ハイパーインフレに襲われる不動産投資家はおびえている

ハイパーインフレがやってくる。

そう言い張る不動産投資家がいらっしゃいます。

絶対くるそうです。

それがどうした。

そう言い返す投資家もいらっしゃいます。

どうすりゃいいんでしょ。

経済無知の私にはいったい何が起こるのか起こらないのかわかりません。

インフレでローンの金利がはね上がるのでしょうか。

じゃ売ればいいじゃん。

ハイパーインフレ絶対論に反論する投資家はそう言い切ります。

家賃上がるからいいじゃん。

と言う人もいます。

そんなすぐに上がらないよ。

すぐに反論がきます。

実際に起こっている現象を見るだけ。

そして過去の経験しかない哀れな私はおびえています。

てのはウソ。

最も怖いのは収益物件を買ってキャッシュを稼ぐという手法を知らずにいた自分が過去にいたということ。

その時代には戻りたくないだけです。

だから、もうすでにリスクを取って収益物件のために融資を受け返済し続けている限り、ハイパーインフレが襲ってこようがデフレスパイラルが続こうが関係ないんです。

もう後戻りはできないんです。

賃貸併用でも収益物件１棟ものでも不動産投資で稼ぐための基本は同じ

賃貸併用住宅を建築する、あるいは中古物件を買う。

これと

収益物件の１棟ものを建築する（中古を買う）。

この２つは手間のかかり方に違いはあるかもしれません。

でも儲かるか儲からないかということを基準にするならば考えなければならないことは同じではないでしょうか。

賃貸物件のその地域での需給バランスが最も大切なポイントだと思います。

たとえ自宅を収益物件の中に持つにせよ、賃貸の客付けが難しい地域ならば儲けどころかローンの返済すらできなくなる可能性があります。

住宅ローンしか融資を受けられない状態なら仕方ありませんが、不動産投資として投資を拡大していくつもりなら賃貸併用物件に時間を割いてももったいないですね。

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太陽光発電を収益物件に設置して利回り１０％超え

太陽光発電を収益物件に設置していらっしゃる不動産投資家の物件を見学させていただきました。

自宅部分もある収益物件ですが、共用部分と自宅の電力に太陽光発電を利用されています。

売電のおかげで収益が上がるそうです。

しかも利回り１０％以上で。

自治体から補助金も出ています。

政府の政策として太陽光発電を推進しているわけで色々とインセンティブをつくって普及させようとしているのですね。

ただ残念ながら来年以降は売電の価格が下がり、うまみは薄れるようです。

今年末までに設置しなければ利回り１０％以上などということは無理そうです。

何事も思い立ったが吉日で、ビジネスは素早い実行と決断が必要です。

収益物件ですからこのような設備を設置する場合は売却のことも常に考えて実施しなければなりません。

この不動産投資家の場合は売却は当面考えていらっしゃらないようです。

２３区内の高利回りは違法建築が多いが出口もある

先日都内（２３区）で収益物件の調査をしました。

都内でまあまあ利回りの出ているものは違法建築の建物が多いですね。

土地に建物がぎちぎちに建っています。

隣の家と「一体化」しているものもあります。

現行の建築基準法ができる前にできた物件です。

で、買ってどうするのかは不動産投資家の戦略次第でしょうか。

普通の銀行ではこういうものは融資がつかないでしょう。

ですから現金で買うか、ちょっとアレなローン会社から借りるか。

 同じ違法建築物でも２３区内なら価値ゼロとはならないでしょう。

なんらかの開発が入れば突如価値アップするかもしれません。

出口が想像できて、あまった資金があればそういう物件でも欲しいですね。

不動産で収益をあげるのも「こつこつ」しかない

中日・落合博満前監督が（落合の野球は）

書く側も見る側もおもしろくないだろう。勝つためにはこつこつやっていくのが近道。

そのようなことを退任会見で語っていました。

この「こつこつ」というのは確かに面白くないんです。

でも結局成果を上げるのは「こつこつ」が一番である、とプロ野球で一流の成果を上げた人が言っているのです。

不動産投資もまったく同じだと思います。

面白くないことを「こつこつ」と続けられるかということ。

そこから確実な収益が生まれて蓄積されるでしょう。

不動産投資で稼げる収益物件は見かけの良い長打者ではない

「マネーボール」という映画は実在の野球チームを経営手腕で成功させたという話らしいです。

まだ見てませんが。

野球はホームランバッターがたくさんいたら勝てるというものではなく、出塁率を高めていけば勝てる可能性が高まるという理論に基づいてチームを再構築したらしいのです。

長打力ではなく四球を見極めたりして塁に出る能力が高い選手ばかりを他球団から安い年棒で引き抜いてチーム全体の出塁率を高める。

これは不動産投資でも言えることですね。

収益不動産も複数保有していると稼ぐ物件と稼げない物件が分かれます。

稼げる物件、つまりキャッシュフローが多く出る物件を数多く持つことが「勝つ」ための方程式です。

規模が大きい物件は経費ばかりかかり「出塁」して「点数」を稼げない可能性があります。

２億円の物件でＣＦが年間２００万円より５０００万円の物件でＣＦ年間４００万円の方がうれしいですよね。

出塁率の高い物件を狙いたいものです。

福祉可アパートが将来の収益物件の通常形態になるの？

生活保護受給者を受け入れるアパートのことを「福祉可アパート」と言うそうです。

不動産業者の入り口の掲示にそう書いた紙が貼ってあるようです。

生活保護受給者はそういう物件を取り扱っていないかを調べて不動産仲介業者を訪ね歩いていらっしゃるのでしょう。

生活保護受給者の数が過去最高に膨れ上がっている中、こういう方を受け入れるアパートの需要も高まっていると思われます。

高齢化が進めば、高齢者の生活保護受給者も増えるでしょう。

収益物件は老朽化が進み、通常の入居者に契約していただくことが難しくなれば、そのような方たちを受け入れる「専門」のような物件に変わっていく可能性があります。

これを是とするかはオーナーの賃貸経営に関する姿勢で決まると思います。

３０年一括借上げでお任せアパート経営

３０年一括借上げでお任せアパート経営

こういう魅惑的な見出しで新聞に大きな広告が出ていました。

宣伝文句の３０年っていうのは、「元利均等固定金利で３０年」っていうのと同じくらい魅惑的なわけですが同じくらい

大きな

リスク

です。

ひとつの民間企業が３０年存続する確率はかなり低いはずですよね。

あなたが３０年生き延びる確率より低いかもしれません。

３０年間ものごとが動かないという可能性は本当に低いと思います。

名刺交換を社員に迫らせる不動産会社は「投資」を勧めている

街頭でいきなり近づき名刺交換してくれないかと言ってくる人に時々でくわします。

自分の会社の名前を言わずに名刺を交換してくれと言う人もいました。

先日、女性が近づいてきて

「私の会社のノルマ達成のためお願いしま～す」

のような言葉を発しながら名刺を目の前に差し出してきました。

会社の名前がわかったので調べてみると不動産業者でした。

都内で投資用の新築区分を売っている不動産会社のようでした。

この会社の名前でネットの質問コーナーのページが引っかかってきました。

質問者は「夫がその会社からマンションを売りつけられそうになっているので、どうやって説得したらよいか」という趣旨のことを尋ねていました。

「投資」と称するその物件の収支は一月で数千円の黒字が出るそうです。

給料の税金が安くなるから、という理由で勧められているようでした。

この手の会社に名刺を渡したらどのような結果を招くか簡単に想像はつきますよね。

不動産投資は攻めと守りの両方が必要か－高利回りｖｓ低利回り

最近経済や景気に関しては暗いニュースしかありません。

この世の終わりというような話がこれでもかと噴出してしている時は「買い」である。

投資のセオリーとしてはこう言われています。

そうは言っても不況時に前向きな態度で攻めていくのはなかなかの胆力が必要です。

築古の地方物件を持っていると、このままでいいのかなと腰が引けてきます。

つまり、都心の物件を保有する方向へシフトして行った方が良いのかなということです。

新築はいけませんが激戦区ではない都心で収益物件を運営できれば素敵です。

ただ残念ながらこういう物件は利回りは低いのです。

そういう地域で高利回りで物件を買えたら最高です。

不動産投資は守りと攻めの両方をうまくバランスをとりながら進めていかなければいけないのでしょうか。

高利回り（地方／高リスク）で稼ぎつつ低利回り（都心／低リスク）で資産を守る。

このサイクルを繰り返していければ長く資産を築ける状態をつくれるのかなと．．．

大家は不動産投資のピラミッドの頂点か

大家（収益物件オーナー）は賃貸経営のピラミッドの頂点にいる立場であるというような説明をしている人がいます。

狭い意味ではそうかもしれませんが、融資を受けて収益物件を所有している限りにおいては全然違います。

融資の金利を大家から吸収する銀行の方が立場は上です。

物件管理だの客付けだの、そんな面倒なことを一切やらずに大家から金利が払いこまれます。

大家は銀行に金利で儲けさせる下働きです。

実は銀行よりさらに上に立っているのが徴税する組織です。

これは銀行も逃れられません。

国や自治体は大家や銀行やあらゆる収益を生み出す人たちから税金を吸い上げています。

これを避けたかったら徴税のない国に住むしかありません。

お金を究極に稼ぐ人はこれしか考えていないかもしれません。

ギリシャやイタリアが破綻しそうなのはこういう人たちが多いからなのかなと思います。

区分を不動産投資ではなく怪しい理由で買う人は多いのか

都内の区分を数多く所有している不動産投資家の方から聞いた話です。

区分は色んな理由で買う人が多いそうです。

千万単位のお金を現金で払う人もいるそうです。

銀行口座に振り込めないお金のようです。

だから都内で区分を買うというのは流動性が高いということのようです。

これが不動産投資の手法としてはリスクヘッジになるのではないかと思います。

物件の売買を現金でやられると売主は札束を数えなければならないので大変です。

でも売れないよりはありがたいですよね。

札束を不動産に変えてしまうときれいに洗濯されるのでしょう。

不動産業者に入居者募集お願いで夜ファクスを送ってはいけない

不動産業者に入居者募集お願いで夜ファクスを送ってはいけない。


ということだそうです。

なぜなら夜の間にたまったファクスは丸ごとゴミ箱行きになる可能性が高いからです。

賃貸仲介をなさっている不動産業者さんがこう断言されていました。

空室を埋めるためにファクスでの営業は必要かと思います。

しかし、送る時間を間違えるとお互いのエネルギーと紙とインクの無駄ということですね。

ではいつファクス送信するのが最適か。

昼間の営業時間帯だそうです。

送った後に電話をかけて届いているかどうかを確認していただく。

これで少なくともマイソクを「見ていただく」ことは実現します。

これを土日祝祭日の直前に実施するのが理想でしょうか。

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東北被災地の不動産バブル

東北大震災の被災地では不動産のバブルが起きているらしいのです。

ファミリー物件の価格が高騰しているようです。

単身向けの物件は供給過多のようで高騰していないそうです。

ファミリー物件なら、かなりのキャピタルゲインが出るほどの状況ということです。

政府の東北復興費用が今後数十兆円投入されると言われているそうですが、このお金が日本全体に回り、景気浮揚につながれば塞翁の馬です。

ビジネスに安定はないから不動産投資でも安定満室経営などありえない

不動産投資の経営で誰しも求めるのは満室です。

常に満室を維持したいのです。

空室があると焦ります。

プレッシャーがかかります。

１個空いただけでもいやな感じになる。

入居が決まるとホッとし、退去があるとブルーになる。

これの繰り返しがあるといやになるので

「ず～っと永遠に満室でいてくれ～」

そう祈るのです。

でも冷静に考えるとすべてのビジネスで常に１００％うまくいき経営を続けることなんかありえません。

飲食店でも毎月の売り上げは変動します。

１００万円売り上げる月もあれば５０万円の月もあるでしょう。

今、輸出産業の自動車なんかは円高で苦しんで、国内でも車があまり売れなくなり大変そうです。

これに比べれば収益物件の賃貸部屋が５０戸あるとして２、３戸空室が出るという現象は数字の上での売り上げの変動としてはマイルドな方です。

なんでも１００％を維持しようとするとビジネスが破綻する前に人間の精神が破綻するということでしょう。

生活費を節約！家賃5万以下ドットコム

生活費を節約！家賃5万以下ドットコム

@5manikacom 東京都千代田区

お客様の出費を少しでも抑えたい。そんな想いから立ち上げたのが「家賃5万以下ドットコム」です。23区内で家賃が5万円以下の賃貸物件だけを集めた革命的ウェブサイトです。

－－－－－－－－－－－

こういう商売をしている業者があります。

なるほど。

ネットで賃貸物件を探す人は家賃の額を基準にする人が多いはずですね。

２３区内で５万円以下で賃貸に住みたい人にターゲットを絞っています。

２３区内で５万円以下の家賃で募集している物件はこういうサイトに引っかかるわけです。

ただし、サイトの集客力と賃貸物件の成約率は一致するかどうかはわかりません。

収益物件の入居付けの営業では家賃設定に悩みます。

家賃設定に失敗するとサイトの検索で賃貸物件を探す人であなたの物件とマッチする入居希望者はまったくかすりもしないことになります。

ターゲットをうまく絞れているという意味では、この仲介業者の目論見は成功していると思います。

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地主が王様で富を吸い上げ続ける時代は終わったのか

国家が成立する以前から人類の歴史はおそらく土地の奪い合いをめぐる争いを続けていたのではないかと想像しています。

大規模な争いになるとそれは「戦争」と呼ぶのでしょう。

なぜ土地を奪い合うかというと、土地が生産手段を生む場所になり富を生み出すからです。

この富を生み出す土地を多く持っていれば富をさらに拡大することができます。

一方、この富を生み出す土地に縛られて生きる人と富を吸い上げる人というシステムが出来上がっています。

富を吸い上げる側の人を地主あるいは領主と呼び特権階級となりました。

土地を収奪して拡大することを目的にする国家というものは最近の歴史では少なくなってきています。

でも国家単位ではなく土地を求め続ける人は太古からいるし、これからもいなくなることはないでしょう。

その土地が富を生み出し続ける限り。

不動産投資という経済活動もなくなるとは考えにくいですね。

不動産投資家という名の人間がいなくならない限り。

収益物件にも生活保護受給者最多の記録が影を落とす寒い風景

今年７月末現在の生活保護受給者数は２０５万人を上回り過去最多の記録だそうです。

マスコミは「最多」などの記録が大好きです。

新聞やテレビは盛んに生活保護について報道するようになっています。

幸福と不幸のどっちのネタが好きかと言われればつい後者に走ってしまうのがこの業界のならわしです。

この業界のという言い方は誤解を招くので「需要に応えている」と言っておきます。

いやでも、いやなものを見せられてしまうのですが、先日テレビのニュース番組を見ていたら、生活保護を受けている男性がしゃあしゃあと犯罪行為についてカメラの前で語っていました。

住んでいるアパートは生活保護受給の要件を満たさない家賃のようで

３万円を大家に渡してあと２万円は自分のものだ。

みたいな発言をしていました。

つまり不正受給ですね。

不正な額を家賃のために役所からもらい大家と山分けしているわけです。

顔はぼかされていましたが声は加工されていませんでした。

この家賃にかかわる不正行為をこの番組が役所に告発したのかどうかは知りません。

ただただ寒い映像でした。

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凄く魅惑的です。

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こういうことを常に考えて賢く暮らす方の大好きなキーワードが満載です。

これらのキーワードに釣られて不動産投資をする方は

鴨ネギ候補です。

増税の話しか出てこないので不動産にかかる税金がとても気になる

新聞をうっかり読むと恐ろしい話ばかり出てきます。

２０１２年度税制改正で総務省は固定資産税・都市計画税の優遇措置を縮小させたいそうです。

不動産を所有している人には悪いニュースです。

収益不動産だけではなくマイホームを持っている人も打撃を受けます。

そういう記事の横に所得税の増税期間は２５年に、というさらに暗い話も掲載されています。

不動産を所有していない人も増税です。

この時期は毎年税制改正のニュースが頻繁に登場します。

寒くなり始める時期に寒い話を連発されると気が滅入ります。

何かひとつでも良いから減税の話を持ってきてほしいものです。

マスコミは取り立てる側が何をしたがっているかという情報を積極的に流します。

こういう情報を流してどのような反応が返ってくるかを取り立てる側は知りたがっているのです。

暴動が起きないとわかれば必ず実現させてしまうのが普通のパターンでしょうか。

*銀行融資状況－スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い？

不動産でも不動産取得税廃止とか減税をお願いしたいが

最近、日本の自動車業界が自動車にかかる税金が重いから販売が苦しいとの理由で自動車取得税と重量税の撤廃を要求したそうです。

トヨタの社長はテレビのインタビューで、業界のエゴではなく自動車産業はすそ野が広く経済浮揚効果があるから．．．というような趣旨の発言をしていました。

これを聞いて、すそ野が広いというなら不動産の方がもっと広く経済的影響は大きいのかもしれないと思いました。

不動産も不動産取得税、固定資産税、都市計画税など重税がかかります。

どの業界も課税に対しては不満を持っているでしょう。

全国民や全業界に公平な税制など無理です。

不動産投資を継続している身としては不動産取得税なんか撤廃してほしいというのは本音です。

残念ながら自動車業界のような圧力をかけられる手段が不動産投資家にはありません。

自動車産業だから、このような要求をしても、なんとなく許されるというような雰囲気がありますが、不動産となると、これはなんとなく否定的に見られる可能性があります。

残念ですが、大きな制度にかかわることは個人の力ではいかんともしがたいので、こういう場でぶつぶつつぶやくだけです。

それにしても、自動車取得税と重量税がなくなったら車を買う人が増えるのでしょうか？

*銀行融資状況－スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い？

自己資金０円から始められる不動産投資

「自己資金０円から始められる不動産投資」　

こういう宣伝文句で営業している会社があります。

この「０円」というのは明らかに「ウソ」だと思います。

何かの法律に抵触しないのかなと心配してあげる必要はないですが、こういう宣伝文句に引っかかる人が存在するという事実がわかるだけでも勉強になります。

とにかく資金が少ないがなんとかして限りなくゼロに近いお金で投資ができないかな。

そんなことを考えている人たちを獲物にしているわけです。

でもこの手の人たちが不動産投資の市場へ参入してくるというのは明らかにチャンスではあるわけです。

すでに不動産投資をしている人たちにとってのチャンスです。

賢い商売をしている人たちの手口を冷静に分析することは無駄にはなりません。

収益物件の家賃下落 耐えられるかは利回りの高さにかかっている

最近退去があった空室の入居募集を始めて、地域の収益物件の家賃が２、３年前と比べて下がっているのが明確になりました。

都内で収益物件を運営されている不動産投資家の方も２３区内でも下落しているとのことです。

家賃が下がるのは収益物件オーナーにとっては苦しい状況です。

景気が悪くなると所得が下がり、家賃に回すお金が少なくなります。

同時に所得が下がり、将来に対する不安が漂い始めるとマイホームを所有することは難しいのではと考える人も増えます。

こういう方は賃貸に住み続けるかもしれません。

経済的理由で持ち家を手放す方は賃貸へ戻ってくる可能性もあります。

景気の上下動により家賃が増減する現象は収益物件のオーナーにとってはどうすることもできません。

結局、ローンを抱えて賃貸経営を維持できるかどうかは、収益物件購入時の利回りの高さにかかっているという事が、家賃の下落を目の当たりにすると実感できます。

銀行が融資を出す際のシミュレーションでは空室率や家賃下落率を厳しめに見積もっているのも納得できます。

不動産収益物件は場所が最大の売りで他にできる経営努力は二次的

ホテルは宿泊客がいそうな場所に建っていますよね。

リゾートであれビジネス街であれ同じでしょう。

不動産投資での収益物件もまったく同じで、場所が最大のポイントであることには変わりないと思います。

不動産はいったんその場所に建てたら動かすことは難しい。

あたりまえでした。

駅近であるとか校区が人気とかいう

場所が最重要で

後の要素ははっきり言って

二次的


なものという悲しい事実に行き着いてしまいます。

悲しいといっても収益物件は好き好んで買うわけですから悲しいもヘッタクレもありません。

伊豆のホテルに滞在してみて思ったのですが、ホテルの場所は変えられないので、

経営者は、無料生ビール一杯とかウェルカムドリンクとかそういう皮相な部分でなんとかしようとしていたようです。

でも結局、心に響きませんでした。

築古であちこちボロいという不利なポイントを取り返すまでには至りません。

何かひとつで良いから宿泊客におおっと思わせるものを出してみようよ。

そう思いました。

そのホテルは大変コストパフォーマンスが悪かったのです。

収益物件の経営も場所以外の要素で色々と工夫して客付けをしなければなりません。

お客様の心に響かない工夫をしてみてもうまくいかないのは同じことなのね。

巨大ホテルと民宿はRCマンションと木造アパートの関係と同じ？

伊豆で大きな築古物件のリゾートホテルに宿泊しました。

色々とぼんやり考えさせてくれました。

巨大な古い建物はメインテナンスやリノベーションに金がかかるだろうな。


従業員もたくさん必要だし．．かといってお客の満足度を高めることができなかったら売り上げもジリ貧になるだろう。

昭和４０年代風味の内装かつ和洋のごちゃまぜで、方向性がよくわからないホテルでした。

たぶん方向性なんてないと思いますが（笑）。

このホテルの近隣で海岸に面した民宿がありました。

釣具屋がありましたし、この場所なら釣り人が年間を通して宿泊するのでしょうか。

こういう小さな民宿でも年間を通して稼働率が１００％に近ければ大きなリゾートホテルよりもはるかに効率的に稼げるかもしれません。

民宿は高級な料理を出す必要もないしインテリアの洒落た部屋、大浴場、大量の従業員も必要ありませんね。

無駄な経費のかかり方が巨艦と比べてはるかかに少ないだろうと想像できます。

巨艦リゾートホテルと民宿のアナロジーは巨艦RCマンションと木造アパートという対比と似ているかもしれません。

木造アパートはRCと比べて設備の維持にお金があまりかからないし、固都税も安いのです。

巨大な観光ホテルのオペレーションにどれくらいの経費がかかるのか想像もつきません。

別にホテルを経営したいと思っているわけでもないのですが、うっかり賃貸経営と比べて妄想を膨らませてしまいました。

不動産投資のローン 頭金大きいとCFも大きくなる

●頭金

●返済額

●CF

この３つは下記のような関係で


頭金

返済額

CF


1番上がでかいと
１番下もでかくなります。





頭金

返済額

CF



１番上が小さいと
１番下も小さくなります。

CFが少ないと心細い人は
頭を大きくすべきです。

CFなんて大してなくても良い人は
頭を少なくすべきです。

ローンがあって資金も潤沢なお金持ちは安定を求めて

頭が大きい


と思います。

すげえ～あたりまえの話でした。

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不動産投資はリスク大きく資金大きく投入しないと稼げないか

楽して、簡単に、素早く

ていうモノには世の中の大多数の人が飛びつきますよね。

苦しく、難しく、時間がかかる

なんてものには世の中の大多数の人は近づきませんよね。

不動産投資で考えると

低リスク、少ない資金で

というのと

高リスク、大きい資金で

というのでは後者の方が大きく稼げる可能性が高いのではないでしょうか。

これも後者の方がやってみる人は少ないはずですね。

投資の世界では人の行かない道をリスク覚悟で踏み込まないと勝てないようです。

不動産投資も例外ではないと思います。

でも、投資の中でもおそらく高リスク（高借金）、高額資金が要求される不動産投資は、その他の投資と比べるとプレーヤーの絶対数は少ないはずです。

リスクをとる胆力とお金をたくさん持っている人にとってはやりがいのある投資ではないでしょうか。

その反対では成功する可能性は低いでしょう。

不動産投資はインカム狙いなら長期の投資だが

不動産投資は賃貸を経営してインカムゲインを獲得していくつもりならかなり長期の投資だなあ、と今さらながら思っています。

築古物件では４年の償却が切れたら売却かなあと考えても、それでも５年のスパンですからね。

はっきり言って２年先でも自分がどうなっているかの予測はつきません。

日本の経済環境もわかりません。

にもかかわらず、長期の投資をしているわけですから正気の沙汰（笑）とは思えません。

それでもメリットがあると思って不動産投資を始めてしまいました。

先の見通しがわからないからと言って、後悔しても遅いのです。

でも水晶玉を見る技術はありません。

日々刻々と動く局面を見続けなければいけない投資は無理だと思って、不動産投資に行きついたのです。

プロのトレーダーと言われる人でも水晶玉を見誤る世界ですから。

収益物件での太陽光発電と売電は稼ぐことできる？

先日、住宅設備メーカーの展示会で太陽光発電用のソーラーパネルの展示品を見ました。

実際に収益物件に太陽光発電の設備を設置して売電により利回り１０％を期待しているという不動産投資家の方のお話を聞いていたのでどのようなものかなと考えました。

メーカーによるとソーラーパネル自体は半永久的にもつものだそうです。

その代わりパネルを機能させる回路は１０年くらいで寿命を迎えるらしいです。

これが結構お高くつくのではないかと推察しました。

太陽光発電を普及させるために売電の買い取り価格を現在は高く設定しているそうです。

この価格はこれから下降していくらしく、早く始めた方が得というインセンティブもあるようです。

でも太陽光発電が普及していけば、設備の値段は下がるのではないでしょうか。

収益不動産を経営している人にとってのメリットは、この設備は確定申告で一括で償却できることだそうです。

一括では無理という説もあるそうです。

高価な設備を購入するのは節税の手段とはなりますね。

ただし、収益物件にこのような設備を設置してしまうと物件を売却するときに不利になるかもしれません。

ウチの築古物件では無理です。

不動産投資をサラリーマンが行う意味は税金だが

何回も同じことを書いているような気がするがやっぱり反芻したいのです。

確定申告でサラリーマンは給与からの経費を控除するものが少ないのです。

ですから何かで給与所得を低く抑える努力をしないと納税額が高くなり手残りが少なくなります。

控除するネタをつくり出すために、とりあえず個人事業主を始めて、その事業を赤字にすれば給与所得との通算で赤字が給与に食い込んで所得が少なくなります。

これが不動産賃貸事業を行えば所得が減少するという最大のメリットです。

つまり、不動産で利益が出てはいけないということになります。

利益が出ないといっても、ローン返済の方が家賃収入よりも多くなって赤字になったら儲けはほとんどありません。

ローン返済よりも家賃収入の方が大幅に大きくて、なおかつ不動産経営の収支が赤字になる状態を維持したいのです。

この状態をつくりだすために最も効率的な方法が減価償却です。

収益不動産を買った時に建物が減価償却ができますのでなるだけ建物価格を高くしたいと思います。

これをうまく設定できれば不動産投資の収支はかなりうまくいきます。

でも現実は厳しいのです。

合理的に説明のできる価格にしておかないと難しい問題が起こる可能性があるからです。