2008年11月15日土曜日

売り物件について不動産業者に相談してみた

ポッドキャストを運営していらっしゃる神戸不動産の田中さんという方に、売り出し中の旧自宅マンションについて無料相談を受けていただいた。

マンション売買のノウハウについてのポッドキャストを定期的に配信なさっていたので、勉強のためにipodに入れて聞いていた。毎月、電話で無料相談を受け付けていらっしゃる奇特な方だ。

設定価格を複数決めておいてから、段階的に下げていくのはどうか。これは田中さんもメルマガで紹介していたので、実行してみようと思った。

物件の近所の売り出し価格や成約事例を見て、それに合わせて下げていくのは正解なのか?

これについては、売り出し価格や成約価格は、わかったとしても売主の事情は、わからない。つまり、売り急いでいる人もいれば、余裕の人もいる。

結局、みんな様々な事情を抱えて売りに出しているわけで、それを見て、自分も合わせて、価格を設定するのは、必ずしも正解とは言えないのではいか。それよりも、自分の状況、つまりローン残債がいくら残っているのか、などという都合から決めた方が良いとのこと。

壁紙を張り替えてみようと思っているが、これはどうか?

確かに見に来た人に良い印象を与えるので、効果はあると思うが、壁紙は購入者が張り替えることができるので、その費用も考えたうえで、マンションを選ぼうという人が多ければ、あまり意味はないかもしれない。

やるとすれば、量産品の安値のもので、なおかつ、厚手の高級感のあるクロスを使う。値下げの価格は、下げる予定の価格の少し上で止めてみる。

不動産業者との契約は、現在は1カ月の専任でお願いしているが、他の業者も追加して一般でやり直した方がよいのだろうか?

これに関しては、市況が良くて、売れ行きが良い時期なら、複数業者で一般でも良いかもしれないが、現在のように売れていない状況では、一般だと、業者は広告に金をかけにくい。

専任でも、ネットへの広告やレインズで、情報はいきわたるはず。チラシをまいて売れなければ、業者は一銭の得にもならない。したがって一般で契約しても業者は広告に力は入れないだろう。

これからの市況については、新築も売れないので、中古もさらに価格が下がる可能性が高い。新築がさらに安くなれば、中古は、さらに下げざるを得なくなる。

来年の春以降は、さらに下がっていくと思うので、なるべく早く売却した方が良い。

もし、売れない場合は、賃貸に出すという選択肢もあるがどうだろう?

賃貸に出して、賃借人が居住した状態で売りに出せば、収益物件として見られ、収益還元法で計算されるので、売り出し価格は安くなる。売りに出す場合は、空きにしてからでないと高く売れない。

賃貸の場合は、いくら収益が上がるのかをシミュレーションしてみる必要がある。

----

どれも大変参考になるアドバイスで、実行してみようと思う。

0 件のコメント:

LinkWithin

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...