2009年7月12日日曜日

銀行融資状況-スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い?



スルガ銀行は、最近、アパートローンの銀行融資がなかなか出にくいらしい状況下でも、積極的に融資をしてくださるありがたい銀行らしいが、実は、賃貸のアパートローンだけではなく、住宅ローンでも割と融通がきくのかな。

賃貸併用住宅の銀行融資を住宅ローンで引く場合は、自宅専有部分の面積は2分の1以上ある必要がある、と言われている。これは、あくまで「言われている」というだけで、実際は、融資を出す銀行の判断によると思われる。

ウェブサイトを見ていたら、スルガ銀行では「3分の1が居住用であれば、住宅ローンとなる」という記述が、あり、ちょっと驚いた。

しかし、よーく考えてみると、賃貸併用住宅でなくとも、住宅ローンで買った自宅マンションを賃貸に出している人はかなりいる。これを銀行が「住宅ローンなんだから賃貸やっちゃだめ」と言って、住宅ローンの全額返済を要求することは考えにくい。

こういう人は、ほとんどこっそりやっているし、銀行もおそらく見て見ぬふりのはず。

ただ、ローンは銀行融資を受ける人のさまざまな経済的状況で条件は変わる。賃貸併用住宅を考えている人は、2分の1以上の居住面積がなければいけない、という部分にこだわる必要はないかもしれない。

スルガ銀行が本当に3分の1が居住用であれば良いとしているのかどうかは確認していないが、他の銀行もひょっとしてOKなのではないか。

銀行融資のその時の状況によるだろうが、銀行との交渉で、うまくやる必要があるだろう。

いきなり、「賃貸併用住宅をつくりたいので住宅ローンの融資をお願いします」と切り出すのはNGかもしれない。

うちの場合も出だしは、単に土地を買うというところから始まっているので、「賃貸併用住宅をつくりたい」という話は、まったくしなかった。

設計図を提出するよう要求されたが、なにしろ、土地を買ってから建築家と契約したので、そんなにすぐに完全な設計図を出せるわけはなかった。

しかも、その設計図の中に賃貸アパートとしての貸室をつくるなどという情報は入っていなかった。

最終的に建築が始まり、建築部分のローンが始まる時点のものと最初の設計とでは、大幅に変わっていた。

結局、最後まで、銀行から直接、「住居部分は確かに2分の1以上ですよね」とか「住居部分が半分以上じゃないと住宅ローンの融資はできません」などと確認されることはなかった。

賃貸併用住宅あるいは収益マイホームを初めて建築するにあたって、いったん住宅ローンで始まったものを、途中から、「アパートローンにしなきゃだめ」と詰め寄られることはないと思う。

なんとなくうやむやにしながら、住宅ローンを組み、結局、かなりの面積を賃貸に回して、家を建てる方法は、あるはず。

このあたりは、実際に走り始めないと、わからない部分はあると思う。

銀行融資の状況をしっかりと観察しながら、「うやむや力」を使う方法は「自己責任」でお願いしますね。

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3 件のコメント:

執行本部長 さんのコメント...

はじめまして。私も、住宅ローンで賃貸併用住宅の購入または建築を企てています。居宅部分面積50%以上という常識を信じて疑わなかったのですが、Get Richさんのこのblog記事を読んで正直驚いてしまいました!こんな目から鱗な話は初めて聞きました。
アパート投資も併せて検討していますが、まずは住宅ローンで併用住宅を購入するのがセオリーですよね?

Get Rich さんのコメント...

セオリーというものではないと思います。

不動産投資にセオリーなどというものはなく、その人それぞれの経済状況や属性がありますので、なんとも言えません。

銀行ローンの方針などは、猫の目のように変わるし、ご自分で融資の状況などを銀行に直接確かめてみることをお勧めします。

執行本部長 さんのコメント...

ご指摘の通りですね!融資環境は経済状況や属性、時期、金融機関によってもマチマチですね。置かれた状況や局面で最適と思われる選択肢を進むしかない、つまり解はないですね。お返事ありがとうございました。

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