世田谷、中野で収益物件見学

中野区と世田谷区の収益物件を見学。まず行ったのは東急世田谷線松原駅３分の世田谷区赤堤のＲＣ３階建て。業者の宣伝文句は「投資に最適の高利回り」、「閑静な住宅街　全戸南向き」。

謳われている高利回りというのは、満室想定９．６９％。

これは、人気の世田谷では、高い方だろう。

あくまで、満室時の「希望」利回りである。

オーナーが１階に居住で７ＳＤＫ。この部屋の想定賃料が４５００００円。これを賃貸するのは厳しいのでは．．．。

1989年築で外壁タイル貼り。以前、賃貸で住んでいた目黒の物件と似た築年で、つくりも似ていた。このバブルの時代に都内で建てられた物件は、かなり無理してがんばったものが多いのではないかと推測している。

全体の雰囲気は、あまり、管理に気を使っていたと思える風情はなかった。玄関入り口の上にあるアーチの鉄骨は塗装がはげてさびていた。

「できるオーナー」なら売り出しの前にペンキでも塗って「ボロ隠し」をして物件の価値を上げようとするのではないかと思うが、そういう形跡はない。

ほとんど何もせずに２０年が経過しました。そんな感じである。

２億超えの売り出し価格。これでは、利益を出すのは難しいのではないか。


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中野区の物件も同じく89年築であった。

こちらは木造２階建て。６室ですべて１４㎡以下のワンルーム。満室利回りで１１．０４％。

ＪＲ中野駅から10分で、北口の人気のある中野ブロードウエーとは反対方向の住宅地である。

アパート周辺は、駅近ではあるものの人気地区とは違ううらぶれ感が漂い、大通り沿いのビルの１階もテナントが入っていなかった。近くに建っていたタガキプランニングが管理しているデザイナーズ物件も空き室があるようだった。

やはり、同じ中野といっても、客付けの観点から、人気のある地区と、そうでない地区は、全然別物だな、ということが現地を見るとよく分かった。

徒歩でわずか１０分しか離れていない地域でも、投資家からすれば、危ない橋を渡ることになるかもしれない大きな違いがあるのだ。

*銀行融資状況－スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い？