や玄関をふき掃除した。トイレを真っ先にやってみた。床だけで、便器の中まではやらなかった。

オープンハウス開始の11時まで何とかやれることだけはやってみた。

もう、すでに住んでいないマンションだが、このように手を入れることで、売却がうまく進むのではないかと思い、毎日通っている。気合を注入している。

掃除を終え、昼食をとり、久々に映画を見た。月に最低4本は見ていたのが、最近は新築とマンション売却などで、あまりにも時間が取れずに、数カ月間も映画館へ行けない状態が続いていた。

これはまずいことだ。映画は自分にとっては、想像力を生活の原動力とするための必須栄養素であったはずだ。

この栄養を取った後に、一日の営業を終えた担当者から連絡があった。

なんと5件も内見があった。ローン審査が通れば購入するという方も現れた。

これは、マンションを売り出してからの新記録である。

もちろん、価格を大幅に下げたという要因もあるだろう。

だが、壁紙貼り替えなどのリフォームを急ピッチで行い、積極的に掃除を行い、不動産業者とまめにコンタクトを取った結果のご褒美であると思った。

からだを動かしたことで、購入希望者も動いてきてくれているのだ。

明日も朝早くから、ひたすら掃除をすることにした。

2008年11月22日土曜日

マンション売却-名古屋からも売り物件を内見にいらっしゃいました

売却マンションの壁紙貼り替えの最終日となり、部屋の清掃などに行った。清掃作業にいそしんでいると来客のインターフォンの呼び出しが鳴った。

「TきゅうLぶる」ですが、という男性がモニターの画像に写っていた。

またも不動産仲介の営業の売り込みかと思い、追い払おうととっさに思った。だが、現在、専任媒介で売りをお願いしている業者の担当者の名前を出して、部屋の内見をさせていただきにきた、とのことであった。

購入希望のお客さんを連れてきたい、とおっっしゃるので、それなら、お願いします、と部屋に来ていただいた。

こちらは、媒介契約の業者から、何も聞いていなかった。Lぶるさんは、リフォーム業者が部屋で作業しているだけだと聞いていたらしく、売主がいきなり出てきて、「お主は、いったい何者?」という態度で、返答をしたので、ちょっとビビッたようだった。申し訳ない。

とにかく土日月の3連休にオープンハウスを実施していただくわけで、なんとかそれに合わせてリフォームを終了させてしまおうとたくらんでいた。

朝から、まだ壁紙を貼り続ける職人さんの横で、雑巾がけや、電球替えを実施した。

価格を下げたおかげか、本気でリフォームや掃除に力を入れ始めたのが、効いたのか、Lぶるさんが、女性の内見者を連れてきてくれた。

なんと名古屋からいらっしゃったとのこと。掃除をしていたので、業者と間違われたが、売主です、と自己紹介すると怪訝な顔をされていた。

年配の女性2人連れで、いったいどちらが購入希望の方だかわからなかった。業者は、この方たちに、あまり、説明をしていなかったようで、本当にうちのマンションに興味を持ってくれたかどうかは、わからなかった。

まあいい。来てくださるだけでありがたい。少なくとも「お客さんがまったく来ないお店」の状態は脱したのではないかという気がする。

*銀行融資状況-スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い?

2008年11月16日日曜日

売却価格をかなり下げ、リフォームして勝負

本日、専任媒介で契約の不動産業者さんと面談して、これからの売り出しの方針を決定した。

大幅な値下げとリフォームを同時に行うことで合意した。

壁紙と同時にガスレンジも交換することにした。

すでに売り出しをかけている物件で、しかも早期に成約に持ち込みたいわけで、業者さんとしては、売却活動に支障をきたすようなことは、していただきたくないような口ぶりであった。

売りの障害となっている原因は、リフォームをしていないからというものではない。そういう説明のようだった。

実際に売主が、内件にいらっしゃった人の言葉などを聞いたことがないので、これを鵜呑みにするわけにはいかない、と思った。

次の週の3連休にオープンハウスを実施する。営業する立場では、リフォームの作業で邪魔してもらってはならないわけだ。

今週中に少なくとも壁紙だけは完了させて、日、月の連休では、美しくなった部屋を見ていただくことを可能にしたい。

近隣のマンションの成約価格に近づけて大幅な値下げをしつつ、壁紙とコンロを交換する。もう、わずかな値下げを繰り返して、様子を見る時期は過ぎた。

大幅な値下げは、ハデな撒き餌で、リフォームは成約への決め技だと思っている。

リフォームにかかる金は、大きなリターンを得るための投資である。

投資のためのタネ銭をケチっていては、先に進まない。

今回の売却に関しては、すでにタイミングは逸している。せめて投資のための最低限の資金投入だけは、怠ってはならない。

*銀行融資状況-スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い?

マンション売却リフォーム 物件の壁紙を貼り直すことに

なかなか厳しい状況であり、色々と悩ましい元自宅マンションの売却。悩んでいてばかりでは何も始まらない。何か新しいことを実行しなくてはいけないと思い、壁紙をすべて貼りかえることにした。

実は、今まで、数カ月間、住んでいた状態で売りに出していた時期も含めて、すべての仲介業者は、「この部屋の状態ならリフォームはせずにクリーニングだけで売り出してまったく問題ありません」と言っていた。

あるいは、他の物件に比べられば、ずっときれいだ、とも指摘された。

落とし穴はこういうところにあるのだな、と思った。

マンションを売りに出す作業を始めるずっと以前に、本を読み、売り出す時はリフォームをした方が高く売れると書いてあったので、それを実行しようと思っていたのだ。

いつのまにか、不動産仲介業者の言葉にまどわされて、やるべきことをやらなかった。

業者の目線は、マイホームの購入希望者とは違うということに気づいていなかった。

たとえ中古だとわかっていても、薄汚れたものより、ピカピカのものを選びたい。そう思うのが普通だろう。

自分だってそうだ。

今まで暮らしていて、お世話になった部屋を売りに出すということは、わが子を嫁に出す親のような愛情も必要だな、と気づいた。

化粧もしていないスッピンで、薄汚い格好でお見合いをする女性もいないだろう。

愛情のこもっていない物件に、人は魅力を感じないだろう。

というわけで、そんなことはしなくても良い、とアドバイスしてくれた方々に逆らって、壁紙を貼り直すための見積もりを業者にお願いした。

昨日は、2つの業者に来ていただいた。

そこで、なんと壁紙に続いて、またも「頭をガツン」と殴られたような指摘を受けた。

業者の方は、部屋の様子をまじまじと見た後質問なさった。

「ここは、いつクリーニングを入れられたんですか?」

1カ月前です、と答えると次々と、汚れの取れていない部分を指摘され、プロの業者なら、そのような汚れはすべて取り除いているはずであるという説明をされた。

よく見ると確かに指摘されたとおりで、自分たちで掃除をした状態から、あまり改善されていないのだ。

クリーニング完了後に、汚れが取れていないということは感じていたのだが、プロでも、こういう汚れを完全に取るのは無理なんだろうな、とあきらめていた。

なにしろ、プロの業者に部屋をクリーニングしてもらうなどということは、初めての経験だった。どの程度の出来ばえだったら合格点なのか、さっぱりわからなかったのだ。

しかし、この時の自分が感じたことを、率直に業者にぶつけてみれば良かったのである。実際に、クリーニングの作業を行った後に、その会社の責任者は、完了後のチェックをしていなかったのだ。

知り合いの方にご紹介をいただいた、ということもあり、言い出しにくかったのも事実だ。

今回の教訓は2つ。

自分の直感を通じて納得したことは、自分を信じて、まずはそのとおり行動を起こした方が良い。

人に頼らず、自分で業者を探して決めた方が、業者に物が言いやすい。

*銀行融資状況-スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い?

2008年11月15日土曜日

売り物件について不動産業者に相談してみた

ポッドキャストを運営していらっしゃる神戸不動産の田中さんという方に、売り出し中の旧自宅マンションについて無料相談を受けていただいた。

マンション売買のノウハウについてのポッドキャストを定期的に配信なさっていたので、勉強のためにipodに入れて聞いていた。毎月、電話で無料相談を受け付けていらっしゃる奇特な方だ。

設定価格を複数決めておいてから、段階的に下げていくのはどうか。これは田中さんもメルマガで紹介していたので、実行してみようと思った。

物件の近所の売り出し価格や成約事例を見て、それに合わせて下げていくのは正解なのか?

これについては、売り出し価格や成約価格は、わかったとしても売主の事情は、わからない。つまり、売り急いでいる人もいれば、余裕の人もいる。

結局、みんな様々な事情を抱えて売りに出しているわけで、それを見て、自分も合わせて、価格を設定するのは、必ずしも正解とは言えないのではいか。それよりも、自分の状況、つまりローン残債がいくら残っているのか、などという都合から決めた方が良いとのこと。

壁紙を張り替えてみようと思っているが、これはどうか?

確かに見に来た人に良い印象を与えるので、効果はあると思うが、壁紙は購入者が張り替えることができるので、その費用も考えたうえで、マンションを選ぼうという人が多ければ、あまり意味はないかもしれない。

やるとすれば、量産品の安値のもので、なおかつ、厚手の高級感のあるクロスを使う。値下げの価格は、下げる予定の価格の少し上で止めてみる。

不動産業者との契約は、現在は1カ月の専任でお願いしているが、他の業者も追加して一般でやり直した方がよいのだろうか?

これに関しては、市況が良くて、売れ行きが良い時期なら、複数業者で一般でも良いかもしれないが、現在のように売れていない状況では、一般だと、業者は広告に金をかけにくい。

専任でも、ネットへの広告やレインズで、情報はいきわたるはず。チラシをまいて売れなければ、業者は一銭の得にもならない。したがって一般で契約しても業者は広告に力は入れないだろう。

これからの市況については、新築も売れないので、中古もさらに価格が下がる可能性が高い。新築がさらに安くなれば、中古は、さらに下げざるを得なくなる。

来年の春以降は、さらに下がっていくと思うので、なるべく早く売却した方が良い。

もし、売れない場合は、賃貸に出すという選択肢もあるがどうだろう?

賃貸に出して、賃借人が居住した状態で売りに出せば、収益物件として見られ、収益還元法で計算されるので、売り出し価格は安くなる。売りに出す場合は、空きにしてからでないと高く売れない。

賃貸の場合は、いくら収益が上がるのかをシミュレーションしてみる必要がある。

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どれも大変参考になるアドバイスで、実行してみようと思う。

2008年11月7日金曜日

オバマは経済循環の波に乗ったのか...

とうとう自分と同じ年齢の人間が米国の大統領になった。オバマは歴代大統領の中でも若い方かな、と思っていたが、JFKは43歳、ルーズベルトは歴代最年少の42歳で大統領になっている。

自分が年をとっているのだから、自分より年下の人間が、増えていくのはあたりまえ。そうは思っているのだが、時代の流れをを感じてしまう。

キング牧師が暗殺されたのが1968年。64年に公民権法が施行され、米国で真の奴隷解放が実現した年から44年を経てやっとアフリカ系米国人の大統領が誕生した。

アフリカ系といってもオバマはアフリカから強制的に連れてこられた奴隷の子孫ではない。黒人とは言っても母親は白人である。

80年代に民主党の大統領候補選に出た黒人牧師ジェシー・ジャクソンは、オバマの選挙勝利のスピーチを聞きながら涙を流していた。

奴隷の子孫か、アフリカからの移民の子供か、という区別が問題になったわけではない。なんだか難しい人種や文化や歴史やらの違いを冷静にひっくるめて「そんなことはどうでもいいから先に進もうよ」みたいなメッセージを全身から発散し続けた。

ジャクソンのような公民権運動家の対決姿勢を露わにするスタイルとは一線を画した。というより、違う種類の政治家であるということを前面に出しながら、ジャクソンの支持者のような人たちをも取り込んだ。

自分の生い立ちや立場に最大のレバレッジをかけて勝負に出た。

たぶん、したたかな戦略家でもあると思う。

「100年に1度」などと言われる金融危機のおかげで、どん底経済からのデビューである。これ以上悪くなることはない、というところからスタートするわけで、ちょっとでも良くなれば、「成功した」ということになるだろう。

「底値の株」を買ったのと同じようなタイミングで指導者の地位に就いた。すごく間が良いと思う。

経済の循環に逆張りをして、利益をあげていくのが成功する投資家である。政治家の世界も同じようなもので、最悪の時期に登場した人間がヒーローになれる可能性が高い。




*銀行融資状況-スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い?

2008年11月3日月曜日

JR代々木駅近の行列ラーメン店に行った

新居から徒歩5分でJR代々木駅から徒歩1分のまぶしく黄色い看板のラーメン店が気になっていた。引越しから1カ月以上経過して、やっと試食してみた。

金を払って食べに行くのに行列するのはバカらしいから嫌いである。いつ行っても誰かが並んで待っていた。店内はすべてカウンターで10席ほどしかない。

明治神宮から帰宅する途中、たまたま行列が存在しないのを発見。トライした。

「らすた」であるから店内の音楽は「レゲエ」であった。従業員のお兄さんたちは「レゲエ風味」はまったくなかった。

お店の看板名と同じ「らすた麺」というものを注文した。店の看板の色と同じく黄色く太い麺である。黄色い看板-らすた-レゲエ-黄色い麺、と一応つながっている。茹でる前の箱に入っていたものを見ると黄色というより、オレンジっぽい。

海苔数枚でふたをされたラーメン丼が出てきた。

トリと黒豚でとったスープという説明が壁にあった。

醤油トンコツという系統らしい。食べる前は、もっと油ギトギトかと、ちょっと心配だった。

意外とあっさりしていて、スルスルと入る。ウドンっぽい太麺はスープと合っていた。

ニンニクのすりおろし、ショウガのすりおろし、豆板醤がカウンターに置いてある。これらを一定量調合していただくと、さらにおいしい、という説明があった。

全部入れてみた。オリジナルのスープよりおいしくなったかはわからないが、それぞれの薬味はすべて好きなので、満足した。

山の手線駅から1分の路面にお店を出すのに賃料はいかほどだろうか。このような物件の利回りはまったく想像もつかない。想像もつかないが、自分にお金がザクザク入ってくる商業物件を所有する絵は想像したい。

*銀行融資状況-スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い?

2008年11月2日日曜日

賃貸併用住宅部屋の風呂の排水に問題が



入居者様から、今度は風呂場の不具合で連絡があった。シャワーを使うとあっという間に水がたまり、それが近接しているトイレまで流れてしまうとのこと。

しまった!排水がうまくいくかどうかのテストを入居していただく前にやっていなかった。

新築物件であるから、入居前に部屋を汚してはマズイということだけが頭にあったのである。

工務店もテストはしていない。

入居者様にテストをさせてしまい、その結果、欠陥を発見されてしまった。

まずい。まずすぎる...

入居者様にダメ出しをしていただいて、物件の価値を向上させていければいいのかな、などと甘いことを想像していたが、根本的に使えるか使えないかを確認しなかったのは大家失格である、と思った。

現場監督さんに来ていただいて、風呂場床の勾配や排水口をチェックしていただいた。勾配については、何か手を打つのは難しそうだった。排水口の手前が流れにくくなっていることが改善されるかどうか対策を考えてもらうことになった。

早めに改善しなければ、シャワートイレ付属のトイレの不具合も引き起こしそうでちょっと怖い。
*銀行融資状況-スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い?

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