2009年3月21日土曜日

アパートローン:銀行融資の打診に必要な資料をつくってみた



アパートローンの銀行融資を受けるための資料を準備してみた。購入予定の物件に関する資料と自分の資産に関するものと個人的な情報などを合わせたものだ。

何しろ、収益物件というものは、まだなく、自宅の1室を貸しているだけである。したがって、この貸室の写真やら収支の決算表など、とにかく資産の全貌がわかるようなものを集めた。

購入希望物件内容:

購入希望物件資料
販売図面
レントロール
賃貸募集図面
地図
路線価図
写真
買付証明書
賃貸経営シミュレーション

個人資料:

履歴書
認定証書
貸室写真
全国賃貸住宅新聞記事
不動産投資の学校実践報告会広告
金融資産記録
確定申告書平成18~20年
銀行預金等残高照会
銀行預金通帳記録
不動産貸付月別総括集計表
住宅ローン返済表

このなかで銀行の融資担当者が、関心を持って見たのは、お宝不動産鑑定ツール「リアルキャッシュフロー」でつくったシミュレーションであった。

3パターンほどつくって提出した。リフォームにかなり費用がかかりそうな物件だったので、リフォーム費用を含めたシミュレーションをつくれば、物件本体の価格が融資できるかもしれない、とのことであった。

フルローンが難しいご時世であるから、こういうテクニックで、全体の価格をふくらませれば、希望の融資額は出るのかな、と気づかせていただいた。

シミュレーションでキャッシュフローがプラスであり続けるかどうかを確かめるということは、融資をする側から見れば、非常に重要なことである。こういうシミュレーションがしっかりできていて、なおかつ、「もうかる」物件であるということが証明できなければいけない。

もうひとつ銀行担当者が注目したことは、「不動産投資の学校」に行ったということ。とにかく不動産や賃貸業に関する知識がある人間である、ということをわかっていただくことが、重要である。

今まで勉強した、銀行融資をいかにして引き出すかという点においては、「銀行を安心させる」ということが強調されていた。不動産投資の学校に行ったということは、そういう知識がある人間である、ということがわかり、銀行を安心させる材料になったということであろう。

ほかに個人資料で足りなかったのは、納税証明書。確定申告書を見せても税金を払ったという証明にはならない。これは融資には是非ものらしい。

物件の資料としては登記簿、公図、固定資産税評価証明がさらに必要である。

これらの資料を印刷物にして提出するのだが、PDF、エクセルなどの電子的手段で、パソコンに保存しておくと次の金融機関に打診するときに楽になる。

今回は、すべてのファイルをCD-ROMにコピーして持っていった。

預金通帳や販売図面、確定申告など、すべての書面をスキャンして、電子ファイルにするのは、最初は面倒だが、一度、そのような形にしておけば、後で複数コピーをつくるときに簡単だ。

なんでも物事、最初に苦労しておけば、後で楽ができる。

この苦労が、後のキャッシュフローというかたちで帰ってくれば、うれしい。

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