不動産投資物件調査：武蔵小山駅－収益物件の見学に久々に出かけた

自宅マンション売却プロジェクトから解放されて、初の収益物件見学に出かけた。
都内の木造アパート（４室）で２９００万円。東急目黒線武蔵小山駅から徒歩１０分ほど。

昭和５１年築で和室。

現況満室で表面利回り１０．６％。

最高家賃６７０００円、最低家賃６１０００円。

和室の古アパートで６万円以上もいただけるというのは、すごいなと思った。

駅に到着して、目の前の不動産屋さんの店舗があったので、賃貸図面をのぞいてみた。

か、かなり高い。６万円以下の部屋などは、店頭には見あたらない。

日曜の昼間だった。駅前の人通りは多く、商店街には活気がある。

物件に近づくと、戸建住宅とマンションが混在した住宅街となる。駅から物件までの道のりは、飲食店舗もあり、寂しくはない。

物件は築年数なりの趣ではあったが、外壁の状態などを見る限り、ある程度きちんと保守管理されている建物のようであった。

アパート前面の私道は３メートルで、いわゆる２項道路である。どこを基点に測ったらよいのかよくわからなかったが、３メートルない部分もあった。私道に入り込む入り口部分に建つ家は、明らかに大幅に私道に食い込んでいた。

家を新築した経験から考えると、このような間口の狭い私道を出入りして、家を建築することはかなり厳しく、へたをすると、かなり余分な金がかかる。

建て直しを前提とするとかなり厳しい土地であることがわかった。

つまり、不動産投資の出口を考えると、土地をマイホーム用として売り出した場合、あまり高値は期待できないのではないかと感じた。

周辺の同様のアパートやマンションなどをチェックすると、ほとんど満室である。高賃料で入居率が高い地域であることは間違いなさそうだ。

築古の木造アパートで、これだけの高家賃を取れている理由は、かなりの人気地区で、供給過多ではないからだというのが、歩いてみて実感できた。

駅前の商店街は、長距離におよび、スーパーや１００円ショップもあり、およそ生活に不可欠な店はすべて網羅していた。店をのぞくと、物価は、同じ沿線の目黒、渋谷などより、２割安くらいではないかと推測する。飲食店も割安だ。

都内の築古物件は、このような条件の良い場所だと、かなりリスクは低いと思う。買い物に便利で交通アクセスが良ければ、建物は少々ボロでも、入りたいと思う人は、たくさんいる。これが、地方や郊外だと同じ家賃では、まず入居は望めない。

立地が有利であれば、建物の優劣は、あまり意味がなくなる。常識的には、敬遠されると言われる和室でも人気の地域であれば、さほど不利な条件ではない。むしろ畳の部屋に住みたいと思う人にとっては、そのような物件が、そういう地域に少なければ希少物件となり、有利になる。

へたにリフォームしてフローリングなどに変えてしまう必要もないかもしれない。

うまい値段で買えれば、ローリスク・ハイリターンの物件となるようなものが、都心の人気地域にはひっそり息づいているのかな。新たな視野が開けた。

*銀行融資状況－スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い？