収益物件融資：アパートローンよりプロパーローンの方が融資を無限大？に引ける

購入希望物件を地銀の森田健作銀行に持ち込み、融資の打診をした。

今まで、融資を受けるなら「アパートローン」しかないと勘違いしていた。

担当者の方が、アパートローンをご希望なのか、プロパーローンをご希望なのか、と尋ねてくれたのだ。

アパートローンは信用保証付きで保証料がかかる。定型の審査を通す必要がある。

一方、プロパーローンは、信用保証は付かないので保証料はなし。保証協会を通さないので銀行との直接交渉ですべて決めらるので、金利や融資期間も融通がきく。

ざっとそういう説明をしていただいた。

なるほど。これで今までモヤモヤしていた融資の一端が見えてきたような気がした。

巨額？の融資を１％台で引いているような不動産投資家は「アパートローン」ではないのだ。

銀行と直にローンの内容を交渉して設定できるオーダーメードである。

最近、融資を受けたスルガ銀行では、「アパートローン」の話しか出なかった。プロパーローンなどということは、こちらの頭にもなかったが、そういう話はまったく出る気配もなかった。

よく聞く話では、「サラリーマン大家の融資には２億の壁がある」というのがある。これは、アパートローンを借りたことによる信用保証協会の枠が２億円であるということのようだ。

したがって信用保証協会などを通さないプロパーローンでは、このような枠は関係ない。銀行と借主の間の信頼関係で成り立つ融資であるから制限はないわけだ。

アパートローンは基本的に定期的な収入のあるサラリーマン向けで、不動産業専業の人は使えないようだ。したがってプロパーローンの恩恵を受けられないサラリーマンは、アパートローンに頼り続けるしかない。

物件を増やし続ければ「２億の壁」にぶち当たって融資が止まってしまう。

おもしろいのは、「プロパーローン」というのは、銀行の店頭に「プロパーローン」などという宣伝があるわけでもないし、所定の申し込み書類があるわけではないという事実だ。

「アパートローン」は、その銀行が積極的にそのような融資を行っていれば、必ず表向きに宣伝しているし、定型の書類や審査手続きがある。

プロパーというのはローンの種類や商品名を示す固有名詞ではなく、その銀行「固有の」=properという意味で使われる一般用語である。

今まで、このようなオファーがなかったというのは、物件を持たなかったからだと思う。物件を１棟持って、初めて、銀行が客として見てくれるということのようだ。　

やはり、スルガ銀行さまはありがたい存在だ。１棟の物件の融資を出していただいたことにより、プロパーローンへの道筋も開けてきた。

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