収益物件リフォーム：君は６０万円出して３点ユニットを整形手術できるか

収益物件のワンルームをリフォームなさっている不動産投資家の方の物件を見学させていただきました。

バス、トイレ、洗面所が一体化している、いわゆる３点ユニット。

こういう仕様の部屋をバス、トイレ別の形に直す工事を施工されていました。

水周りの工事というのは通常お金がいやになるほどかかります。

この工事を担当した業者の方がいらっしゃったので、工事費もお尋ねしました。

６０万円です。

この業者さんは、３点ユニットの部屋の収益物件というのはお安く（収益物件市場で）売られている、ということをご存知でした。

それを知ったうえで、「１年で回収できる」お値段に設定させていただいています。

そういうお話でした。

６０万円。

何度も言いますが

６０万円です。

１部屋６０万円。

家賃が５万円とれる部屋と仮定して１年でやっとプラスマイナスゼロです。

もし家賃３万円でしたら２０カ月です。１年８カ月です。

３点ユニットは客付けに非常に不利だからという理由で、風呂、トイレ別の形に変えたいということですね。

３点ユニットのままで客付けをして、もし１年間空室が続いたら家賃５万円の場合６０万円の損失です。

３点ユニットのまま１年以上客付けができなかったら６０万円コンバージョンの勝利でしょうか。

こういう想定はまったく先の見えない「想定」の話ですから、どれが正解かはわかりません。

ただし、この６０万円を経費として支出することが、大家にとって税率を低下させることに貢献するかもしれません。

だとしたら、リフォームに大枚はたくことは、純粋に税額を下げるために必要だったことである可能性もあります。

経費を使うということは税率とのかねあいで考える場合とそうでない場合ではまったく意味が変わってきます。

つまり、資金力も乏しく、払っている税額の低い不動産投資家にとってはほとんどの経費はダメージとしかなりません。

大きな税額を払わなくてはならない大家にとっては税率をコントロールするうまい道具になります。

表面的にはバカバカしいとしか思われないお金の使い方もお金持ちにとっては重要な意味を持つ場合もあるのですね。