2011年10月5日水曜日

賃貸物件の供給過剰地帯で収益物件を買うのは危ないか



不動産売買の仲介業者さんから都内の木造アパートを紹介されました。

23区内のメジャーな駅から徒歩3分という好立地でした。

すでに償却期間は切れている築古物件でしたが、積算は売値と同じくらい出ていました。

うっかり買い付けを入れて、銀行にも打診をしてしまいました。

「23区内でこの利回りはなかなか出ないし積算もある」

この売り文句で勧められました。

ちょうどこの時は都内の客付けの楽な地域で収益物件を運営してみたいという計画が家庭内で持ち上がっていました。

すごいタイミングです。

妄想が現実を引き寄せました。

ところが、

現実はとても厳しいことが判明しました。

この物件がある駅前地域はアパート銀座でした。

「住宅街」というより「アパート街」なのです。

収益物件の供給過剰な地域だったのです。

勧められた物件の前と隣もアパート。

道を渡ればまたアパート。

その横にコインランドリーが営業中。

しかもそれぞれ空室があります。

さらに、

売主の不動産屋さんと面談したら、売主の希望で利回りを上げるためにわざと相場より高い家賃でこの物件の空室を募集していたのです。

この築古の木造アパートの家賃は周辺にあるRCのマンションの家賃と競合しているのです。

つまり、現況の家賃はさらに下げなくてはならないのは明らかになったのです。

完全に供給過多な地域で家賃が値崩れしているという不動産投資家にとっては恐ろしい魔窟でした。

ウチが現在、保有している物件は1棟を除き地方のアパートですが、極端な供給過多というわけではないようです。

需給のバランスが著しく崩れている地域は「地獄の消耗戦」か「一人勝ち」かのどちらかですよね。

これは地方であろうと都心であろうと同じだな、と思いました。

ちょうど良い塩梅の収益物件需給の地域でキャッシュフローを稼いでくれる物件を買うことが重要です。

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