2010年8月31日火曜日

不動産投資物件を見る目は一面的ではあかん



神奈川在住の不動産投資家、黒海さんのリフォーム済み賃貸物件を見に行きました。

駅に降りたって頭がグラグラしました。

暑さのせいだけではありません。

人が歩いてません。

駅の前に空き地があります。

お店はまったくありません。

不動産屋さんもありません。

駅から遠いのです。

真新しい建て売り住宅がたくさん建っています。

物件までの道沿いにはアパートもいっぱいです。

初めて降りた駅ですが、もし自分がここで物件を買おうとするとは到底思えません。

物件にたどりつく前に即撤退です。

こ、こんなところに賃貸物件を持っているなんて何とすごいチャレンジャーだあ!!

その物件は築30年以上のRCで、外見は団地のようなたたずまいでした。

部屋に入った瞬間、またも驚きました。

天井が高い!

RCの賃貸物件でこんなに天井が高いものは見たことがありません。

分譲マンションでもなかなかなさそうに感じました。

3LDKで70平米ですからファミリー向けです。

このあたりでは、アパートが多いのでワンルームは撃沈だが、ファミリーはいけるそうです。

駅周辺を見ただけでは、こんなことはわかりません。

黒海さんは、地元が近いので、状況がわかったうえでこの区分を買ったそうです。

まだまだ驚くことはありました。

防音サッシとエアコンは国が無料で支給してくれるのです。

防音サッシのあるバルコニーの向こうには丹沢の山なみが望めます。

無料設備の理由は近隣に基地があるからです。

それを聞いて、天井の高いこの物件は、基地関係者向けに設計されたのではなかろうか、と想像しました。

もし、この物件でベース契約が取れたら、すごい利回りです。

先ほどの設備が無料で付いてくるのなら、ますます利回り上がっちゃいます。

美しくリフォームされた部屋を見ていたら最初に物件まで歩いてきた時に感じたネガティブな印象がふっとんでしまいました。

ここで、ドルフ・デルースが何度も使う言い回しが、また頭をよぎりました。

"Things are never what they seem."

見かけと実体は決して一致しない。

不動産投資での物件選びは、物件を一面的にとらえてはだめでしょう。

そういう戒めです。

空から鳥の目で見るのと顕微鏡で見るのとでは見えるものが全然違うのです。

ある人にとってはゴミでもある人にとってはお宝です。

違うものを見ているのに「自分の見方の方が正解だ」と思うのは間違いです。

不動産投資は、自分の足で歩いて、現場を目撃すると「あっと驚く」まったく違うものが見えてきます。

その違うものが見える人だけがきっとお金を稼ぐことができるのでしょう。

2010年8月28日土曜日

地方高利回り物件購入、フルローンは破綻への道

毒舌で有名な東京の不動産投資家Lさんが最近繰り返して発言されているのが、見出しの言葉のような内容です。

Lさんは最近は、セミナーや本に書いてあるようなことは「害になることばかり」と繰り返しおっしゃっています。

家賃がどんどん下がる地方物件を買ってはいけない。

それをフルローンで買うような人は必ず破綻する。

これは、地方は必ず家賃が下がるという前提の議論です。

現実には地方だけでなく、首都圏でも下がっています。

ミニバブルが起こるような東京23区内ですと、家賃の上昇・下落は急角度です。

地方物件は、家賃が下がる角度は急ではなくだらだらと下がり続けるだけ。

下がり続ける家賃で客付けもままならない状態が続くと、返済比率の高いフルローン投資は行き詰まります。

そういう話です。

賃貸業界はお先真っ暗だそうです。

いわゆる悲観論です。

一方でLさんは楽観論も話されます。

それは、不動産投資は参入者が少ないので株やFXに比べるともうかる可能性が高いということです。

もし、不動産への参入者がもっと増えたなら物件価格も上昇するはずだが、そういう事態にはなっていない。

買う人が少ないので、買う時期を見誤らなければ成功する確率は高い。

*銀行融資状況-スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い?

2010年8月16日月曜日

所得税率を下げることがサラリーマン大家の最大のメリット

現在の所得税率は5段階に分かれています。

10、20、23、33、40%

体感的に言えるのは33に到達すると、貯蓄が難しくなります。

40でたぶん死亡(笑)です。

所得税が高くなれば、住民税も高くなります。

住民税が高くなれば国民健康保険も高くなります。

33だと毎月の公共的な支払いが多くて呆然となります。

しかも払うわりには大したサービスも受けていないのにですよ。

これが、累進課税というものの実体です。

収入が上がれば上がるほど、「何も対策をしなければ」お金が貯まらなくなるのです。

これは、自分で税金を払っているという実感のない人にはピンとこない場合が多いようです。

顧問の税理士によると、サラリーマンは源泉徴収で税金を先取りされているので、痛みに気づきにくいが、申告してから払う人の場合は、負担に敏感である、ということです。

公務員でもないのに、役所に先に税金を給料から天引きされてしまうという制度が日本に存在します。

源泉徴収です。

この制度がなくならない限り、税金に関する真実は大多数の国民には理解されずに終わるでしょう。

これを自分で理解して、税の仕組みを自分に有利になるようにするにはどうしたら良いか。

その答えが確定申告を自分でやってみる、ということと、

不動産投資をやってみるということです。

ゲームに参加しなければゲームの仕組みも分からないし、ゲームで勝つこともできません。

2010年8月14日土曜日

SEOアドバイザーのヒントは不動産賃貸業にも使えるのか?

8月1日のセミナー講師だった滝井秀典さんの話を聞いてから考えたことです。

滝井さんはSEOの専門業者です。

彼の話では、不動産業者の例は出てきませんでした。

そこで、SEOの考え方は不動産業でも実際に使われているのだろうかと自問してみました。

灯台元暗しでした!

賃貸仲介業者でネットでの集客を行っていない業者はありえません。

賃貸物件を探す人は、いきなり不動産屋さんに飛び込むことはないそうです。

事前にネットで入念に情報を調べてから店にやってくるのです。

つまり、ネットに情報がなければ、不動産賃貸の営業は成り立たないということになります。

とはいえ、不動産仲介の大手は、依然として駅近の一等地の路面にオフィスを構えています。

こういう業者はネットでの集客力もあり、同時にお客さんが入りやすい場所に店を出しています。

ネットの集客力とリアル店舗のパワーを複合させているのです。

ブランドネームだけでネットで集客することは可能ですが、そういう大手はSEO業者に多額の予算を使っていることは間違いないと思います。

こういう業者に賃貸の客付けをお願いするということは、業者がSEOにかけた料金を広告料という形であなたが間接的に払っていることになります。

もし、あなたが自力で集客のためのサイトをつくり空室を埋めようとするなら、SEO対策にかかる費用を負担するか、自分でSEOの基本を理解しなければなりません。

そのうえサイトづくりに時間とエネルギーを注がなければなりません。

いずれかにお金をかけなければ、集客をすることはできません。

両方にお金をかけたら損します。

そこで、ウチが選択する方法は

1)仲介業者にお願いする(成約したら当然広告料は払う)

2)自力で部屋の詳しい情報を載せたサイトをつくって、そのURLをお願いした業者に教える

このふたつを同時にやるということです。

美しくリフォームした部屋の写真を数多く載せて、部屋の出来映えをアピールします。

これを見た営業マンは、この部屋なら決まりやすいと感じてお客さんに紹介してくれます。

あくまでも営業マン向けにアピールするためなので、部屋を探している人にネット上で検索して拾ってもらう必要はありません。

「グーグルで検索上位に表示させる」なんて大志は抱かなくてよいのです。

営業マンがお客さんなので、営業マンが営業しやすい物件であることに説得力をもたせることが目的です。

これだけしかやりませんので、無料のフリッカーやピカサ、無料ブログなどを使えば、投資ゼロ円で営業強化できます。

もう一度繰り返します。

「SEOの費用は仲介業社が払っている」。

「再びあなたがSEOにお金をかけてはいけない」。

*銀行融資状況-スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い?

2010年8月12日木曜日

何を売るのかがはっきりしていれば不動産でもソーシャルメディアは使える

何を売るのか?

誰に売るのか?

買う人は何が知りたいのか?

この3つの問いに具体的に答えられなければ物(サービス)は売れない。

これが、8月1日に開催されたセミナーで田淵さんが言っていたことの骨子です。

ツイッターを使う前に最低限おさえておかなければいけないポイントです。

これは、別にソーシャルメディアを使う際の基本事項というよりは、広い意味ですべての商売の基本となります。

「何を売るか」ははっきり売り物が決まっている人は簡単です。

誰に売るか、というのは意外と難しいのです。

でも、田渕さんが言うには「欲しい人にだけ売れば説得する必要がない」ので売れやすいそうです。

買う人は、いったい何を知りたいのか、という部分についてはネット上では検索という方法である程度調べることができます。

流れとしては、

売るものが決まったら

欲しがっている人を集めて

欲しい情報を与える

このプロセスで売るわけです。

売るものがあって、誰に売るのかがはっきりしていれば、「数の多さ」ではなく「買いたい人の多さ」で勝負するべきだ。

これが、田渕さんが強調されたことです。

この理論を不動産賃貸業にあてはめてみます。

無理矢理(笑)です。

売り物=部屋

買う人=賃借人

知りたいこと=部屋の情報

この要素を前提にソーシャルメディアの利用をうまく組み込めば、「売りたい物」を「買いたい人」に売ることが効率的になる...のでしょうか。

元不動産の仲介業もしていたという田渕さんに、仲介のサイトをどうつくったらいいのかという質問をしてみました。

セミナーの翌日にお世話になっている不動産仲介業者にサイトのつくり方などをアドバイスしなければならなかったからです。

「物件の写真をこれでもかというくらい撮ってサイトに載せればいいんじゃない」

そういうお答えが即座に返ってきました。

賃貸アパートを借りる人が一番知りたいのは、どんな部屋かということ。

当たり前のように聞こえますが、賃貸物件の紹介では意外とこのような情報は、きちんと伝えられていないようです。

写真や情報を詳しく教えてしまうと、ほかの業者にお客さんを取られてしまう、という懸念が仲介業者にはあるそうです。

情報の完全な無料開示が、見込み客に対してどういうインパクトがあるのかは、実際にやってみなければわからないでしょう。

*銀行融資状況-スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い?


2010年8月8日日曜日

不動産投資にソーシャルメディア活用でレバレッジかけられる?

不動産投資や賃貸経営は、はっきり言って電話とファクスだけ使えばすむような世界であったし、今でもそのような傾向があります。

そこに、ソーシャルメディアなんてものを持ち込むなんて、普通に考えたら無理ありすぎのような...。

とりあえず、ネットの世界での潮流を気にかけていることは、不動産に限らずビジネス全般において必須だという意識で参加しました。

8月1日に開催されたマスターマインドマーケティングセミナーで学んだことです。

ソーシャルメディアには効率性もなければ効果もない。

まずそこを見極めたうえで使い始めなければならないということです。

たしかにだるいです。

ツイッターをずうっと見ていていちいち反応しなくてはならない。

ブログに何か書くたびにFacebookにリンク貼らなきゃならない。

YouTubeにコメント付くたびに返信する。

結構時間を取られて手間がかかる割にいつ効果が現れるのかはわからない。

効果を得たい人にとっては、つらい作業になる可能性があります。

もちろん純粋にお金を生み出すなんて考えていない人は問題ないんです。

しかし、マーケティングは好奇心のある人が成功するそうです。

ソーシャルメディアは好奇心がないと続かないし、やる意味ないですね。

「ゲイリーの稼ぎ方」(原題:Crush It!: Whay NOW is the Time to Cash in on Your Passion)の著者ゲイリー・ヴェイナチャックもスカイプで米国の自宅から質疑に応じてくれました。

米国では16~22歳の人はツイッターはあまり使わないそうです。

なぜなら携帯電話でテキストメッセージ(ショートメッセージ)を一日中やっているからです。

ゲイリーがツイッターでやっていることは、何かを質問している人に答えて、自分のプロフィールを見てもらい、サイトURLをクリックしてもらうという流れをつくることです。

最初は売り込みはNG。ツイッター上で人間関係を築き上げてから初めて「売る」。

それを地道に実行しているから、ソーシャルメディア上で築き上げた人脈が、すごい売り上げにつながるわけです。

ツイッターの使い方の順番としては、人々が一体何を発言しているのかを調べて

→その人の疑問に答える→自分のツイッターへ人が来る→そこからブログやサイトへ呼び込む

そういう流れのようです。

この流れを不動産賃貸経営に応用できるのでしょうか。

賢い人ならできるでしょうね。

私は賢くないので、うまいアイデアは今のところありません。

賃貸募集の分野に限って考えてみると、ウチは通常、不動産仲介業者に頼っているので、ソーシャルメディアとの連携は、難しいかもしれません。

仲介業者に客付けをお願いする以前の段階で、何かうまいことをやれる可能性はあるはずですが、やたら手間と時間がかかることはやらない方が良いですよね。

でもチャレンジしないことには何も新しいことは始まりません。

すばらしいアイデアのある方は「こっそり」教えてください。

*銀行融資状況-スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い?

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