アパートローン－収益物件の価格が上がる前にまた融資の窓が開く．．．のか

またも不動産業者に相談をお願いして、収益物件の買い方や銀行からローンを引けるのかということについてお話をうかがった。

新聞のチラシに無料相談を毎週末行っています、とあったので、無邪気にアポを取って突撃してみた。

中央Ｍ信託銀の不動産部門の方に、お話を伺った。やはり、先週、不動産業者が説明してくれた内容とほぼ同じであった。

都銀系は、融資はかなり固く絞っていて、融資額は収入の６割程度で、返済率は４０％が限度である。

これに物件の担保能力がプラスされる。

空室率は築１０年未満の場合、２５％と推定する。それにさらに８０％を掛ける。その上に立地や他の条件を加味する。

仮に家賃収入がゼロになった場合に、収入の４割を使って返済できれば良しとする。そういうことらしい。

冷静に考えると収入の４割を返済に使うというのは恐ろしいことであるように思える。

銀行は、築１０年以上の場合は空き室率は５０％で計算する。

このような説明で、かなり厳しい状況であるらしい。

したがって、この方の意見では、現状では、なるべく借り入れはせず、自己資本を投下した方が利口である、とのこと。

銀行が自己資金をなるべく多く要求するということは、不動産の担保力は、これから下がり続けると予測しているからである。

フルローンを銀行が簡単に出していた時代に、フルローンを組んでいた投資家は、これから破綻する数が「山のようになるだろう」とおっしゃる。

自己資金をたくさん入れるというのは、不動産の担保価値が下がる局面においては、リスクヘッジの方法である。投資家にとっても安全な方法であるし、貸し出す側の銀行にとってもリスクが減るわけである。

不動産価格が上がるという前提の状況では、なるべく少ない自己資金でレバレッジをかけることが、王道であるが、下降局面では、少ない自己資金で多くの融資を引くことが、大きなリスクとなる。これを銀行がわかっているから、フルローンに近い融資は避けている。

とはいえ、銀行にとって最も利益が上がるのは、不動産への融資であり、いずれは、融資の窓が開くであろう、という見立てであった。ただ、それが、いつになるのかはわからない。もし、国の政策の動きがあれば、すぐに開く可能性もある。

結論的に「５割自己資金を出せれば不動産投資は必ずうまくいくのではないか」と最後におっしゃった。

この結論でいくと、数年前までの「サラリーマン大家でハッピーリタイア」というような状況は、その時代の「特異現象」であって、再び、そのようなことが起こることはないのではないか、という気がする。

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