2009年2月18日水曜日

不動産投資で投資用物件を効率的にネットで探すテクニックのメモ



一年くらい前に妻がつくった投資用物件を効率的にネットで探すための手順を書いたメモである。紙に印刷してあったが、なくなる前にブログに記録しておけば自分で作業する場合も便利かと思い、ここに自分用のメモとして書いておく。

不動産ジャパンで見たい路線をチェック

安い順に並び替え

上から見ていき築年数で選別

RCは昭和57年、1982年以降しか見ない

鉄骨は平成7年、1995年以降

ひととおりチェックしたら詳細を見る

不動産連合体、建美屋でも繰り返して見る。

チェックした物件はとりあえずブックマーク

チェック終了後、再度物件を確認して業者に電話して販売図面を送ってもらう。

販売図面をまとめて築年数、構造、権利関係などを再度チェック

不適格なもの(再建築不可、借地権など)を除く

路線化地図、グーグルマップ、インフォシークマップ、ホームズ、アットホーム、ウィキペディア、登記情報提供サービスのサイトを開いておく

グーグルアースは開くとPCの動きが遅くなるので、必要な時に開く

すべての路線価をチェックして土地の評価額を計算

すべての建物の評価額を計算

路線価と建物評価額を足して物件の評価額を計算

評価額÷販売価格=積算評価割合→高いほど良い

物件の想定賃料から平米賃料を計算する

マップで住所を検索して場所を確定

マップをクロースアップと引きで見て周りの環境を調べる

大規模な施設、気になるものがあれば販売図面に書いておく

アップと引きの地図をプリントアウト

グーグルアースで、さらに現地の状況を確認

周辺の建物はどのくらいの高さか、日当たりは、地形は、土地の高低は、などを調べる

チェックした内容を販売図面に記入

ホームズで需給関係を詳しくチェック

アットホームで人口推移やその場所の環境など細かい部分を調査して必要に応じて印刷

アットホーム、ホームズでその地域の同じような築年数の平均賃料と平米賃料を調べ、物件の1㎡の賃料を割り出し、それが、調査中の物件の数字と乖離していないかをチェック

空き室がある場合、アットホーム、ホームズで、その部屋を募集しているかどうか調べる

賃料が分かったら、販売図面に書いてある情報が正しいのかを照らし合わせてチェックする

ウィキペディアで、その地域の情報を調べる

必要な情報は印刷かメモをする

登記情報サービスで登記事項証明書の内容をチェック

甲区で所有者をチェックして、乙区で債務関係の抵当権を、いつ、いくら、返済期間はどのくらいか、などを見る。そうすることにより、相手の残債を知り、いくらまで値引きが可能かを想像できる。

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