20年住んだ賃借人が退去－リフォームで利回り上げられる？

先月購入した東京のRCマンションで２０年間同じ部屋に住まわれていた独身の男性が退去された。

このマンションが新築された当時からの賃借人である。

退去日に片づけが間に合わず１日遅れていた。

「絵になる」ゴミ溜めになっているのではなかろうか。ちょっとドキドキした。

部屋に侵入して拍子抜けした。

１０年住んでいるだけでもこの程度の傷みと汚れはあるだろう。

東京ルールのおかげで現状回復の大家負担分は、昔に比べれば増えていると聞いている。

自分が賃貸にすんでいた時代は、敷金などほとんど戻ってこないこともあった。

釈然としないながらも、そういうものだと思っていた。仕事優先でそういう事象にあらがう時間も気力もなかった。

１０年ほど前に賃貸マンションを退去した後、敷金をかなり返していただいた時は感動した。自分の不手際で破壊した部分も多々あったにもかかわらずである。

今回の退去は、管理会社の担当と話し合い、まず最低限の現状回復にいくらかかるのかを見積もってもらうことにした。

このマンションは購入の決済直前になり、売り主から、１室退去があるとのお知らせがあった。

売りに出す時点では、この人は退去しそうだというのはわかっていたような感じで、売主は利回りを維持するために若干強引に更新していただいていたようだ。

収益物件を売り出す直前は、無理やり知り合いに頼んで期限付きで住んでもらい、売れたら、あっという間に空き室だらけ。そんな話は珍しくない。

このような現象は、買い手の投資家としては、「自己責任」の範囲内。

買った早々退去されるというのは、ブルーな話だが、唯一の救いは、この部屋は、周辺の賃料相場に比べて破格の安値で賃貸されていたということ。

駅前の不動産業者の広告を見ると、木造アパートのようなレベルの賃料だということが分かった。

ということは、大幅に募集賃料を上げても問題なさそうだ。

高値で出して、反応が悪ければ下げていくという方法が取れる。

ただ問題は、どの程度のリフォームをほどこすかということ。今回の賃料設定とリフォームの資本投下により将来の利回りが、大きく左右される。

悩ましいが、ここは不動産投資の肝となる部分だと思う。