2011年6月28日火曜日

収益物件融資の借り換え交渉で金利を下げるチャンス



東日本大震災が収益不動産投資に与えた影響の話です。

現在、銀行は新規の融資を収益物件には出しにくい。

そういう状況にあるようです。

ということは、融資を出したい銀行は、新規ではなく、
既存の融資でうまく回っているものを狙うのですね。

そうなると金利が高いところから低いところへ流れてい
きます。

万有引力の法則?が働くわけです。

ですから現在、高い金利で融資を受けている人は低いと
ころへ借り換えするチャンスのようです。

ここで問題なのは、借り換えするためには、残債が物件
の積算を下回っていないと難しいということです。

最も理想的なのは、物件を買った瞬間から融資額が積算
を大幅に下回っていることです。

でも下回っていなくても、現金をつぎこんで、借り換えで
きるレベルまで残債を縮小させることが可能なら、トライ
してみる価値はあると思います。

金利が1%下がることによって、年間50万円のCFが増え
るとします。

100万円現金を投入することで借り換えできるのなら、こ
の100万円は2年で回収できます。

回収後は金利が変化しないとすれば50万円の増額されたCF
が最終返済まで毎月積み上がっていきます。

ローン残存期間が後15年なら、13年間、毎年50万円のCF
増です。


金利が下がる前に比べると合計650万円儲かることになります。

金利と毎年のCFが同じと仮定して、その他の変数は一切無視して
います。

正確な儲けの計算とは言えませんが、金利が下がることの効果は、
すごいなと推察しただけです。

今はチャンスだと思います。

ウチは金利交渉で2棟の金利を下げていただくことに
成功しました。

たまたまですが、2年間の賃貸経営の実績が認められたようです。

あっ、収益不動産を持っていないあなたには関係ない話でしたね。

でも不動産を買えば良いのです。

不動産を買って、うまく経営する。

単純な理屈です。


物件を買う。

部屋を借りていただく。

賃料を継続的に払っていただく。

学校に行ったからといってこういうことができるようになる
わけではありません。

ただ、どうしても最低限の原理を理解し知識を吸収する必要は
あります。

私はこの学校で学んでから収益不動産を買いました。「不動産投資の学校」

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