2009年9月9日水曜日

リフォーム利回りがアパート経営の重要ポイント

貸部屋をリフォームする際に注意しなければならないことはマンション・アパートを借りる人の好みやライフスタイルは千差万別だということだろう。

リフォームは、いったいどのような人をターゲットにするべきだろうか。収益物件の立地や設備を基準にターゲットを絞るべきなのか。

しかし、問題は大家が思い描いたターゲットに合わせたリフォームを実施しても、そのターゲットどおりの賃借人が入るかどうかはわからないということだ。

どういう人をターゲットにどのようなリフォームをして部屋を作り上げたらよいのか。この問いには「ひとつの正解」というものは存在しない。

いったんリフォームをしてしまえば、やり直しは難しい。一方、賃料の設定はいつでも、いくらにも変えられる。

究極的にはクリーニングしただけで希望の家賃で借りていただければ最高。

ただし、これは希望の家賃より、かなり低くなる可能性あり。

何かひとつ目玉となる「キラーアイテム」のようなものが賃貸部屋の設備にあれば良いのか。

これもターゲットを絞らないと難しいし、ターゲットとした人が気に入るかどうかはわからない。

古い設備しかないのに高い賃料で満室になる物件もあるだろう。

賃料は立地と周辺環境でほぼ決まってしまうとも言える。

じゃあ、リフォームに頭を悩ませ資金を大量に投入してしまうのは無駄なのか。

たぶんそうかもしれない。

手持ちの資金に余裕がある投資家とぎりぎりのギリギリス投資家ではやり方は変えなければならない。

リフォームによる資本投下をどれだけ速く回収できるか。年間賃料を物件価格で割った収益利回りと同じ考えで計算してもよいのではないか。

賃料7万円を2万円上げて、9万円にして、年間収入が24万円上がるとする。もし、リフォームに24万円使ったら、利回り100%である。1年で投下資金を回収してしまう。

1年経過した後も同じ9万円の賃料がいただければ、物件全体の利回りが上がった状態を維持できて、大変よろしいと思う。

常に、このリフォーム利回りを考えながら経営しないと、退去の頻度が多くなればなるほど経営は苦しくなる。

リフォームにかけた費用をどれくらいの期間で回収できるのか。かけた費用による賃料の上昇(維持)がどの程度になるのか。

これらの数字を常に見ながら資本を投下しなければならない。

2 件のコメント:

のん さんのコメント...

たまに拝見させていただいています。

考え方は正解でしょうがその通りいかないのも大家業。

リフォームにはお金がかかりますがもう一つ見えない損失?が発生しています。
現在も進行中です。

私は空き日数を気にします。
この間は収入を生まないばかりか収入を生む期間を損失していることになります。

おせっかいでしたね?

Get Rich さんのコメント...

ご助言ありがとうございます。

究極の理想は退去翌日に
入居者が決まることですね。

そんな秘策をご存知でしたら
こっそり教えてください。

あっ、
情報教材つくれるかも。

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