住宅ローン決済 日銀利下げのおかげで遅れたがやっと決まった

本日、とうとう売却マンションの決済日が決まった。2009年１月１３日。毎月１６日と決まっているローン返済支払日のなんとか前に実現できてほっとした。

新築の住宅のローンと、所持していたマンションのローンのダブルローンを払い続けて１年半が経過する。

恐ろしい期間だった。あまりにも軽く考えていたマンション売却。それをあてに計画し始めた土地購入からの新築住宅。

いずれも素人考えの不動産投資である。不動産投資などという言葉が頭をよぎることがなかった時期からの無謀な行動の結果が、今、大きな節目を迎えようとしている。

日銀の利下げのおかげで、住宅ローン金利も下がるようだが、この発表の影響で、決済の日が、またも後にずれこんだ。

利下げは決まっているのだが、融資を出す銀行が、１月１３日以降でないと住宅ローン金利を下げないという。したがって買主さんの返済負担が、わずかではあるが、下がるように、決済はこの日以降となった。

買主にとって金利がわずかでも下がることは、朗報である。決済の日が少しで遅れることは、売主にとって不利である。

売主が、いくら早期の決済を希望しても、買主にとって有利な条件にならなければ、決済をすぐに進めるわけにはいかない。買いたいという人が殺到しているわけではないからだ。不況で不動産市況が悪い時期に、物件を売ろうとする今回のケースは、売主にとっては最悪である。

今回の物件売却で学んだ最大の教訓

景気が悪い時は、絶対売るな。

景気が良いときは、とっとと売れ。

不動産の売買の原則だと思う。

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住宅ローン 日銀の利下げは不動産投資に有利に働くのか

日銀が追加利下げを決定した。ということは、住宅ローン、アパートローンの金利も下がるということか。

☆日銀利下げに関するニュース
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20081219-00000581-san-bus_all

これはローンを借りている者にとって朗報なはずだが、不動産投資の収支に関しては、ちょっと微妙かも。

確定申告において、払った利子は経費に計上できるから利子の総額が減れば経費の額も減る。経費により所得税を圧縮する効果と実際に支払う利子が減ることによるキャッシュフローの増加と、いったいどっちが得なのだろうか。

賃貸業を開始して、青色で確定申告をするのは来春が初めてである。住宅ローンを借りているだけでは、利子は経費になるなどということは、まったくなかった。この場合は、ひたすら金利が下がることはうれしかった。

たった１室しか賃貸はないのであるが、このようなことが気になる。白色に比べて申告の仕方がちょっと面倒くさくなったが、このような国策に関わる大きな話が、小さな経営にも影響してくる、ということがわかったのはおもしろい。

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住宅ローン 正式承認でマンション売却がほぼ現実に

買主さまの住宅ローン申請が正式に承認された。今回、人生初のマンション売却がとうとう決着しそうだ。色々な方にお世話になり、自分たちが真面目に動くことにより、不動産という「大きな山」が動いたように感じる。

ひとりの力では動かせない山を人さまの手を借りて動かす。クリーニング、ペンキ、壁紙貼りをやっていただいた業者さん。仲介の不動産屋さん。アドバイスをいただいた不動産屋さん。内装リフォームのアドバイスをいただいた妻の友人の方々。大家学びの会の会員の方。不動産投資に関わる経験豊かな方々。

本当にありがとうございました。

今回の不動産売却の一連のプロセスで学んだことは、すべてこれからの賃貸経営に役に立つと思う。やはり、失敗したな、と思う部分が一番重要で、痛い目に会った経験は、人間は忘れない。進んで失敗したいとは思わないが、「失敗しつつ成長する」というのは、学びのプロセスの法則だ。

マンション売却－物件売却最終段階で、最近、神頼みが多い

本日は渋谷警察署の裏あたりにある金王神社へお参り。

境内の公園で、ガードマンさんたちが棒を振りながら訓練中だった。

もう今日あたりは、売買契約を交わしているつもりだった。

まだ、結果は出ない。とりあえず、マンションに行き再び掃除を実施。

トイレを重点的にやった。ほんの数日間で、人も住んでいないのに、ホコリは積もる。エアコンの上は黒ずむ。

空き室というものは、とにかく手を入れないと、どんどん沈んでいくもののようだ。賃貸物件でほったらかしの部屋がなかなか埋まらないのは当然だな、と思った。

マンションを売りに出したおかげで、賃貸経営に役立つ気づきをいただいた。掃除力というものは、あらゆる場面で効力を発揮する。そう確信した。

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マンション売却－不動産を売ることの難しさ

　物件を買うのは簡単だ。金を準備するのは大変だが、自分の決断だけで、買うことは可能なので、自由度があるという意味で簡単なのだ。

　ところが物件を売るとなると、買いたいという人が現れなければお話にならない。

　しかも、その人が現金で買うなら話は簡単だが、ローンを設定するとなると銀行審査の壁が立ちはだかる。

　たった一人の方に買っていただくだけでよい。このたった一人を物件購入にまで結びつけるには、かなりの人に見ていただく必要がある。

　そのために、やらなければならないことが多い。リフォームはもちろんのこと、売りを担当していただく業者さんにヤル気を出していただくような努力もしなければならない。

　マンションの売却なんて、一生のうちに１回やるかやらないかだ。たいした事前勉強もせずに、実施するのは、すごく危険なことだと実感した。

　好況時に売り出すのと不況時に売り出すのとでは、まったく、手法が違うものになるはずである。不動産業者の選定、一般媒介か専任媒介か、リフォームのレベル、価格設定．．．。どれひとつとして誤った判断をしては、うまくいかない。

　そんなことも知らずに、今回の売却は始まった。

　結局、お金は、十分に準備した人のところにしか落ちていかない。

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