2009年3月30日月曜日

空室対策では家賃を下げるより敷金礼金ゼロゼロ物件が有利だと勧める不動産仲介業者



JR西川口駅の周辺で収益物件調査後、駅近くの仲介業者に賃料相場などを聞いた。敷金礼金については、営業マンは、堂々と、「ゼロゼロが絶対有利である」と断言してくれた。

家賃を下げるよりは、敷金礼金をゼロにした方が有利である。このあたりで、賃貸を探す人は外国人が多いのである。駅前には韓国料理店が多かったし、韓国人や中国人が、街を歩き、不動産屋さんの前で広告を見ていた。

こういう方は、やはり、敷金礼金ゼロじゃないと入らないそうだ。完全にゼロとういうわけではなく、退去する際に、内装負担金として1カ月分を支払っていただくか、その半額くらいをクリーニング費用として、いただく契約のある物件もあった。

最初にまとまったお金を出すのはキツイが、後からならいいよ、という感じらしい。

この業者はゼロゼロを売りにしている。いったんこの店でチラシをもらって、他の業者をあたる人は、結局、他でゼロゼロを見つけることができずに、この業者にもどってくる。そういうお客さんをしっかりつかんでいる。

賃貸物件の供給過多地区では、ゼロゼロからさらにフリーレントへ進んでいくらしいが、この地域では、そこまではいっていないと言う。

もうひとつの仲介業者にも聞いてみた。そこでは、西川口は京浜東北線では家賃が最低レベルと言われた。従って、最初に準備できる家賃のトータルは20万円を限度として、物件を探す人が多い。

外国人を入居者として受け入れる大家さんも多いが、ゴミ出しのトラブルが最大の問題。確かに物件を見ると、掲示板に中国語、韓国語など複数外国語で、ゴミ出しの注意書きが貼られていた。

外国人を入居者とする場合は保証人をつけることは難しいので、緊急連絡が取れる日本人を確保しておいた方が良いとアドバイスをいただいた。

以前にセミナーで、外国人を賃貸入居者とするリスクは日本人より高いわけではない、と聞いたことがあった。ゴミ出しの問題も、事前にきちんと理解できるように説明しておけばよいし、滞納については、払えなくて退去を迫られると、さらに部屋探しが難しくなるという怖れがあるので、きちんと払う人が多い。

「外国人」というラベルでひとまとめにくくってしまい、入居お断りを続けていたら、賃貸業は行き詰まる地域が増えていくような気がした。

*銀行融資状況-スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い?

2009年3月21日土曜日

アパートローン:銀行融資の打診に必要な資料をつくってみた



アパートローンの銀行融資を受けるための資料を準備してみた。購入予定の物件に関する資料と自分の資産に関するものと個人的な情報などを合わせたものだ。

何しろ、収益物件というものは、まだなく、自宅の1室を貸しているだけである。したがって、この貸室の写真やら収支の決算表など、とにかく資産の全貌がわかるようなものを集めた。

購入希望物件内容:

購入希望物件資料
販売図面
レントロール
賃貸募集図面
地図
路線価図
写真
買付証明書
賃貸経営シミュレーション

個人資料:

履歴書
認定証書
貸室写真
全国賃貸住宅新聞記事
不動産投資の学校実践報告会広告
金融資産記録
確定申告書平成18~20年
銀行預金等残高照会
銀行預金通帳記録
不動産貸付月別総括集計表
住宅ローン返済表

このなかで銀行の融資担当者が、関心を持って見たのは、お宝不動産鑑定ツール「リアルキャッシュフロー」でつくったシミュレーションであった。

3パターンほどつくって提出した。リフォームにかなり費用がかかりそうな物件だったので、リフォーム費用を含めたシミュレーションをつくれば、物件本体の価格が融資できるかもしれない、とのことであった。

フルローンが難しいご時世であるから、こういうテクニックで、全体の価格をふくらませれば、希望の融資額は出るのかな、と気づかせていただいた。

シミュレーションでキャッシュフローがプラスであり続けるかどうかを確かめるということは、融資をする側から見れば、非常に重要なことである。こういうシミュレーションがしっかりできていて、なおかつ、「もうかる」物件であるということが証明できなければいけない。

もうひとつ銀行担当者が注目したことは、「不動産投資の学校」に行ったということ。とにかく不動産や賃貸業に関する知識がある人間である、ということをわかっていただくことが、重要である。

今まで勉強した、銀行融資をいかにして引き出すかという点においては、「銀行を安心させる」ということが強調されていた。不動産投資の学校に行ったということは、そういう知識がある人間である、ということがわかり、銀行を安心させる材料になったということであろう。

ほかに個人資料で足りなかったのは、納税証明書。確定申告書を見せても税金を払ったという証明にはならない。これは融資には是非ものらしい。

物件の資料としては登記簿、公図、固定資産税評価証明がさらに必要である。

これらの資料を印刷物にして提出するのだが、PDF、エクセルなどの電子的手段で、パソコンに保存しておくと次の金融機関に打診するときに楽になる。

今回は、すべてのファイルをCD-ROMにコピーして持っていった。

預金通帳や販売図面、確定申告など、すべての書面をスキャンして、電子ファイルにするのは、最初は面倒だが、一度、そのような形にしておけば、後で複数コピーをつくるときに簡単だ。

なんでも物事、最初に苦労しておけば、後で楽ができる。

この苦労が、後のキャッシュフローというかたちで帰ってくれば、うれしい。

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銀行融資状況-スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い?

2009年3月14日土曜日

不動産投資:確定申告で家賃収入があっても納税額の割合は減少

初の青色申告提出で、わずか1室の賃貸収入を計上して、提出した。結局、給与収入が上がった分だけ、今年は前年の平成19年度の納税額より納税額は上昇した。

夢の所得税0(ゼロ)円は果たせなかったが、不動産(家賃)収入がなかった場合の納税額を計算してみたら、結局、まったく同額だった。

つまり、給与収入が上がったにもかかわらず、家賃収入でプラスになった収入の部分の税金は、まったく払わずに済んだということ。これって節税になったということではなかろうか。

賃貸が1室しかなく、減価償却と経費の控除額が少ない。昨年の不動産収入は3カ月分で480096円しかないのだが、経費を控除すると不動産所得はゼロとなった。

このおかげで、実際には収入があったのだが、給与収入以外には何もなかったことになるので、納税額は給与収入の部分だけで決まる。

不動産所得があった場合となかった場合とを、総収入に対する納税額の割合で比べると、不動産所得があった場合の方が9.6%で、なかった場合の方が9.9%である。

こういうシミュレーションをすると、事業所得があった方が、税額を抑えることができるということが良くわかる。

今年、物件を増やすことができれば、来年度の納税額がどうなるのか、楽しみである。

*銀行融資状況-スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い?

2009年3月1日日曜日

不動産投資:確定申告において賃貸業が節税に役立つと思っていたが...

今年の確定申告は初めて青色申告となり、たった1室ではあるが、賃貸業も始めたので、かなり節税できるのでは、と期待していた。

本日、ありがたい国税庁の確定申告書作成コーナーで、ちまちま入力しながら、やっとすべての計算を終わらせた。

残念ながら、当初、かなり前年より納税額が低くなるのでは、と期待していた夢は破れ、額は上がってしまった。

収入が若干上昇したのと、当然ながら、わずか3カ月分ではあるが、不動産収入があったので、自宅の一部分の減価償却費と必要経費などでは、課税所得をさほど減らすことはできなかった。

給与収入のあるサラリーマン大家で、「所得税がゼロ」になっています、という人の話を聞いていた。

「所得税ゼロ」という夢のような状況にあこがれていた自分にとっては、若干冷水を浴びせられたというか、現実を見せつけられたような感じ。

課税所得に33%の税率がかかっているので、かなり税の負担は重い。これを回避するためには、法人を設立する以外手はない。

しかし、法人で収益物件を買うのは、個人より難しいと聞いている。ある程度、物件を買い進めるまでは、個人のままで、申告を続けていくつもりである。

収入があり、きちんと納税をしているということが証明できれば、銀行融資においては有利に働くと信じて、高額納税に耐えていくしかない。

収益物件が、まだない状態では、「節税」のことを考えすぎるより「節約」をせっせと実施した方が良い。これが現状の結論(泣笑)。

★S*B*銀行はひょっとして収益物件への融資を緩め始めたのか

*銀行融資状況-スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い?

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