2009年9月16日水曜日

家賃相場に見合ったリフォーム費用を使うのが最も賢い投資となる

先日、不動産投資家の丸海さん(仮名)からリフォームについてうかがったお話。

がんばってリフォームしたら100万円かかってしまった。その結果、元の家賃から上がった額は3000円だった。

その収益物件は数年前に購入して一度も空室が出たことはなかった。

なぜ、がんばって100万円もかけてリフォームしたのに家賃があまり上がらなかったのか。

実は、その収益物件の周辺の家賃相場は、購入した時より2万円ほど下がってしまっていた。

これを知らずにリフォームにお金をつぎ込んでしまった。

もし、知っていたら、家賃を若干下げて、ほんのちょっとのリフォームで募集すれば、よけいな金を使わずにすんだのにね。

そういうオチだった。

たった家賃3000円アップなのに100万円を取り返すのに何年かかるのか。

賃貸募集の業者が、この家賃の下落を教えてくれなかったから、と嘆いても、リフォームを実施してお金を払ってからではもう遅い。

この話は空室のリフォームをしようとする投資家の大家にとっては良い教訓になると思う。

投資は「見てくれ」を気にするのではなく、「利益が上がるかどうか」を見なければ失敗する。

そういう基本的な教訓だけど、うっかり忘れてしまう。

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以下は不動産投資家の金森重樹さんのメルマガから引用させてもらった。

これは、ボロボロのホテルを買って再生して収益をあげるという話だが、住居の賃貸経営でも、そのままあてはまると思ったので、引用させていただく。
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サラリーマンでホテル投資をやりたい方にお話ししておきたいこと、
それは『見栄の為にホテル業をやる人間は失敗する』ということです。

ホテルなんて、持っていても偉くもなんともないです。単なる業種の
一つですから。ところが、不動産会社なんかは、ホテル業に進出する
時に、オーナーの見栄で、リノベーションをピカピカにやって過剰投
資したりする。

会社経営者がホテルの1つや2つもっていてもそんなのどうってこと
ないです。単なる金儲けの道具です。

それを、勘違いして、『自分がホテルを持ったからには…』というふ
うに、過剰なリノベーションをやるから、投資回収期間を全く無視し
た無茶な状態になります。

同じように、地元の名士とか地主系でもこれをやる方多いですね。
自分の土地に、マンションを既に5~10棟持っていてマンション経営
に飽きた地主さんが、自分のステイタスのためにホテルを建てるなん
てケースでは過剰投資になるケースが多いです。

僕は、中古ホテルの物件探しの過程で、このような地主の方が建てて
失敗した多くの地方のホテルを見てきました。逆にそのような設備の
しっかりとしたものは中古で引き取るならお買い得かとおもいます。

こんなやり方を真似てサラリーマンの方がホテル事業を始めると大変
なことになってしまいます。

不動産会社は、融資をコーポレートで引いていますから、ホテルの収
支とかホテルの不動産的な担保評価とは無関係に資金を調達できてい
ます。

最終的には、ホテル立地はマンション適地の場合も多いですから、更
地にしてマンション開発での利益を見越してやる場合もあります。
ですから、過剰投資をしていても開発利益で逃げられないこともない
というのが実態です。

これに対して、サラリーマンの方の場合には、ホテル事業単体として
の収支が合っていなければ他で利益を出すことができませんので、進
退窮まることになります。

だから、見栄なんか張らずになるべく『汚いもの』、『醜いもの』、
『ボロ』を仕込んできて、それを周辺の同一価格帯のホテルよりも首
の皮一枚だけ上の水準にお化粧直しするので十分です。

『汚いもの』、『醜いもの』、『ボロ』は、なかなか手を出す人がい
ませんので、手直しすれば十分に使えるものであっても不当に安く放
置されているケースが多いです。

だからこそ、それに手を入れて正常な状態に復帰させたときに、それ
が利益の源泉になるわけですから。
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引用終了

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