2011年10月31日月曜日

都心の低い利回り収益物件ばかりローンで買うと危ないのか



都心の賃貸人気の高い地域で利回りの低い物件ばかりフルローンで購入なさっている不動産投資家の方がいます。

なぜそのような地域で買うのかとお尋ねすると

自宅に近くないと物件に行かなくなるから

初めにその地域の銀行で融資を受けたので、その銀行から融資を受けるためにはそのような地域で買うしかない

そういうお答えでした。

エリアを自分で限定なさっているのですね。

融資元の銀行も決めていらっしゃるようです。

なんだか、かなり融通のきかない不動産投資のしかただな、と思いました。

しかし、不動産投資のやり方なんて千差万別で、これが唯一の正解なんてものはないはずです。

きっとこの方はすごいお金持ちなんだろうと推測しています。

貧乏投資家の想像もつかないような投資手法を使っていらっしゃるお金持ちの方は多いですね。

これに関して都心でもイナカでもたくさんの収益物件を所有なさっている投資家の方は、その低利回り都心物件の投資家の方に、「利回り低いと危ないよ」と警告していらっしゃいました。

本来買う必要のないものをローンで買うわけですから「危ない」のは不動産投資家は承知ずみですからね。

そう信じています。

2011年10月29日土曜日

不動産投資で税理士に確定申告をお願いするメリットとは



不動産投資で税理士に確定申告をお願いするメリットとは何でしょうか。

まず第一に確定申告にまつわる書類整理や記録の手間が大幅に減ることです。

面倒くさい事務作業をお金を払って代行していただけるのだからありがたいものです。

時間=お金

ですから自由になった時間で年間に税理士に支払う以上に稼ぎをあげられれば問題ないと思います。

最初は確定申告なんて自分でもできるから税理士にお金を払うのはもったいないと考えていましたが、青色申告で所有物件も増えてくるとまったく合理的なことだと気づきました。

もうひとつ、さらに重要なメリットは納税額に関するシミュレーションができて、アドバイスもいただけることです。

次の年度はどれくらいの不動産収支になるのか。

給料との損益通算でどの程度の節税になるのか。

など不動産投資で収益を上げるための大切な指針が提示されます。

これがうまくいくかどうかは税理士が不動産投資に詳しいかどうかという点も見逃してはいけません。

これらのシミュレーションのもとになるデータをリアルタイムで見られるようなシステムをつくればもっと便利になりそうです。

税理士が使うパソコンに入力されたデータをクラウドを利用して常に活用できるようになればなと考えています。

2011年10月28日金曜日

NY不動産投資:洗濯は部屋の外でという習慣あれば収益物件に洗濯機置き場がなくてもよいか



NYのマンハッタン地区で高級区分マンションを視察した時に気づいたのは、ほとんどの物件は洗濯を部屋の中ですることができないという日本的感覚では信じられないような設備でした。

マンション1棟の中に洗濯機・乾燥機がたくさん置いてあるフロアがあり、住民はそこまで洗濯ものを持っていって処理するのです。

このシステムはマンハッタンの建物が古くて水周りがうまく機能していないからかな、とも思いました。

でも、そもそも洗濯ものを外や室内で干したりする習慣がないようです。

くつろぐための部屋に何かを処理するための設備で面積をとられるのはいやなのかなとも考えられます。

もし、こういう習慣が日本でも根付いていれば、洗濯機置き場なし、あるいはベランダに置くという賃貸物件でもあまり苦労せずに空室が埋まるのかな。

そういう妄想でした。

米国ではお金持ちでも低所得者でも同じ発想なのかはわかりません。

同じマンション内とは言え階の違う場所までわざわざ出向いて洗濯をしなければならない不便さと近所のコインランドリーまで行くのとは感覚的にはどのように違うのでしょうか。


米国の高級マンションと低所得者向けの収益物件をいっしょくたに考えるのは無理がありますね。

やはり(笑)。

2011年10月27日木曜日

不動産投資は最もリスクの低い投資なの?


#不動産投資 は最もリスクの低い投資なのか? 破綻した人を見たことのない人の戯れ言なのか 本当に他の投資と客観的に比べてそうなのか 答えを知りたい人は...やってみる

こういうツイートをして思い出したのが100戸くらい収益不動産を所有してサラリーマンを卒業なさった方を思い出しました。

この方の口癖は

「不動産は儲からん」

「賃貸市場はお先真っ暗」

でも、いつも最終的には

「不動産で破綻した人を見たことないけど」

と言いながら

人には

「あんまり借金しちゃいかんよ、危ないから」

と言いつつ

またも都内にアパートを融資で最近買われました。

だから「どっちやねん!」

そういう突っ込みを入れたくなるのです。

この人はお金を貯めることにかなり執着しているように思えます。

それでうまくいっているのなら、不動産投資は危なくないのかと...

5年後にこの人とまた会えて同じ話を聞くことになったらなんとかなっているのでしょう。

2011年10月26日水曜日

損益通算のマジックを使うためには収益不動産買い続けるしかない



不動産所得が赤字ですと他の所得と相殺できますが、土地を取得するための借入金の
利息がある場合、その利息部分については相殺できません。

X様は、土地に価値のある不動産をご購入ですので、土地負債利子に該当する金額が
大きく、約x万は不動産所得で赤字となっても給与と損益通算できません。


確定申告をお願いしている税理士からこのような回答が返ってきました。

本年分の申告は、このまま物件を買わずに終わると給与所得と損益通算できる額が少なくピンチです。

またも高額納税へ逆戻りかもしれません。

サラリーマンが不動産投資を行うメリットは不動産経営による赤字を給与所得と通算して給与所得を低く抑えることです。

平成22年分の確定申告ではおそらくサラリーマン生活で最低の所得税額となったのですが、このような状態は長続きしません。

損益通算で給与所得額を抑えるためには不動産賃貸経営の経費による控除額を多くとることです。

ただし、実際にお金が出て行く部分で控除をとるのではなく、お金を出さずに多くとった方が有利です。

減価償却で控除が多くとれればよいのです。

これは素晴らしいマジックだと最初は喜んでいました。

このためには建物価格をなるべく大きく設定したいところですが、消費税の課税業者から収益不動産を買うと建物価格を大きくとれません。

ウチはすべて売主は業者でした。

ここがなかなか悩ましいところです。

所得額が大きくなれば当然納税額も多くなります。

来年以降の申告も納税額を抑えるためには、物件を買い続ける以外有効な手段はなさそうです。

2011年10月25日火曜日

収益物件の積算の意味はその価格で売れるというわけではない

収益物件の積算なんて意味ないんだよ。

路線価で積算を計算するなんて、あれは銀行が土地価格の評価をできないから使ってるだけ。

イナカで積算の出てる土地なんて誰も買ってくれないわけ。

積算があるから収益物件を買うなんてとんでもない。

そんな物件に何十年もローンをつけて買ったら危ないよ。

実際に売買される土地の価格と路線価の間には何の関係もないんだから。

単に相続税の計算をするためだけのもの。


100戸規模の収益不動産を首都圏で保有してサラリーマンを卒業なさった方の放言でした。

確かに地方では駐車場がやたらと広い収益物件は存在します。

こういう土地の広い物件は積算価格は高くなります。

したがって銀行融資は出やすくなります。

そのおかげで融資額は大きくなってCFがあまり出なければ出口が厳しくなります。

積算だけを基準に収益物件を買うことは確かにリスクがあるようですね。

2011年10月24日月曜日

不動産投資の目標設定を計算する簡単な方法は

いったいどういう収益物件が儲かって、それをどのくらい保有して最終的にどのくらい稼げるのでしょうか。

不動産投資の計算式は色々あるようですね。

頭が弱いので複雑な計算はやりたくありません。

CFの総計と売却額を足した数字が買い値を上回っていれば最終的には投資成功!

という計算が一番単純で良いのかなと思います。

でもこれには時間軸は入っていませんね。

インフレ・デフレ率も必要でしょうか。

面倒くさいです。

物件が生み出す負や正の数字と時間軸が組み合わされて答えが出る計算は予測が難しいはずです。

もっと難しいのは生身の人間の時間軸がかかわることです。

これは最大に予想し難い部分です。

5年、10年先の自分の姿なんてわかりませんよね。

こういうものは「計算」ではなく「占い」でしょう。

生身の人間の時間軸を不動産投資のシミュレーションの中に組み込みたいなら「占い」の要素が入るということです。

じゃやっぱり計算なんかしない方が良いかな。

2011年10月22日土曜日

不動産投資で「儲けの計算式」というのは結局絵空事

不動産投資で「儲けの計算式」というのは結局絵空事ではないかと確信するようになってきました。

ですから不動産投資で今貯まっているお金を生きているうちに有効に活用することが正解のようなのです。

最近のお金に関する現実はこのように傾いてきつつあります。

なぜならいつまで生きるかは誰もわからないからです。

これを実行すべき最も身近なプラットフォームは年金です。

私は60歳から支給を受けるつもりです。

減額されてもOKです。

減額されない支給年齢まで生き延びない可能性もあります。

1円も回収しないで人生を終わるなんてあってはいけないと思います。

年金を払い続けるということは将来の自分への投資です。

この投資が失敗する可能性もあります。

支給年齢まで生きられなかったら失敗です。

投資は身を守るためにするものです。

死んでから後の身を守るものではありません。

2011年10月21日金曜日

経済評論と推論と不動産投資はリンクするのか

経済のことはよくわかりません。

経済のことがわからずに不動産投資なんかなんでやってんだ!

怒られそうで怖いのです。

でももっと怖いのは他人にだまされて儲けそこなったり損したりすることです。

経済を評論したり、予想?したり推論したりする人が世の中にはたくさんいらっしゃいます。

本を出版したりセミナーで講演したりしてお金を稼いでいる人のことです。

時々こういう人の情報を見させていただくことはあります。

ひとつだけ決めていることは

真に受けてはいけない、ということです。

現象の「事実」が語られている部分は問題ないのですが、未来を予想したり、推論したりする部分はいけません。

つまり、それはその人の「意見」だからです。

いわゆる「当たるも八卦」ですね。

世の中には意見はあふれかえっています。

不動産投資は意見に左右されていては危ないような気がします。

最も大事にしなければいけないはずの「数字の計算」による儲けの構図はまったくあてにならないと思うからです。

なぜなら収益物件は保有して経営を始めてからの不確定要素が多すぎるからです。

今現在の計算プラス将来における時間軸が儲けを左右します。

はっきり言って、そんなの誰にもわからないということです。

だからあなたの体感を大切にするほうが意見を聞くより確かかもしれません。

2011年10月20日木曜日

空室リフォームに時間と金をかけるより営業か

商品を完璧につくりあげるまで商品を売らないというのはもったいない。

商品を完璧に仕上げることですごく売れるかもしれない、というのは幻想ではないか。

そのような趣旨のことをネットビジネスを経営されている方のメルマガで読みました。

これは、ひょっとして賃貸経営でもあてはまることはあるのではないかと思いました。

賃貸部屋の空室を埋めるためには、退去があってからなるべく早めに入居者を決める努力が大切です。

時間がたてばたつほどお金の損失です。

「素晴らしい部屋をリフォームでつくりあげれば簡単に入居が決まる」という考えに傾きがちです。

でも、最終的に入居者を決めて契約にまでもっていってくれるのは賃貸仲介の営業マンさんです。

時間とお金を部屋につぎこむよりも、それを営業につぎこんだ方が早く入居者との契約に至るかもしれません。

何に、どれくらい時間と金を投入すべきかは常に冷静に考えながら客付けのプロセスを進めないと思わず無駄な損失をこうむる可能性があります。

零細大家は無駄な経費や時間の浪費に気をつけないと命とりになります。

2011年10月19日水曜日

収益物件リフォーム:君は60万円出して3点ユニットを整形手術できるか



収益物件のワンルームをリフォームなさっている不動産投資家の方の物件を見学させていただきました。

バス、トイレ、洗面所が一体化している、いわゆる3点ユニット。

こういう仕様の部屋をバス、トイレ別の形に直す工事を施工されていました。

水周りの工事というのは通常お金がいやになるほどかかります。

この工事を担当した業者の方がいらっしゃったので、工事費もお尋ねしました。

60万円です。

この業者さんは、3点ユニットの部屋の収益物件というのはお安く(収益物件市場で)売られている、ということをご存知でした。

それを知ったうえで、「1年で回収できる」お値段に設定させていただいています。

そういうお話でした。

60万円。

何度も言いますが

60万円です。

1部屋60万円。

家賃が5万円とれる部屋と仮定して1年でやっとプラスマイナスゼロです。

もし家賃3万円でしたら20カ月です。1年8カ月です。

3点ユニットは客付けに非常に不利だからという理由で、風呂、トイレ別の形に変えたいということですね。

3点ユニットのままで客付けをして、もし1年間空室が続いたら家賃5万円の場合60万円の損失です。

3点ユニットのまま1年以上客付けができなかったら60万円コンバージョンの勝利でしょうか。

こういう想定はまったく先の見えない「想定」の話ですから、どれが正解かはわかりません。

ただし、この60万円を経費として支出することが、大家にとって税率を低下させることに貢献するかもしれません。

だとしたら、リフォームに大枚はたくことは、純粋に税額を下げるために必要だったことである可能性もあります。

経費を使うということは税率とのかねあいで考える場合とそうでない場合ではまったく意味が変わってきます。

つまり、資金力も乏しく、払っている税額の低い不動産投資家にとってはほとんどの経費はダメージとしかなりません。

大きな税額を払わなくてはならない大家にとっては税率をコントロールするうまい道具になります。

表面的にはバカバカしいとしか思われないお金の使い方もお金持ちにとっては重要な意味を持つ場合もあるのですね。

2011年10月18日火曜日

賃貸客付けは両手じゃないと仲介業は動けないから

不動産賃貸の仲介業者さんは自社の管理物件じゃないと客付けはしていただけないということがよくあるようです。

つまり一般媒介で広告費が1カ月分といういわゆる片手ではウマミがないということですね。

広告費と称する手数料は大家は必ず負担しなくてはならないもので、大家にとっては必要経費となります。

管理会社に収益物件の管理をお願いしている場合

大家→管理会社→仲介業者←借主

となり、

自主管理では

大家→仲介業者←借主

という方向で家賃の1カ月分のお金が移動します。

仲介業者は最低2カ月分を獲得しながら営業をしています。

これが賃貸物件の激戦地域ではさらに広告費が2~3カ月分も必要な地域があるようです。

恐ろしい話です。

すでに敷金礼金ゼロの地域でこんなに広告費を払ったらキャッシュフローは残りません。

ウチの場合はそこまで恐ろしいことにはなっていませんが、営業マンに謝礼はお渡ししています。

収益物件の経営での経費というのはこの客付けの費用というのはバカになりません。

収益物件の供給過剰地域での賃貸経営は経費の払いすぎで死に至ります。

2011年10月17日月曜日

不動産投資(賃貸経営)は人の役に立つのかな



サラリーマンとして長年働いてきて「人の役に立っているな」という感覚を持ったことはほとんどありません。

人間は心のどこかで人の役に立ちたいという欲望があるのかもしれません。

ボランティア大好きの方は間違いなくこの欲が強いわけですね。

私はこういう欲は少ないのです。

でも自分だけが良ければそれでよいとも思いません。

投資でもサラリーをいただくことでもお金を稼ぐということは、他人への貢献も当然期待されているのだと感じています。

こういう意味で不動産投資を考えてみると、実は雇用を生み出すところまでは行っていないのですが、仕事を提供して稼ぎのネタを他人に与え続けているのです。

これは実は不動産投資または賃貸経営の最も良いところかなと最近思っています。

部屋の退去があるたびに職人さんに清掃とリフォームをお願いしてお金を払います。

これを自分でやっちゃうと職人さんにお金は回りません。

少しでも経費を抑えるためにセルフリフォームを一生懸命やっている方もいらっしゃいます。

これは別に非難される筋合いのものではないけど自分の時間を失い職人さんの仕事を奪っていることになります。

自分の時間を失わず、より有効なことに使い、同時に他の人へ稼ぎを供給する。

これはサラリーマンの仕事ではありえませんよね。

2011年10月15日土曜日

新築分譲マンションは不動産投資の対象か



新築マンションを買うのは #不動産投資 ではないと思うが都心好立地だとうっかり手を出しそうになる お気をつけ下さい

こういうツイートをしてしまったのは先日、近隣に建設中のマンションのモデルルームを見たからです。

ちょっとびびったのは管理費の高さです。

管理費、修繕積立金を合わせて2万5千円ほど毎月支払いがあります。

これに固定資産税がかかりますね。

そしてローン返済金利があります。

わずか50㎡ほどの部屋です。

都心・駅近だからということで、こういうものを不動産投資として買う方もいらっしゃるようです。

たとえ買った時と同じ価格で売れたとしても上記のお金が住んだ期間流出します。

儲かることなどありえません。

10戸ある木造アパートを所有していますが管理費に2万円も払っていません(笑)。

何十年も住まずにこういう新築マンションを短い年数で売り抜ける場合、唯一の救いは低金利だと思います。

元金均等返済でローンを受けても、元利均等に比べて、驚くほど高い返済額にはならないかもしれません。

元金均等で返済し続ければ残債が減るスピードが速くなります。

売るときに手残りがありそうな時期に売れば投資ではないけど効果的な自宅の買い方となる可能性はありますね。

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2011年10月14日金曜日

賃貸部屋のディスプレーをマンションモデルルームの展示で学ぶ



近隣に建設中のマンションのモデルルームを見学しました。

たっぷり個人情報を記入しましたのでマンションの業者に数千円?分の情報をあげたことになります。

基本的に買うつもりはないので、業者の時間を消費したとしても、おあいこでしょうか。

こういう部屋を見るとリビングやキッチンにインテリアコーディネーターが施したと思われるディスプレーの勉強にはなりそうです。

なかなか高価そうな照明も設置されていましたが、これはマンション購入者へのプレゼントではありませんでした。

ウチは安いイケヤの照明しか買いませんので入居者プレゼントとしています。大違いです。

こういう装飾は築古物件ではくたびれた部分から目線をそらさせる「目くらまし」的な効果も狙っています。

分譲マンションのモデルルームでは「お客様に夢を与える」のが目的でしょうかね。

夢と言っても人それぞれですから。

当然ながら新築マンションと築古木造アパートではお客様の夢は違うと思われます。

木造アパートにRC新築の夢を埋め込んでもミスマッチです。

このあたりのさじ加減が難しいところですね。

でも、それなりに一生懸命ディスプレーをやってみると賃貸客付けの営業マンにはやる気を起こしていただける効果があるようです。

お世辞かもしれませんが、「これだけされてる大家さんはいませんよ」と言われることがあるからです。

入居希望者へ夢を与え、営業マンにやる気を与えるようなディスプレーが理想でしょう。

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2011年10月13日木曜日

賃貸併用住宅を不動産投資とつなげて考えることはいかがなものか



やけどしまちた QT @pochi0 あぶねえ、あぶねえ、ヤケドするとこだったぜえ~@GuyRich1 賃貸併用住宅を住宅ローンで購入して #不動産投資 へつなげていくのはやめた方がよいと思う 自分の住宅と投資物件で稼ぐというのは切り離して考えよう

ツイッターへ「賃貸併用住宅を不動産投資とつなげて考えることはいかがなものか」という趣旨の投稿をしましたら反響が約1件ありました。

なぜこう確信するに至ったかというと、

住宅ローンと投資用ローン(ビジネスローン)とは根本的に銀行側の姿勢が違うのです。

住宅ローン担当の方は不動産投資は「危ない」ものとしか考えません。

住宅ローンを借り替えようとして必要書類を準備したのですが、収益物件の資料も提出するよう要求され、結局断られました。

理由は明確にはされませんでしたが、収益物件が理由であったことはにおわされました。

この借り換えは「メジャー銀行⇒メジャー銀行」の話です。

さまざまな銀行が日本には存在しますから、住宅ローンで賃貸併用を買う(建築する)ことをどのような条件で認めているかを調べてみる価値はあるかもしれません。

でも、不動産投資を収益を蓄積していくための手段として続けていきたいあなたにとっては時間の無駄だと思うからです。

不動産投資を始めるなら、賃貸併用で住宅ローンなどという「変則」な技を試してみることから入るのは初心者には厳しい道でしょう。

ちなみに住宅ローンなんか借りると収益物件で融資を受ける際に不利になる、と昔言われたことがありました。なんかの本に書かれていたような記憶もあります。

これはウチがアパートローンを借りることができましたので反証できたと思います。

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2011年10月12日水曜日

不動産投資は先に払うか後で払うかという時間との闘い



退去があった後にどの程度リフォームに金をかけるかというのは悩ましいところです。

うっかりケチってやるべきところをやらずにちょびちょび小出しのリフォームになってしまうこともあります。

なにしろローン残債たっぷりの貧民不動産投資です。

とても気前良くリフォーム費用なんかかけようという気分にはなかなかなれません。

ここらへんが空室がうまく埋まらなかったりする落とし穴になります。

お金を使うのは怖いです。

本当に怖い。

でもすでに不動産投資で多額の借金を抱えていること自体が怖いことです。

この怖さをふりきって書類に署名したのではなかったのでしょうか。

1回大判振る舞いでフルリフォームしておけば次に退去になった時にそれほど金をかけなくてよいかもしれません。

ケチってチョビチョビやっても客付け効果は弱いし引き伸ばした分後で余計に金がかかる恐れがあります。

これは不動産投資の本質と同根で「今払う」か「後で払う」かの問題です。

長期の30年ローンとかで返済額が少ないといっても払い終えるまでに気が遠くなるような年月がかかるわけです。

返済額が少ないおかげで今のキャッシュフローは多く儲かっているように見えます。

これをうまく使わないと後で怖いことになりそうな気もします。

いずれにせよ不動産投資は出口で勝負が決定します。

出口までにどのようにお金を使うかが重要です。

お金の使い方と時間との勝負。

このふたつを常に考えながら経営しなければなりません。

難しい...

2011年10月11日火曜日

資金300万円でも、アパート一棟、買えました 石原博光

石原博光さん著の「資金300万円でも、アパート一棟、買えました」 

読みました。


石原さんはサラリーマンを若くして退職し、輸入ビジネスで起業した人です。

2002年から始めた不動産投資では地方の高利回り一棟アパートで収益を上げています。

今まで、不動産投資で成功しているような方を見た経験から、不動産投資でうまく収益を上げている人のタイプはおよそ3つに分かれるのではないかと推測しています。


1.地主で借金のない物件を所有
2.地主ではないが年収がかなり高く銀行から有利な金利で融資を受けている
3.ビジネスで成功して蓄積した資金を利用して物件を買い運営

このうち石原さんは3番目です。

成功できている個人事業主の方は商売のノウハウやビジネスの基本的な力があります。

この力を利用して地方の高利回りアパートからうまく収益を上げていけるのでしょう。

この本には前作の「まずはアパート一棟、買いなさい」と同様、石原さんの経験とノウハウがぎゅうぎゅうと詰め込まれています。

地方の築古高利回りアパートで収益を上げていくことは、覚悟を決めないとうまく運営できない可能性もあります。

この本のタイトルのように「資金300万円」から不動産投資を始めようとする方は上記の3つのどれにも当てはまりません。

本の情報からだけではわからない実践の難しさというものはどんなビジネスにもあります。

実際に収益物件を購入してみると、本に書いてあることがより良く理解できますし、書いてあることが、あなたにまったく合わないということも判明します。

2011年10月10日月曜日

空室を埋める最も簡単な方法を使うとどうなるか

賃貸経営で空室がなかなか埋まらない状況というのはすごいストレスがかかります。

借金返済のある物件しか所有していないのですから当然です。

一生懸命部屋をリフォームして不動産仲介業者さんに営業をしてもなかなか決まらなくて時間だけが過ぎていく。

1日1日の空室期間はお金の損失です。

この損失を取り戻すために、一体何にお金をかければ良いのでしょうか。

ドルフ・デルースはセミナーで語っていました。

レジものに入居者が入らないのは家賃が高すぎるからで、下げれば入りますよ。

当たり前の話ですが、地域の相場で最低の家賃を設定すればすぐに入居者は決まるはずです。

これは結局、お金の損失を取り戻すためにお金を払っていることになります。

家賃下げが最も簡単な客付け対策と思って、この方法に頼っているとますます損失は拡大していきます。

では、どうすれば良いのか。

その仕組みをつくり上げることが賃貸経営の肝で、誰も魔法のような手法を持っている訳ではないと思います。

実践の中で試行錯誤を繰り返すことだけが本物を生み出す原動力になるのでしょう。

2011年10月8日土曜日

欧州債務危機のおかげで収益物件が安く買える?

欧州債務危機はリーマンショックより深刻か。

そんな記事を新聞で読みました。

てことは収益物件を安く買うチャンスなのかな。

そういう短絡的な発想が出てきたのは2009年の経験があるからです。

2008年はリーマンショックと自宅マンションの売却が重なってひどい目に会いました。

禍福はあざなえる縄のごとし。

翌2009年には最初の収益物件を含めて2棟も買えました。

この時の物件購入については後からベテラン不動産投資家の方に指摘されたのですが、リーマンショックのおかげで収益不動産は値を下げて非常に良い時期だったとのことです。

確かに2棟とも売主は売らなければならない理由があった法人でした。

世界的規模の経済危機の直後は不動産投資で物件を買うチャンスの時期でもある。

しかし、買う準備のできていない人には幸運は転がり込んでくることはないでしょうね。

2011年10月7日金曜日

自宅を住宅ローンで購入はリスクのみで利益なし



自宅を住宅ローンで買うという行為は不動産投資家としてはNG。

これには同意しますが不動産投資家でない人にとってもNGではないかという確信に変わってきました。

なぜならアパート、マンション、戸建て借家を探せば安い家賃でいくらでも借りられるからです。

先日都内23区の駅近収益アパートを見に行ってそういう考えになりました。

3万円台で風呂つきのRC造の部屋に住めるのです。

ローン返済ができなくなるかもしれないリスクを背負って生きる必要はありません。

家賃相場が値崩れしている地域は都内にもあります。

低家賃ワンルームなら家族で2戸借りることも可能でしょう。

公務員宿舎は不公平だからそんなものは建築するなと批判が上がっていますね。

公務員じゃなくて悔しい方は是非値崩れ地域を探してみるべきです。

2011年10月6日木曜日

収益賃貸物件の需要と供給を考えて不動産投資で稼ぐ

賃貸物件の需要と供給について考えてみます。

収益物件は飲食店と同レベルで比較することができるのでしょうか。

繁華街で飲食店の多い通りは供給過多なら繁盛店と同時に閑古鳥が鳴いている店もあるでしょう。

でも飲食店はさまざまな種類があります。

ラーメン屋はラーメン屋がライバル。

ステーキ屋はステーキ屋がライバル。

ライバルがいなければその地域では一人勝ちになる可能性があるのではないでしょうか。

ということは一人勝ちできそうな地域に収益物件が建っていればよさそうな気がします。

残念ながらそういう「過疎」地域は、そもそも需要がない場合が多いと思います。

やはり需要のある地域で差別化を図って賃貸経営をするしかなさそうです。

飲食店と収益不動産の大きな違いは、不動産は買ってからの工夫の余地が少ないことではないでしょうか。

リフォームやコンバージョンに力を入れようとすると多額の資金が必要になります。

財力に余裕のない貧乏投資家には無理です。

需要はあるが収益物件の供給過多の地域は大家同士の消耗戦になります。

ちょうど良い塩梅の需給の地域は、ほど良い経営努力でなんとかなるのでしょうか。

経営はやってみないとわからないことだらけですね。

2011年10月5日水曜日

賃貸物件の供給過剰地帯で収益物件を買うのは危ないか



不動産売買の仲介業者さんから都内の木造アパートを紹介されました。

23区内のメジャーな駅から徒歩3分という好立地でした。

すでに償却期間は切れている築古物件でしたが、積算は売値と同じくらい出ていました。

うっかり買い付けを入れて、銀行にも打診をしてしまいました。

「23区内でこの利回りはなかなか出ないし積算もある」

この売り文句で勧められました。

ちょうどこの時は都内の客付けの楽な地域で収益物件を運営してみたいという計画が家庭内で持ち上がっていました。

すごいタイミングです。

妄想が現実を引き寄せました。

ところが、

現実はとても厳しいことが判明しました。

この物件がある駅前地域はアパート銀座でした。

「住宅街」というより「アパート街」なのです。

収益物件の供給過剰な地域だったのです。

勧められた物件の前と隣もアパート。

道を渡ればまたアパート。

その横にコインランドリーが営業中。

しかもそれぞれ空室があります。

さらに、

売主の不動産屋さんと面談したら、売主の希望で利回りを上げるためにわざと相場より高い家賃でこの物件の空室を募集していたのです。

この築古の木造アパートの家賃は周辺にあるRCのマンションの家賃と競合しているのです。

つまり、現況の家賃はさらに下げなくてはならないのは明らかになったのです。

完全に供給過多な地域で家賃が値崩れしているという不動産投資家にとっては恐ろしい魔窟でした。

ウチが現在、保有している物件は1棟を除き地方のアパートですが、極端な供給過多というわけではないようです。

需給のバランスが著しく崩れている地域は「地獄の消耗戦」か「一人勝ち」かのどちらかですよね。

これは地方であろうと都心であろうと同じだな、と思いました。

ちょうど良い塩梅の収益物件需給の地域でキャッシュフローを稼いでくれる物件を買うことが重要です。

2011年10月4日火曜日

不動産投資の勉強:満室経営の悩ましい管理ジレンマ



満室が続く収益物件には行こうとしなくなります。

満室が続くのはとてもうれしいことで、キャッシュフローも蓄積されるので良いことだらけのように感じます。

ところが落とし穴もあるような気もします。

先日、半年ぶりくらいに用事があり行った物件で階段の踊り場に緑色のコケが生えているのを発見しました。

これはいけない!

そう思ったのは、この物件を購入する時に同じようなコケを見て、売主にコケを掃除するように交渉していたからです。

つまり、この物件は前所有者が管理を怠ってほったらかしだったのです。

同じような状態を自分たちで管理するようになってから引き起こしたということは同じような怠慢をかましているからです。

物件の美麗さを保てば出口が安心です。

でも貧乏大家は所有している間はこういう経費をかけたくないのです。

これも、お金を「今払うか」、「後で払うか」のジレンマですね。

不動産投資の永遠の課題です。

2011年10月3日月曜日

収益物件管理:賃貸初期費用を抑えるために家賃下げではなくフリーレントは有効か



賃貸の初期費用を抑えるためにフリーレントは有効かという考察です。

家賃を下げるということが最も簡単に素早く空室を埋める方法ではないのかと思われます。

残念ながらこの手法では利回りが下がり収益不動産投資の出口に悪影響があります。

収益物件を購入した時の利回りよりも低くなった物件を売り出してしまえば損失です。

敷礼ゼロで最初はフリーレント1カ月にして更新時に敷金を払っていただくという契約もありだそうです。

この話は賃貸仲介の営業マンから聞きました。

入居時に敷礼が払えない人が2年後に敷金を払えるのかというのは確かに不安もあります。

ですが、低所得者の方にとっては最初にまとまったお金を払うことに抵抗がある場合が多いようで、この手のオファーは喜ばれるそうです。


商売とは誰かの役に立つということ。 

日本が大変な状態というならそれだけ困っている人がたくさんいるから商売のチャンスはいくらでもある。


サイゼリヤの会長は著書の中でこのようなことを述べられています。

現在の経済状況ではアパート経営は初期費用を安く抑えて部屋を提供することがお客さんに最もお役に立てるやり方ではないでしょうか。

他にはない価値の高いものが提供されれば、商品は売れるものなので、初期費用の少なさというものが、大きな価値を生み出すのではないかと思いました。

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2011年10月2日日曜日

開発計画狙いで収益物件を買うべきではないのか

物件の近くが開発されるという情報が入るとうれしいのですが、その地域の開発予定狙いで物件を買ったわけではありません。

物件情報を得てから最初にその物件を見に行った時は駅前の草ぼうぼうの広大な野原を見て、なおかつ物件までの距離が遠いことを実感して一瞬くらっとしました。

10年以上前から開発の計画があったが地権者の反対でまったく進んでいないそうです。

この話は購入した後で聞きました。

ですから、最初から開発の話などあてにしていないし、収益物件を買う基準の最重要点はその地域で客付けができるのかということでした。

とは言え昨年買った物件で10年以上も開発の計画がありながら一歩も動かなかったのに買って1年もしないうちに、来年スーパーができるという計画を知ったのはありがたいニュースです。

決して将来の開発狙いで収益不動産を買ってはいけませんが、持っていると良いことがあるかもしれません。

2011年10月1日土曜日

収益物件の空室対策:賃貸仲介業の多さで客付け営業の方法は変わる



空室が出たときに自動的に賃貸仲介業者がお客さんを部屋の内見に連れてきてくれればそんなに楽なことはありません。

最近は賃貸部屋を探す人の大半は、まずネットで入念にリサーチをしてから不動産屋さんの窓口に現れるという話を聞きます。

収益物件の空室を埋めるためには、この窓口に来たお客さんを部屋に連れてきてもらわなくてはなりません。

ここで何千とある空室の中からお客さんに選ばれて、なおかつ賃貸の業者さんにそのお客さんを内見に連れてきていただくためには、かなりのエネルギーをかける必要があります。

何もしなくても入居希望者が押し寄せるような立地条件の良い新築で設備が最新の物件を所有していれば苦労はないんでしょうけどね。

ウチの場合は最初は物件周辺の業者へじゅうたん爆撃的に募集のファクスを流していました。

数をこなすことが苦にならないならこの方法でも良いのですが非効率的でもありました。

なぜならランダムに選んだ不動産業者の中には、そもそも自社で管理している物件しか客付けはしないという業者も入っているからです。

ですから結局、選んだ業者にまず電話をしてみて、「一般媒介」での仲介を行っているのかどうかを確かめて、そういう業者だけを登録してファクスを流す方法に変えました。

客付けの時はこういうやり方をやっているという話を不動産投資家の方の集まりで話していると、その方法は使えない、と言う声が出ました。

この方が所有している物件の地域では、そもそも不動産仲介業者の数が限られているそうです。

その限られた数の業者の中で有力な業者にだけお願いするそうです。

むやみやたらと地域の業者に募集をお願いしてしまうと、その有力な業者が「へそを曲げて」しまわれるそうです。

そうなってしまうとせっかくの営業が裏目に出てしまうことになります。

なるほど、収益物件の客付けは、物件の地域性と密接に結びついているのだな、と再認識しました。

つまり、客付けの営業ひとつをとっても、「こうやればOK」というインスタントなノウハウはないわけです。

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