2009年2月28日土曜日

投資用高利回り収益物件-ボロボロかハイリスクな状態にある...のが普通か



激安?高利回りの物件を都心へ電車で40分の地域で見つけ、現地調査に行った。

かなり状態が悪いと仲介業者から聞いていた。

やはり...ひどい。築20年の3階建て鉄骨造、前面タイル貼り。階段、ベランダの手すりは、さびだらけで、一部溶解していた。

今回、収益物件調査では、初めて、業者さんに鍵を開けてもらい、部屋の内部まで見せていただいた。


外はひどかったが、中もひどいのであった。16室(17?)中6室空いていたので、空き部屋を見せていただいた。

すべての空き部屋は、賃借人が出て行った後、クリーニングもまったくせずに、ほったらかし。いったい、いつから空き状態なのかはわからないが、ホコリだらけで、ゴキブリの死骸が床にころがっている。

2階の部屋の天井に約1メートル四方の大穴が開けられて、というか破られていて、天井の残骸が床に散乱していた。床には水のしみのようなものがあり、破られた天井から水が漏れていたのでは、という疑いがある。

雨漏りがあるらしいが、住民からの苦情はない、と事前に聞いていたので、この空き部屋に雨漏りがあったのか、などと想像した。


穴の破られ方は、破片も片付けられていないので、どう見ても職人さんが工事をしたという風情ではない。

こういう天井に穴の開いたような物件を買い、リフォームして、高利回り物件に仕上げた人がいる、ということは聞いたことがあるが、自分がそのような物件を目撃することになるとは思いもよらなかった。

しかし、現実にこういう物件もあるし、このような状態にしてしまった状態で物件を売りに出すオーナーも確かに世の中には存在する。そういうことを確かめられただけでも大変な収穫だった気がする。

これだけ、物件に手をかけずに放置して、挙句の果てに、投げ売りのような価格で手放そうとする人とは、どんな人なのだろう。

よっぽど金に困ってるか、全然困ってないけど、物件を持っているのが面倒くさいから手放したいか、どっちかだろう。

こういう売主は、買主にとってはおいしい。

10年に1度の取引は、こうやって、やってくるのか。

でも、すでに買い付けは入っているらしいので、より高い値をつけないと相手にしてもらえないだろう。

それより、こんな汚い物件で銀行融資はつくのか。

今の価格で、現状利回りでも12-3%はある。リフォーム、修繕費用がかなりかかりそうだが、それでも利回りが10%以上というのは、なかなか良い条件だと思うが、雨漏りリスクとリフォームの大変さに耐えられるかどうかが大きなポイントだ。

2009年2月18日水曜日

不動産投資で投資用物件を効率的にネットで探すテクニックのメモ



一年くらい前に妻がつくった投資用物件を効率的にネットで探すための手順を書いたメモである。紙に印刷してあったが、なくなる前にブログに記録しておけば自分で作業する場合も便利かと思い、ここに自分用のメモとして書いておく。

不動産ジャパンで見たい路線をチェック

安い順に並び替え

上から見ていき築年数で選別

RCは昭和57年、1982年以降しか見ない

鉄骨は平成7年、1995年以降

ひととおりチェックしたら詳細を見る

不動産連合体、建美屋でも繰り返して見る。

チェックした物件はとりあえずブックマーク

チェック終了後、再度物件を確認して業者に電話して販売図面を送ってもらう。

販売図面をまとめて築年数、構造、権利関係などを再度チェック

不適格なもの(再建築不可、借地権など)を除く

路線化地図、グーグルマップ、インフォシークマップ、ホームズ、アットホーム、ウィキペディア、登記情報提供サービスのサイトを開いておく

グーグルアースは開くとPCの動きが遅くなるので、必要な時に開く

すべての路線価をチェックして土地の評価額を計算

すべての建物の評価額を計算

路線価と建物評価額を足して物件の評価額を計算

評価額÷販売価格=積算評価割合→高いほど良い

物件の想定賃料から平米賃料を計算する

マップで住所を検索して場所を確定

マップをクロースアップと引きで見て周りの環境を調べる

大規模な施設、気になるものがあれば販売図面に書いておく

アップと引きの地図をプリントアウト

グーグルアースで、さらに現地の状況を確認

周辺の建物はどのくらいの高さか、日当たりは、地形は、土地の高低は、などを調べる

チェックした内容を販売図面に記入

ホームズで需給関係を詳しくチェック

アットホームで人口推移やその場所の環境など細かい部分を調査して必要に応じて印刷

アットホーム、ホームズでその地域の同じような築年数の平均賃料と平米賃料を調べ、物件の1㎡の賃料を割り出し、それが、調査中の物件の数字と乖離していないかをチェック

空き室がある場合、アットホーム、ホームズで、その部屋を募集しているかどうか調べる

賃料が分かったら、販売図面に書いてある情報が正しいのかを照らし合わせてチェックする

ウィキペディアで、その地域の情報を調べる

必要な情報は印刷かメモをする

登記情報サービスで登記事項証明書の内容をチェック

甲区で所有者をチェックして、乙区で債務関係の抵当権を、いつ、いくら、返済期間はどのくらいか、などを見る。そうすることにより、相手の残債を知り、いくらまで値引きが可能かを想像できる。

2009年2月8日日曜日

アパートローン-収益物件の価格が上がる前にまた融資の窓が開く...のか



またも不動産業者に相談をお願いして、収益物件の買い方や銀行からローンを引けるのかということについてお話をうかがった。

新聞のチラシに無料相談を毎週末行っています、とあったので、無邪気にアポを取って突撃してみた。

中央M信託銀の不動産部門の方に、お話を伺った。やはり、先週、不動産業者が説明してくれた内容とほぼ同じであった。

都銀系は、融資はかなり固く絞っていて、融資額は収入の6割程度で、返済率は40%が限度である。

これに物件の担保能力がプラスされる。

空室率は築10年未満の場合、25%と推定する。それにさらに80%を掛ける。その上に立地や他の条件を加味する。

仮に家賃収入がゼロになった場合に、収入の4割を使って返済できれば良しとする。そういうことらしい。

冷静に考えると収入の4割を返済に使うというのは恐ろしいことであるように思える。

銀行は、築10年以上の場合は空き室率は50%で計算する。

このような説明で、かなり厳しい状況であるらしい。

したがって、この方の意見では、現状では、なるべく借り入れはせず、自己資本を投下した方が利口である、とのこと。

銀行が自己資金をなるべく多く要求するということは、不動産の担保力は、これから下がり続けると予測しているからである。

フルローンを銀行が簡単に出していた時代に、フルローンを組んでいた投資家は、これから破綻する数が「山のようになるだろう」とおっしゃる。

自己資金をたくさん入れるというのは、不動産の担保価値が下がる局面においては、リスクヘッジの方法である。投資家にとっても安全な方法であるし、貸し出す側の銀行にとってもリスクが減るわけである。

不動産価格が上がるという前提の状況では、なるべく少ない自己資金でレバレッジをかけることが、王道であるが、下降局面では、少ない自己資金で多くの融資を引くことが、大きなリスクとなる。これを銀行がわかっているから、フルローンに近い融資は避けている。

とはいえ、銀行にとって最も利益が上がるのは、不動産への融資であり、いずれは、融資の窓が開くであろう、という見立てであった。ただ、それが、いつになるのかはわからない。もし、国の政策の動きがあれば、すぐに開く可能性もある。

結論的に「5割自己資金を出せれば不動産投資は必ずうまくいくのではないか」と最後におっしゃった。

この結論でいくと、数年前までの「サラリーマン大家でハッピーリタイア」というような状況は、その時代の「特異現象」であって、再び、そのようなことが起こることはないのではないか、という気がする。

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2009年2月6日金曜日

スルガ銀行かライフでしか収益物件への融資は引けないらしい...

収益不動産の仲介業者さんに、わざわざ自宅に来ていただいて、これからの方針などについて相談をしていただいた。

結論的には、自宅ローンの残債が大きいので、せいぜい3000万円の物件くらいしかローンは組めないだろうとのこと。

物件を3件持っていて家賃収入が3000万円あり、給与収入が1200万円くらいある人でも融資を断られている。そういう厳しい状況だから、融資の額については、その程度が現実的です、という説明だった。

しかもスルガ銀行かライフならなんとかなる。金利4.1%。頭金1割。

ということで、このくらいの額ならアパート一棟より都内の区分所有のワンルームを買った方が良いと勧められた。

先週、同じ業者さんに相談した時も区分の売買は動いているという話を聞かされていた。

融資の限度額が少なくなるという話だったので、たぶん、その方向で営業を受けるのだろうと思っていた。

図星であった。

まだ、実際に物件を持ち込んで、銀行に融資を打診したわけではない。実際はどうなるのかはわからない。

営業戦術としては、この額だから、この物件ならいかが、と組み立ててきているわけだ。

物件の指し値がどうのという話はまったく出なかった。

だったらこの業者から物件を買う必要はない。

とにかく早くひとつでも物件は買った方が良い、とあおられた。

物件価格は下がり続けている。業者の口車に乗らず、とにかく良いディールを今は探すのが先決である。


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2009年2月3日火曜日

利子0%の融資制度-収益物件投資に応用可か?



こういうものを収益物件による不動産投資に応用すれば(できるかどうかわからない)昨今の貸し渋りに対応できるのではないか。などと妄想している。

以下、岡崎よしあきさんのサイトからまんま転載。

----------------

利子0%の融資制度(誰も知らない)


昨日の昨日、セミナーの懇親会で話をして、
案外知っている人がいなかった融資制度に
利子0%の融資制度というのがあります。
講師の滝井さんすら知らなくて
あまりの驚きに、めんたま100メートルぐらい
すっとばして、それが返ってきたときの反作用で、
バイキングの料理めがけてジャーマンスープレックスを
くらわしそうになったのですが、
0%融資の話は多分、知っておくと何かといいかもしれないので
お伝えしておきます。

知ったのは、三鷹市の広報誌でした。
0%のやつはひとつだけでしたが、
1%前後のやつはほかにもいくつかあります。

三鷹市だけの制度なのか
日本全国で名前は違えど似たような制度があるのか
分からないのですが

三鷹市の例で言いますね。

特定不況対策緊急資金融資あっせん制度
http://www.city.mitaka.tokyo.jp/a002/p020/g06/d02000028.html

と言います。
あっせんぐらい、漢字で書かないんでしょうか。

斡旋ですよね。

三鷹市民の皆さんは漢字が苦手だから
ここは、ちょっとおまけして、ひらがなにしましょ
と、市役所のやさしいおかぁちゃんが書いておいてくれたのか、

はたまた、原稿手書きで書こうとしたら、分からなくなって
そのままめんどくさくなって、いいや、だしちゃえと
まるでレジメ製作中の菅野君みたいな人が
はっちゃけたのか、分からないですが。

0%融資の話です。


で、この特定なんとかという融資制度は
利子0%で借りれます。

信用保証料も
融資利率も全部、市が受けますというもの。

限度額は800万円。
返済期間は6年。
運転資金です。

設備ではなく運転ですね。
借りやすさが違うのかな。よくわからんです。

借金したことないので。
借りる必要がなかったのではなく
誰も貸してくれない、ということなので。

で、


対象者なのですが

1.売り上げが10%以上減少し

2.国の緊急保証制度の指定業種に該当


することが条件です。
で、この緊急保証制度の指定業種というのがこちら

緊急保証制度の指定業種(中小企業庁)
http://www.chusho.meti.go.jp/kinyu/2008/download/081209ListGyoushu698.pdf


みている限り、
まぁ、アコギな商売でなければ大体いけるんじゃないかと思います。

私は

476 情報提供業
479 出版業
665 広告制作業
691 広告代理業

あたりかなぁと。

今のところ、必要性なしではありますが。

無利子なのだから
とりあえず借りて、おいておいて
返すだけなんてのもありかとは思います。
この時代、チャンスだらけなので、資金はあるに
こしたこたーないでしょう。


とりあえず、情報でした。

-------------転載終わり

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空き室だらけの収益物件を都心で発見



JR中野駅から徒歩10分のRC物件。

空室率80%。

というか15室中12室空いている。

ひょっとすると2室しか入ってないかも。

玄関脇に貼ってある募集広告で、外人さん専用として募集しているらしいことがわかった。

こんなものを1カ月で満室にするには・・・

サブリースか。サクラハウスに頼んで外人専門ゲストハウスか。

賃貸業者にじゅうたん爆撃して、広告費がっつり払うのか。

こんなものを面白いと思うのか、つらいと思って転進するのかで、投資家の胆力が問われる。

どうやら業者さんが持ち主で、めんどくさいから募集していなかったらしい。

しかも去年の8月に転売目的で買ったらしい。

駅前賃貸業者によると、平米数からすると家賃相場は7万くらいだろうかとのこと。

賃貸情報サイトで見ると、空き部屋は「木目壁紙」!

今は珍しい昭和のかほり満載の蛍光灯シェード。

さらに某不動産コンサルタントなどがお勧めのポップが貼られている。

これで家賃8万では、入るはずない。

はじめからこの内装なのか?

それとも途中でそうなったのか?

定かではないが、賃料設定間違ったあげくに間違ったリフォームで撃沈した物件であることは明らかになった。

*銀行融資状況-スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い?


不動産投資の学校

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