不動産投資の勉強：賃貸仲介プロの退去立ち会いの要領を見る

転出された賃貸部屋の退去立ち会いを先日実施しました。

以前、アパートの売買仲介でお世話になった仲介業者さんにお手伝いいただきました。

退去された部屋は一生懸命掃除された形跡がありありでした。

３年間男子学生さんが住まれていたとは想像できないほど良い状態でした。

それでも、壁に穴が開いていたり、取れにくそうな汚れなど指摘できる部分はありました。

プロの仲介業者のＫさんは、てきぱきと問題カ所を指摘していかれました。

この際、決して、そういう部分に関して、どちらがどう責任を取るなどということは一切口には出されませんでした。

初めての退去があった時、管理業者が、退去者に対して、いろんなことを言っていたようで、修理の支払いに関して、後で若干の問題が発生しました。

同日にリフォーム業者に来ていただいて見積もりをいただくことになっています。

その見積もりに基づいて、退去者には精算した結果をお見せすることになります。

そこから、なんらかの交渉が発生する可能性はありますが、立ち会い時に、問題カ所の指摘のみにとどめていますので、大きな問題にはならないと期待しています。


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融資いただいたスルガ銀行にアパート賃貸経営の状況をご説明

昨年５月に購入した収益物件で融資をいただいたスルガ銀行へ、その後の経営状況などについて説明に行きました。

物件を購入してから初めての決算と確定申告が終わったので、書類をそろえて、経営は「うまくいっている」ことを強調しました。

初めての１棟ものの収益物件をスルガ銀行さんの融資のおかげで購入することができたことの感謝の言葉を担当者の方に述べました。

最近は、不動産投資家にとって、有利な条件で融資を出していたスルガ銀行も、融資の条件を厳しくしているという噂を聞きます。

このことを担当者に率直にぶつけてみました。

営業のレベルでは可能な限り柔軟な対応をしたいということでしたが、融資の対象者を絞っていることは事実のようでした。

事業者で赤字決算を出している場合はＮＧ。

駅から遠い物件もきびしそうでした。

うちの物件のように耐用年数を過ぎた築古の木造物件にも２０年以上の融資を出していた時と比べると、現状はかなり厳しくなっているのは事実のようです。

しかし、「長期間にわたり、安定してローンを返済できる」という人に絞って、未だに融資を出しているということです。

つまり「サラリーマンにアパートローン」という路線は変わっていないようです。

ぶっちゃけ「サラリーマン」の格付けを厳しくしている、ということでしょう。

今回、銀行に購入後の賃貸経営状況を説明したということは、収益物件の融資付けをお願いした時と同じだなあ、と感じました。

つまり、融資を受けようとする時は、貸し手である銀行を安心させる材料を数多く提示して説明することが重要です。

収益物件を購入するときは、資産状況を含む個人情報を提出することが必須だったわけです。

これと同様のことを、融資を受けた後でも、継続的にアピールしていけば、その後の賃貸事業拡大のために大いに役立つと確信しました。

融資が出たら、その後は、融資を出していただいた銀行をほったらかすということは絶対にやってはいけないということですね。

担当者さんは、最後に、今春で異動になるかもしれないことをにおわされました。

しかし、後任にはちゃんと引継ぎをしていただける、ということを言明していただきました。

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不動産投資に公的融資を積極的に導入するべし

不動産投資家さんの集まりに参加させていただいてお聞きした「お得」？情報です。

自治体で事業者向けの緊急融資を実施していれば、とりあえず借りちゃうのです。

公的な融資は金利が低い。

お話をうかがった投資家のＹ社長によると、こういう融資は、別に経営に行き詰まった事業者向けに融資を出しているというわけではないそうです。

むしろ、貸し手の自治体も本音は安心な人たちに貸したい、と。

だから優良事業者には喜んで融資してくれるそうです。

もちろん借りたお金は返さなきゃいけません。

ここで金利が低いということが大きなポイントになります。

Ｙ社長の場合、当初０．６５％の金利で融資を受けていたそうです。

ところが、途中からなんと無利子！「ゼロ」金利になりました。

し、しかもこの借りたお金を、利回りの高い金融商品で運用しているのです。

低い金利で借りたお金を、より高い利回りで運用する。

これって不動産投資でやってることと同じですよね。

金利３％の融資を引いて、利回り１０％の収益物件を買えば、その金利の差分がもうけとなります。

なんだか、すべての商売というか稼ぎの法則は、この点に行き着くようです。

安く仕入れて高く売る。

「差」があるもので儲ける。

勉強になりました。

ありがとうございました。

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スルガ融資がついたら収益物件はぐずぐずせず即買いだ

物件は積算価格以下の価格で買えれば安心ですよね。

でもなかなかそういう物件は転がってないし、発見しても投資家がコイの池にパンを放り込んだ時にように群がってしまい買うのは難しい。

でも、なぜかうちの２棟は積算以下で買えてしまった。

なぜか。

２棟とも売り主が売り急いでいた、ということがひとつの理由だと思います。

売り急いでいる売り主に対して、現金で買うと言えば、その場で決まりです。

でも、そうではなくローンで買わなくてはならない投資家
なら、短期間で融資の決済ができそうな人が有利です。

これは、すごく感覚的に良くわかります。

自分のマンションを売ろうとした時に、早く融資の付きそうな人が買い付けを入れてくれたらいいのにな、と焦っていましたから（汗）。

この収益物件では、買い付けがすでに入っていた物件に２番手？で買い付けをダメもとで入れたのです。

この時、仲介をしていた業者さんは、１番手の人が、スルガ銀行で融資の内定が出ていることと、この買い主が、スルガ銀行以外の銀行融資も探そうとしていたことを聞き出していました。

そこで、この業者さんは、今さら違う銀行を探そうとしている人よりも、こちらのお客さんの方が融資が早く出ますよ、と宣伝して、うちの方へ買い主の気を引いてくれたわけです。

すごく強引で、そんなことができるのか、とびっくりしましたが、この売り主は、うちの方に興味を示し、結局、契約に至ったわけです。

せっかくスルガの融資が通っていたのに、他の銀行もあたってみようとしていた１番手の人は、おそらくスルガの金利が高いのをいやがったのではないかと推測できます。

うちも、融資が出るという保証は、この時点ではなかったわけですが、業者さんは、売り主に、融資が早く出るというような安心材料を与えて、うまく説得してくれたのだと思います。

売り急ぎの物件を買え、というのはひとつの不動産投資の原則です。同時に、買い主は素早く買う準備ができているということが必要条件になります。

これは去年の８月の話です。

現在はスルガ銀行でさえアパートローンの融資を厳しくしている状況です。

この時の１番手の人は、金利を考えての行動で物件を買うという機会を失いました。

別にそんなに必死で買う必要のなかった人だったかもしれません。

もし、本当に買う気満々だったとしたら失策と言えるのではないでしょうか。

少々高い金利を払っても投資として価値がある、と考えるのなら、スルガで手を打っていたでしょう。

買う買わないは、投資家のその時の戦略や資産背景によって決まります。

ただ、絶対に誰にでも平等に与えられているものは、ひとつしかありません。

時間です。

１０億円貯金がある人も１００万円の人も持てる時間は１日２４時間で同じです。

時間はお金である、という教訓は、投資をやると腹に落ちます。


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