2012年12月3日月曜日

起業家の最終目標も結局不動産投資ですか



先日、起業家を育てるためのセミナーの「キックオフセミナー」というものに参加しました。

これには「1億円プレーヤー」を目指す人たちのプログラムというような謳い文句が付いていました。

現実に年商が数億円というレベルで成功している起業家の人たちが中心となって起業を目指す、あるいはすでに起業している人たちを育てるという趣旨でした。

講師の一人が語っていた言葉が気になりました。

この人は、このセミナーの講師陣に入っている人から

「Sさん、あなたは3カ月間メールも使わないで船旅ができますか」

そう尋ねられたそうです。

その誘いの意味は

「長期間何もしないで収入を保つことができるか」

という問いだったわけです。

この問いを発した人は米国で不動産投資をしているそうです。

「米国での不動産投資」が賃貸経営なのか、何か他の方法なのかはわかりません。

少なくともこのエピソードはSさんにとっては究極の目標のように聞こえました。

「何もしなくても稼ぎ続けられる」

この仕組みをつくることが重要である。

このセミナーで講師陣が語っていたことは共通していました。

起業が目的ではなく、最終的に起業家が起業をしてその会社をどうしたいのか。

その「出口」をまず考えてから起業するのだそうです。

こういう話を聞いていて思ったのは、やはり不動産投資の有利さです。

なぜなら苦労して起業してお金を貯めても不動産投資の知識がなければ、不動産を買っても失敗します。

それなら、起業する前に不動産を勉強して「限りなく自動操縦が可能」で「3カ月間の船旅ができそうな」不動産投資をやった方が早道ではないのかなと思いました。

サラリーマンが職をやめて起業する。

起業して順調にお金を貯める。

そのお金を元手に不動産を買う。

このプロセスでも良いでしょう。

残念ながらここには大きな落とし穴があります。

融資を使わなければ何の問題もないでしょう。

融資で収益不動産を買うとすれば、金融機関の承認という大きな壁が立ちはだかります。

サラリーマンの肩書きがあれば、喜んで融資を出してくれた銀行も、独立した起業家には厳しいはずです。

最終目標を「3カ月の船旅」実行に置くとしたらサラリーマンの場合は、「まず起業」という選択肢は厳しいものとなると思います。

もちろん、どうしてもやりたいビジネスがあれば別の話ですが...

2012年11月29日木曜日

不動産は買った瞬間に勝ち負けが決まる?



子供の頃から家の中にいるということに興味はありませんでした。

今でもありません。

なぜなら自宅に長時間いたくないからです。

ですから家の内装や部屋のつくりなどにこだわる人の気がしれません。

究極はホテルに住むという状態が最も心地よいかなと思います。

住宅になんかまったく興味はないのに不動産で投資をしようと思ったのは、始めた時の状況が、自分にとって不動産が最も有利だと確信したからです。

家や建築が趣味とかいう人は不動産を投資の対象にするのは難しいのではないでしょうか。

収益物件を買って一生懸命リノベやリフォームにお金とエネルギーを注ぎ込む人がいます。

なぜそこまで、こだわってそんな事に金を大量投入するのでしょうか。

空室対策としてそれが最も効率的と考えているからかもしれません。

「こだわりの」賃貸住宅をつくりあげると入居者の定着率が高まるのでしょうか。

よくわかりません。

そもそも、そんなに必死に部屋をつくりあげないと空室が埋まらないような場所に収益物件を買ったのが失敗なだけなのではないかと思います。

リフォームはそこそこで、とっとと広告費を積み上げて素早く空室を埋めた方が効率的では?

それでも埋まらなければ売り時かもしれません。

湯水のようにリノベ・リフォーム費を使うことが許されるのは余裕のある地主さんだけでしょう。

2012年11月28日水曜日

不動産投資でインカムゲインとキャピタルゲインの両方を獲るのは難しい



基本的に不動産投資の最終結果はインカムゲインとキャピタルゲインの総和ということになります。

この両方ともうまくいって収益が上がればバンザイです。

現実にはどちらかを狙うという人の方が多いのではないでしょうか。

収益物件を買い、返済率を抑えて、稼働率を上げればインカムゲインは良くなります。

物件を買った時より高く売れればキャピタルゲインがあったということになります。

どちらも難しいことは間違いありません。

キャピタルゲインを狙う方が運営の仕事はしないで楽なように思えます。

この場合は仕入れの時に大きなエネルギーが必要になります。

とにかく安く仕入れなければならないからです。

プロである不動産業者でも土地や物件を安く仕入れるのは、そう簡単ではないはずですね。

素人ならなおさらです。

基本的にはプロである不動産仲介業者から物件を買うわけですから、仕入れ値に上乗せされた額でしか投資家は買えません。

インカムゲインを狙う方はどうかというと、物件を買う段階では同じことです。

その後の作業は投資家の努力次第で変わってきます。

返済比率を下げるために金利の低いローンを組む努力が必要です。

安定稼動を維持するために賃貸の客付けの努力が必要です。

インカムゲインの方が大変そうに見えますが、よく考えるとインカムもキャピタルも最初の仕入れの部分では安く仕入れなければならないという事実は同じです。

不動産投資というと、なぜか一般の非投資家は「一発勝負で濡れ手に粟」みたいなものを想像しがちです。

まったくそんなことはありえない。

そういうことが実際に物件を買って、運営してみるとよくわかります。

インカムゲインを安定させ、キャピタルロスを抑えること。

この単純な方法を地道に実施すること。

それしかありません。

ようするに「中古物件を高利回りで高稼働率を維持しながら運営する」ことしかないようです。

後のこむずかしい計算は枝葉末節だと思います。

2012年11月27日火曜日

銀行の都合で不動産投資の物件を買うのは銀行を儲けさせるだけ



収益物件はいったい何を買えば良いのか。

これは不動産投資を始めて、収益物件を買い進めようと動き始めた時の最大の悩みでした。

木造、鉄骨、RC...

キャッシュではなく銀行ローンで買うという選択肢しかなかったので、銀行ローンがつきやすい物件が良いのかな、と漠然と考えた時期もありました。

1棟目はスルガ銀行で築古の木造でした。

これは単にスルガ銀行でしか、ローンを組めないのではないかと思ったからそう決めただけです。

築古の木造に「普通の」銀行がローンを提供してくれるとはまったく思えなかったのです。

現実に銀行はRC造の物件が大好きです。

なぜか。

減価償却期間が47年と最長だからです。

しかも、他の構造と比べると積算価格が割高になるからです。

つまり、

ローンを長期で組むことができ、

ローン総額が高くなります。

これはお金を貸して金利で儲ける側としては大変おいしい話です。

金利を長期間稼ぐことができます。

手堅い儲け方です。

銀行が「RCが大好き」というのは銀行にとってうま味があるからです。

これは銀行の都合であって投資家の都合ではないですね。

銀行が喜んでローンを出すRC物件であっても利回りが低くてCFの出ない物件なら投資家にとってメリットはありません。

しかもRCは最も固都税が高いのです。

銀行が最も喜んでローンを提供してくれるというのは不動産投資家にとっては、あまりおいしい話ではないかもしれません。

他人の都合で物件を選んではまずいですね。

自分の都合で選んで買うべきです。

2012年11月26日月曜日

不動産投資の勉強:新品のピカピカに魅かれるのは命とりか大儲けか



新築物件を買う、新しい物件を建てる、これは不動産投資で「お金を儲けたい」と考える人が最もやってはいけないこと なぜなら「新しいモノ」は値段が高いに決まっているからこれを安くすることはあらゆる人にとって至難の技です

新品を買うのは気持ち良いですよね。

いわゆる他人の手垢のついていないものを手に入れられるわけです。

残念ながら不動産でお金を儲けようと思っている人は絶対にやっちゃいけないことです。

収益物件で新品を買って儲かる「はずの」人は、いるかもしれません。

なぜなら将来の経済状況を予言できると主張する人がいるからです。

80年代のバブルが再来して、日本の土地の価格がロケットのように急上昇するならどうでしょう。

新築物件でも儲かるかもしれませんね。

経済の先行きを占う専門家ではありませんので絶対そういうことがあるとかないとかは言えません。

ひとつだけ断言できるのはこれだけです。

「新築の物件は買った瞬間に価値は落ちる」

これは収益・投資用のアパートもエンド向けの住宅でも同じことです。

投資は価格の波にのって売買するものです。

最も低い波で買って、最も高い波で売る。

これができれば儲けることができます。

逆のことをやれば損します。

最も高い、つまり新品の時にモノを買うということはほぼ儲ける可能性はないのではないでしょうか。

ですから住宅ローンで新築住宅を買うという行為は儲ける可能性は限りなくゼロに近いのです。

ただし、

バブルが到来すれば別の話です。

念力の強いあなたはひたすら念じてみましょう。

2012年11月13日火曜日

区分所有の賃貸・売買で不動産投資という選択はどうなのか



中古区分を短期で売買して不動産投資をしている不動産業者が書いた本を読んだ事があります。

長く持っていてはいけない。

数年で売れ。

みたいなことも書いてあったと思います。

現金買いで「登記移転も自分でやれ」と勧めていました。

確かに数百万の物件のために登記費用は使いたくないというのでしょう。

経費を最小限に抑えて物件を売買することで収益を上げようという考えです。

ただし、登記の手続きを投資家が自分でやるというのも時間とエネルギーを消費する訳で、果たして、これが合理的な方法なのかは疑問があります。

不動産の売買は経費がかかるものですが、それを払いたくなければ己の時間とエネルギーを使うしかないのです。

その場合はまず自分の時間当たりの稼ぎをまず計算した方が良いのではないでしょうか。

区分での不動産投資が好きな人は客付けや管理が簡単だからという意見があると思います。

ですが、供給過剰の地域なら難しさは一棟ものと変わらないかもしれません。

区分所有でわずらわしいのは管理組合があることですね。

管理組合の理事はマンションの戸数にもよりますが、数年おきに回ってくるでしょう。

この仕事が回ってきている時に大規模修繕の問題にぶち当たると大変な困難が待ち受けています。

多額の出費を強いられる恐れがあり、その出費を抑えるために理事会の中で交渉をしなければなりません。

大規模修繕の問題に直面した経験はありませんが、理事長の役回りをした時にささいな改善や修繕などでも予想外の抵抗があり、なかなか思うとおりにいかずに悩まされたことがあります。

その時の経験で、区分マンションを所有することがいやになったのです。

区分でも数多く買い進めていけば、CFも大きく育っていくとは思います。

残念ながらそのスピードは遅すぎて、結局一棟ものと同じような苦労を抱えるならメリットはないな、というのが区分所有に関する昔の印象で、その考えは今でも変わりません。

2012年11月6日火曜日

不動産投資の手法は色々あるがどれがベストか



不動産投資を始めてみようと、様々な物件を見ていました。

見れば見るほど分からなくなるのです。

何がわからないのかというと、すでに物件を所有している人には様々な手法がある事がわかりました。

初めから一棟モノだけを買い進めていく人。

区分しか買わない人。

戸建てだけを買う人。

木造は買わずにRCだけの人。

都心から離れた地方の物件だけを買う人。

都心のRCだけを買う人。

なにしろ収益物件を所有していない状態ではどれがベストかはわかりません。

物件を見れば見るほど悩ましくなりました。

何を買えばよいのか分からないと同時に、これだと思った物件があったとしても銀行融資がつかなければ、そもそも買えません。

ウチはたまたま1棟目の償却期限切れの築古木造にスルガ銀行の融資をいただけましたが、これはまったくたまたまで、そのような物件は恐らくスルガ銀行しか無理だろう、という推測のもとで動いたわけです。

しかも、これは手法と言えるのかどうかわかりませんが、ようするに償却期限切れの築古物件を選んだのは短期間で減価償却を計上して給与所得を圧縮するという節税目的があってのことでした。

4棟まで買い進めた今でもこういうやり方で良かったのかどうかはわかりません。

投資の手法は「この方法しかダメ」なんてことはありえませんよね。

でも、どうしても自分がやっている方法は「正しい」のかどうか、というのは常に気になります。

気になるなかで、それぞれのメリットやデメリットはなんとなく気づきます。

以下は不動産投資の種別(物件)の個人的な気づきです。

RC一棟

規模にもよるのでしょうが、基本的に固都税が高いのです。

当然ながら土地が広く建物の容積が大きくなるほど高くなります。

税金というのはバカになりません。

地方で駐車場付きの土地がある物件ならば、税金が高い割には家賃が安く収益を圧迫する可能性があります。

償却年数が47年と長いので銀行融資がつきやすいという「良さそうに見える」メリットがあります。

ところが銀行が融資を出したいという物件が収益が上がるとは限りません。

固都税が高く維持費の経費が高ければ物件の規模の割りにキャッシュフローは上がらないかもしれません。

木造アパート

償却切れの築古しか所有していませんので新築にはあてはまる感想ではないかもしれませんが、維持管理のコストが低いという特徴があります。

まずは前述のRCと比べれば固都税が割安です。これはかなりのアドバンテージですね。

さらに木造は通常2階建てで共有部分が少ない場合が多いようです。建物の住居部分以外が少ないというのは掃除にも手間がかかりませんし、電気代も安くなります。

2階建てですと水道をモーターで上階へ上げたりする必要はなく貯水槽も必要ありません。こういう設備の維持管理費もバカになりませんから木造は有利です。

ウチは残念ながら下水道に接続されていないので浄化槽があり、この清掃・維持にお金がかかる状態になっています。維持費でマイナスポイントはこれぐらいでしょうか。

鉄骨アパートは比較的築浅で取得してからあまり期間が経過していないので感想らしきものは書けません。

あれ?、「手法」というより建物の構造種別による感想みたいになっちゃいました。

まあ、手法というものが悩ましいと言って、いきあたりばったりで投資なんかやっちゃってますから手法なんて語れるわけないですよね。

もう少し経験を積んでから手法について考えてみます。

経験を積んでからじゃ遅いか...(笑)

2012年10月22日月曜日

不動産投資の勉強:賃貸業の収益源はテナント(賃借人)だからその維持に集中するだけ



収益物件を所有して賃貸業を営む。

どういうビジネスなのかというと恐ろしく単純で、テナント(賃借人)を見つけて賃料を払っていただくだけです。

「テナント」が収益源なのです。

他に「自動販売機」や「看板」や「携帯基地局」を設置したりして収益をあげているオーナーもいますが、あくまで中心となる収益は賃料です。

どう考えても賃料を生み出すテナントを探して、継続的に賃料を払っていただくということに集中すべきです。

この根源的なポイントから遠ざかると変な方向に行って経営もおかしくなるのではないでしょうか。

賃貸業は空室が出なければ、さほどやることはありません。

つまり、「ひま」になります。

ひまがあると人間は創造的なことをやりたがります。

類人猿から新人へと進化してからはずっとそうです。

紀元前うん万年前の洞窟の中に動物の絵を描いていた人たちは、大家業はやっていなかったと思いますが、ひょっとすると現代の大家よりは、忙しかったかもしれません。

芸術という創造性がないとできないことをやれるのが他の動物と人類を分けた大きな分岐点です。

収益物件を経営する人類は、常にこの創造性を発揮させたいという誘惑に駆られるようです。

でも、賃借人から賃料をいただいて収益を上げることが主目的の賃貸業においては、この創造性は的外れな時間とお金の浪費となる危険性があります。

素敵なリフォーム、リノベを創造的に追求することは、間違いなく、こういう仕事をなさっている業者さんの収益源を増やすことにはなります。

往々にして不動産投資家の懐を暖めることとは逆の方向に行ってしまうことがあります。

創造性はお金を増やす方法のために発揮したいものですね。

関連記事

賃貸併用住宅建築は投資にはならないが純粋にマイホームなら何とか

スルガ銀行で住宅ローンを借りて賃貸併用住宅を建築するのはサラリーマンにお勧めできる?

賃貸併用で住宅ローン使って建てた物件は売りの時に苦しいのでは

賃貸併用住宅でオーナーが上に住むのは間違った構造

賃貸併用住宅を運営するメリット・デメリットを業者さんに学ぶ

賃貸併用より自己所有アパートに住む方が不動産投資としては儲かる

賃貸併用住宅で稼ぐためには工務店とやりあう覚悟が必要

賃貸併用住宅で稼ぐためのハードルは高い

銀行融資状況-スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い?

2012年10月6日土曜日

不動産投資の勉強:中古住宅価格とリフォーム費用を合わせて住宅ローンを売り込む



中古住宅価格とリフォーム費用を合わせて住宅ローンを組ませるという手法を銀行が始めているようです。

これをパッケージにして稼ぐ業者もあるようです。

リフォームの発注&ローン斡旋までやってくれるのです。

楽ですが、がっぽり上乗せされて売られるでしょう。

リフォーム価格がたっぶりのって住宅ローンの総額もふくらみ、銀行にとってはうまみがあります。

「新築は高いけど中古をリフォームすればお得ですよ~」

「ついでにリフォーム費用まで住宅ローンにまとめてお得に借りられます~」

そういう売り込みですね。

安い中古住宅を買ったつもりがローン額が恐ろしく膨らんで、結局新築を買った方が良かった、なんて事になるかもしれません。

これは、エンドの人を対象にした商売ですが、不動産投資家も同じように狙われます。

収益物件をきれいにリフォームして、思いっきり価格に上乗せして売るのです。

美しくリフォームされた物件ならば、例え積算は売値を下回っていても、初心者ならばうっかり買っちゃうかもしれません。

お手軽に、出来合いのものが手に入ると、楽をしたい人は投資家も含めて、そういう楽な方に流れてしまいます。

ボロボロの物件は例え安くても、手間ひまかかることを考えると腰が引けるものです。

お手軽インスタント商品の魔の手はあらゆる場で、あなたを待ち受けています。

関連記事

賃貸併用住宅建築は投資にはならないが純粋にマイホームなら何とか

スルガ銀行で住宅ローンを借りて賃貸併用住宅を建築するのはサラリーマンにお勧めできる?

賃貸併用で住宅ローン使って建てた物件は売りの時に苦しいのでは

賃貸併用住宅でオーナーが上に住むのは間違った構造

賃貸併用住宅を運営するメリット・デメリットを業者さんに学ぶ

賃貸併用より自己所有アパートに住む方が不動産投資としては儲かる

賃貸併用住宅で稼ぐためには工務店とやりあう覚悟が必要

賃貸併用住宅で稼ぐためのハードルは高い

銀行融資状況-スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い?

2012年9月29日土曜日

新聞やGoogleがなくなっても不動産の需要はなくならない

外的要因にビジネスが揺るがされない。

そんなビジネスはありませんよね。

でも、外的要因によって売り上げが激しく上下するビジネスと、そうでもないビジネスがあるのではないでしょうか。

普通に自分の身の回りを見渡しても、そんな例はいくらもあります。

まず、飲食業。

10年も持てば立派なものです。

実際に10年持つ事業というものは少ないからこそ、不動産などとは違って20年以上も融資してくれる金融機関などないのでしょう。

株の帝王バフェットは絶対にIT企業には投資しないと言います。

そうは言いながら最近、ローカル新聞に投資し始めたのは面白いですね。

冷静に考えると新聞産業というのは結構古いものです。

「紙の媒体のメディアはなくならない」

帝王のそういう読みなのでしょうか。

紙の新聞は米国では壊滅しかけています。

ネットの情報に食われてしまっているのです。

あっという間に部数が激減して沈没寸前です。

新聞を脅かすメディアはいったい何のか。

ラジオが現れても新聞は消えませんでした。

テレビが現れても大した影響はありませんでした。

なんと1990年台後半になって現れたインターネットに駆逐されようとしています。

バフェットが絶対投資しないというIT技術により駆逐されかけている新聞産業に投資しにいくというのは皮肉な現象です。

新聞より、さらにずーっと古いビジネスはもちろん「不動産」ですよね。

不動産だって外的要因により、大きく揺さぶられることはあります。

新聞やITやネットと大きく違うのは、不動産の賃貸物件や建物自体が人間から要求されなくなる、ということは考えにくいというところですね。

新聞やGoogleがなくなったら、世の中の利便性は変わるかもしれません。

でも生活できなくなることはありえません。

住むところやビジネスをする場所がなくなるというのは本当に困りますね。

不動産には根源的な需要があるということです。

根源的な需要がある場所でビジネスをするのが最も安定するのではないでしょうか。

2012年9月22日土曜日

サラリーマンやめてリタイア生活をするには収益不動産をどれだけ買えばよいのか



収益不動産を買うサラリーマンは、サラリーマンをやめて収益物件の収益だけで「ラクラク」生活ができればいいのになと考える人が多いのではないでしょうか。

私は初めは不動産投資だけで生活していけるようになるとはまったく想像していませんでした。

ところが、現実に一棟ものを数棟買っただけで、脱サラをしている方を知ってからは、いったいどれだけの物件を買えば、自分も給与収入がなくなってもやっていけるのだろうかなんてことを考えるようになりました。

短期間にどれだけ不動産を買えばよいのかな。

つまり「ラクができるようになるのではないか」という妄想です。

実際に収益物件を買い、賃貸客付けなどの運営を実施し始めてからは、「ラクする」妄想は遥かかなたへ飛んで行ったような感じです。

今現在、サラリーマンの収入が途絶えたらどうなるかを考えてみました。

保有収益物件の収益をどうしたら最大限にして運営できるのかを真面目に多面的に計算しなければなりません。

こういうシミュレーションがなんとなくできるような段階まで収益物件を買い進めてこれた事はありがたいことです。

サラリーマンの収入から生活費は支出しているのです。収益物件からの収入を生活費に使ったことはありません。

ですから、収益物件からの収入だけに頼るとなると収益がどれくらい出ているのかが最大の問題です。

すべての収入から物件のリフォーム、修理、運営経費などを支出しなければなりません。

それらの支出の残りからしか自分の生活費は出せません。

収益物件の収益が自分がサラリーマンとして得られる収入と同じだとしたら、納税額を考慮しなければ可処分所得は単純に半分になります。

サラリーマンの給料が高くて課税率が高ければ、収益物件だけの収入になって申告額が、がっくり減れば税額は下がるでしょう。

ようするに自分がどの程度の年収で暮らしたいのかが決まれば、サラリーマンの収入を途絶えさせて収益物件だけで生活するのにどの位のキャッシュフローが必要なのかは明らかになるはずです。

収益物件からの税引き後の所得が今の給与所得と全く同じ額ならば給与所得を捨てて収益物件だけに頼るのは大変に危険なことになります。なぜなら大幅に生活レベルを落とさなければならなくなるからです。

というわけで、ウチは少なくとも現状の倍は物件を買わなければ、とてもサラリーマンを撤退することはできないことが判明しています。

でも強制的にサラリー生活から退場させられる場合でも、なんとか憲法で保障されている程度の生活はできそうだということもわかりました。

日本国バンザイ!

関連記事

賃貸併用住宅建築は投資にはならないが純粋にマイホームなら何とか

スルガ銀行で住宅ローンを借りて賃貸併用住宅を建築するのはサラリーマンにお勧めできる?

賃貸併用で住宅ローン使って建てた物件は売りの時に苦しいのでは

賃貸併用住宅でオーナーが上に住むのは間違った構造

賃貸併用住宅を運営するメリット・デメリットを業者さんに学ぶ

賃貸併用より自己所有アパートに住む方が不動産投資としては儲かる

賃貸併用住宅で稼ぐためには工務店とやりあう覚悟が必要

賃貸併用住宅で稼ぐためのハードルは高い

銀行融資状況-スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い?

2012年9月6日木曜日

不動産投資に限らず自分が一番レバレッジをかけられるのではないかと思うものに最大限のレバレッジをかけてみる



今でも、ふと、なんで不動産投資なんて始めることになったのだろう、と過去を振り返ることがあります。

直接のきっかけは、分譲マンションを売って、家を建ててみようなどという妻の誘いにのったということです。

でも、それだけでは本格的に収益物件を購入して資産を増やそうなんて大それた発想にはなりません。

一部分を賃貸部屋にして住宅ローンの支払いに当てる計画も不動産投資の後押しになっていたことも事実だと思います。

でも、最もインパクトが大きかった決断というのはローンを使って収益物件を買うという行為です。

結局分譲マンションを売ることで、新たに土地と新築の費用を住宅ローンを組んで買うことになったわけです。

その当時は、まさか一生のうちに何回も住宅ローンを組むことになるとは想像していません。

そこで気づいたことは

「自分は借金ができる人である」という事でした。

それまで借金なんかいやでいやでたまらなかったのです。

住宅ローンもなんとか早く返済してしまいたかった。

必死に繰り上げ返済をしていました。

それが、突然180度転換し、借金をすることで稼げるのではないかという考えに変わったのです。 

借金には損する借金と稼げる借金の2種類があるという事をそれまでは、知りませんでした。

知った瞬間、稼げる方の借金にすべてをかけてみようと思いました。

ただ単に住宅ローンを何の苦もなく契約できたというだけで、同じように自分は銀行から融資が出るのではないかと想像したのです。

実際には、稼げる方の借金を簡単にできる人は限られているということを知ったのは本気でそういう借金をしようと実行し始めてからです。

住宅ローンを借りられるから収益物件のローンも楽勝でOKだろう。

なんてのは哀れな妄想でした。

ローンに関しては妄想でしたが、収益物件を複数棟買うということは実現しました。

でも結論としては

自分が一番レバレッジをかけられるのではないかと思うものに最大限のレバレッジをかけてみることが稼ぐための最短距離ではなかろうかということです。

稼げる借金ができる人は限られているのは事実ですが最初から自分ではだめだと諦める必要はないですね。

なぜなら融資を出す金融機関は民間と公的とを合わせるとかなりの数があり多様性もあるからです。

貸してくれそうなところに片っ端からアタックすれば全部はずれるということはなさそうなこともわかりました。

借金をすることが自分の最大のレバレッジポイントだと思ったからこういうことを書いてるだけですよ。

当然ながら、これがレバレッジポイントではない人はやらない方が良いのです。

モノを売買して稼ぐことが最もレバレッジが利く人は、そこにレバレッジをかければ良いだけです。

特定のスポーツができる人はそれに最大限のエネルギーを注げば良い。

料理をつくって稼ぐことができる人なら料理を最大の軸にすれば良い。

1個に集中することが重要だと思います。

関連記事

賃貸併用住宅建築は投資にはならないが純粋にマイホームなら何とか

スルガ銀行で住宅ローンを借りて賃貸併用住宅を建築するのはサラリーマンにお勧めできる?

賃貸併用で住宅ローン使って建てた物件は売りの時に苦しいのでは

賃貸併用住宅でオーナーが上に住むのは間違った構造

賃貸併用住宅を運営するメリット・デメリットを業者さんに学ぶ

賃貸併用より自己所有アパートに住む方が不動産投資としては儲かる

賃貸併用住宅で稼ぐためには工務店とやりあう覚悟が必要
賃貸併用住宅で稼ぐためのハードルは高い

2012年8月30日木曜日

不動産投資ブログを読んでもあなたの投資には何の意味もない



不動産投資をトピックにしたブログは、なかなかなくなりませんね(笑)。

ほとんどの人は自分の投資や賃貸経営について記録を継続して書き込んでいるだけのようです。

中にはブログをネタにうまくマネタイズできてる人もいるかもしれません。

一生懸命読んでいらっしゃる方には申し訳ないんですが、はっきり言って

他人の投資のやり方や運営方法は参考にならない

と思いますね。

そもそも資産背景(お金をどれくらい持ってるか)が違うわけです。

これを知らずにマネしようとしてもマネできるわけないし、失敗する方向へ導かれることもあるでしょう。

どこそかの銀行は金利がどうとか、どういう物件に融資を出すとか、そういう情報を表に出している人もいるようですけど、残念ながら結局は属性次第でどう変わるかはまったくわかりません。

つまり、「一般化」できないのです。

年収が多くて大企業や親方日の丸にお勤めの方なら

「フルローンOK」

という銀行でも


年収が低い人には


「門前払い」

となります。


不動産投資は様々な要素が絡み合って成立しているものですから表面的な情報だけで判断することはできません。

もしかして親から遺産1億円なんて受け取ってるから買えてるだけかもっていう人もいるかもしれません。

ただ単にセミナー講師をやりたいから、という理由で収益物件を買ってるなんてのもありですね。

築古の償却切れ木造収益物件を買っている人がいる。それをマネして、税率の低い人が減価償却を多めに計上してもまったく意味ありません。

他人の懐具合や物件取得の目的なんてブログでわかるわけないのです。

唯一の意味ある利用法は

生存確認

でしょうか。
関連記事

賃貸併用住宅建築は投資にはならないが純粋にマイホームなら何とか

スルガ銀行で住宅ローンを借りて賃貸併用住宅を建築するのはサラリーマンにお勧めできる?

賃貸併用で住宅ローン使って建てた物件は売りの時に苦しいのでは

賃貸併用住宅でオーナーが上に住むのは間違った構造

賃貸併用住宅を運営するメリット・デメリットを業者さんに学ぶ

賃貸併用より自己所有アパートに住む方が不動産投資としては儲かる

賃貸併用住宅で稼ぐためには工務店とやりあう覚悟が必要

賃貸併用住宅で稼ぐためのハードルは高い

銀行融資状況-スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い?

2012年8月23日木曜日

政策金融公庫や自治体など公的機関の融資で不動産投資は可能



銀行から融資を受けられるかどうかが不動産投資の要です。

もちろん現金がうなるほどある人は融資なんて必要ありません。

でも、地主でもないし生まれついての大金持ちでもない人は、どうしても融資に頼らざるを得ません。

銀行を含む金融機関は固定的な収入のない人に融資を出すことはありません。

ですから、融資を受けるためにはサラリーマンでいることが最も有利になります。

収入は高ければ高いほど銀行は喜びます。

収入が高くて貯金がたくさんあれば申し分ありません。

そんな人になりたいですよね。

でも、残念ながら銀行が喜ぶような「属性」を短期間でつくることは至難です。

お金を短期間で稼ぐことは、どんな人にでも可能性はあるのですが、属性は簡単には変えられません。

それでも、あきらめてはいけません。

どうするのか。

公的機関に融資をお願いすれば良いのです。

基本的に公的機関は「お金のある」人のために融資を提供するわけではありません。

政策金融公庫なんて、繰上げ返済での手数料は取りません。

銀行なら、そうはいきません。

大事な収益源を減らされるわけですから、銀行はそれを取り返すために「罰金」のようなものを取るのです。

一方、政策金融公庫のような公的機関は、お金儲けを目的に設立されたものではありませんから、そのような形でお金を取り返す必要はないのです。

国だけではなく地方自治体でも法人や個人事業主に対して融資の援助制度はあります。

銀行の不動産への融資のように期間を長くとることはできませんが、金利はかなり優遇されます。

このような公的機関を利用して、最初は戸建のような小さな物件から買い進めていけば、いずれ1棟ものを買えるくらいの頭金が育つでしょう。

貯金もないし、属性もない、という人は、まず公的機関の援助を受ければ道は開けると思います。

ウチも法人を設立しましたので、公的機関の利用を模索したいと考えています。

関連記事

賃貸併用住宅建築は投資にはならないが純粋にマイホームなら何とか

スルガ銀行で住宅ローンを借りて賃貸併用住宅を建築するのはサラリーマンにお勧めできる?

賃貸併用で住宅ローン使って建てた物件は売りの時に苦しいのでは

賃貸併用住宅でオーナーが上に住むのは間違った構造

賃貸併用住宅を運営するメリット・デメリットを業者さんに学ぶ

賃貸併用より自己所有アパートに住む方が不動産投資としては儲かる

賃貸併用住宅で稼ぐためには工務店とやりあう覚悟が必要

賃貸併用住宅で稼ぐためのハードルは高い

2012年8月15日水曜日

二世帯住宅や賃貸併用を親の贈与税の非課税制度を利用して建てる



二世帯住宅や賃貸併用を親の贈与税の非課税制度を利用して建てる人が最近多いという新聞記事を読みました。

ハウスメーカーのビジネス戦略のようです。

平均年収が下がった子供の世代が住宅を買うことが難しくなったために、資金を持つ親の世代から援助を受けさせて住宅ローンで家を建てさせる。

そういう国策のようです。

相続の課税枠が広がったために「あなた程度の資産でも相続税がかかりますよ」と脅されて、子供の住宅のために預金を吐き出させられるわけですね。

子や孫と一緒に住めるのならうれしい。

親と一緒に住むのはうれしくないが、資金を援助してもらって家を建てるのはうれしい。

そういう人たちをターゲットにしています。

マイホームを持ちたいがお金がない人と、お金は使いたくないが子供のためなら使いたいという人たちの利害をうまくマッチさせたナイスなビジネスです。

どうしてもこの方法で親からお金を引き出したい人には朗報でしょう。

この二世帯、三世帯住宅で子供が独立して家を去り、老親は亡くなったらどうするのでしょう。

ローンだけが残り、無駄に広い家を維持するというのは厳しいですね。

不動産投資家とは何の関係もない話でした。

あっ、でも、どうしても建てたい人で親のお金を活用できる人はこのやり方でアパートスタイルの家を建てちゃえばいいですね。

三世帯分の部屋を独立させて設計して、人がいなくなったら、すぐに賃貸部屋として転用できるような建物です。

住宅として使うなら建築確認申請は承認されるかもしれません。

集合住宅ではなく、長屋で申請することになるのでしょうか。

詳しくは専門家にお尋ねください。

銀行の住宅ローン利用もひょっとして厳しくなるかもしれませんが...。

関連記事

賃貸併用住宅建築は投資にはならないが純粋にマイホームなら何とか

スルガ銀行で住宅ローンを借りて賃貸併用住宅を建築するのはサラリーマンにお勧めできる?

賃貸併用で住宅ローン使って建てた物件は売りの時に苦しいのでは

賃貸併用住宅でオーナーが上に住むのは間違った構造

賃貸併用住宅を運営するメリット・デメリットを業者さんに学ぶ

賃貸併用より自己所有アパートに住む方が不動産投資としては儲かる

賃貸併用住宅で稼ぐためには工務店とやりあう覚悟が必要

賃貸併用住宅で稼ぐためのハードルは高い

銀行融資状況-スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い?

2012年8月9日木曜日

賃貸併用住宅建築は投資にはならないが純粋にマイホームなら何とか



賃貸併用住宅を新築するということは投資にはならない。

そういうことを何度も書きました。

どう考えてもお金儲けにはつながりそうにもないので、そういうことです。

ただし、投資などというものから離れて、ただ単に不動産を所有したいという方にはお勧めしたい方法があります。

それは、どうしても新築をやってみたいという人に対する提言です。

賃貸部屋を自宅に造るという発想をまず一切捨てるということです。

ようするに「ステキな戸建」を「ステキな場所」で建てれば良いのです。

不動産投資をしたいから収益物件をローンで買いたい。

そんなあなたは、いったん収益物件をローンで買うと、その後に住宅ローンを組むことは難しくなります。

金融機関の住宅ローン担当の人にとっては収益物件でお金を稼ぐというコンセプトはNGだからです。

ですから、どうしても住宅ローンを使いたいあなたは、まず自宅を買うところから始めなくてはなりません。

ここで、投資をやりたいというあなたは、投資物件へのローンが少しでも不利にならないような状況を考えなければなりません。

つまり、新築する物件、あるいは中古の戸建の積算をなるべく高くすることが必要です

ここで収益物件を買う人たちの積算という必須の概念が出てきます。

土地と建物を合算した価格のことですね。

資産になるものです。

英語の大好きな人たちはエクイティー(equity)とか言うのではないでしょうか。

ローンの残高を引いた残りが資産になります。

せっかくローンを使って自宅を保有するのなら、価値のあるものを持つべきです。

価値があれば、金融機関は収益物件への融資の審査において自宅をあなたにとって有利な資産として見てくれます。

あなたにとって満足のいく家が他人にとってほしいものとは限りません。

ですから、家を建てる時に、あなたではなく他人がその戸建を買いたいと思えるようなものを想像して設計すれば良いのです。

それに加えて、「立地が良い」ということが必須条件になります。

戸建を買いたいと思う人たちが住む場所はどういう地域でしょうか。

家族構成はどのようなものでしょうか。

中古になった時に、きっとすぐに買い手がつく。

そんな家と土地を持てば良いのです。

中古の二世帯住宅や賃貸併用住宅を買いたいという人は一般人には少ないでしょう。

ステキな戸建の建築や物件探しは収益物件探しよりも難しいかもしれません。

それでも、やってみたいあなたは根性あります。

*銀行融資状況-スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い?

2012年8月3日金曜日

不動産業者に利用されてカモになるとは

不動産仲介業者には色々なスタイルがあります。

少なくとも宅建業の資格を保有している業者なら安心だろう。

そんな考えではやられてしまうこともあります。

だからと言ってなんでもかんでも疑ってかかれ、と言ってしまえば、不動産業者とは一切つきあうことはできなくなります。

完全に違法行為をしている業者は論外ですが、このような業者は業界から追放されてしまう可能性が高いので免許を持っている業者で明らかに違法行為を日常的に行っている業者はまれでしょう。

たちが悪いのは違法行為ではないが、お客にとって不利なことを平気でやる業者です。

これは、つまり、「お客様」とは考えていないのです。

簡単に言うと

「カモ」です。

「カモにする」ということは何も違法行為だけではありません。

業者に利用されるような人はみんな「カモ」なのです。

多くの「カモ」は利用されていることすら気づきません。

その代わり、利用されていることに気づいたら、逆に利用してやることを考えた方が良いかもしれません。

賃貸の仲介業で紹介してもらっている自分の物件の空室をいわゆる「あて馬」として使われることはよくあります。

つまり、仲介業者が優先的に契約をとりたい部屋をお客に契約させるように仕向けるための「仕掛け」として使われることです。

これは、別にあて馬として使われても内見をした人がその部屋を気に入ってくれれば、契約が取れるかもしれませんので特に問題にはなりません。

業者の思惑がはずれるだけの話です。

売買でも同様に「あて馬」として使われることはあるようです。

この場合、あて馬は物件ではなく投資家です。

買いたそうな投資家を確保しておいて、その投資家を使って物件の売買価格を上下させたりして、業者が有利な状況になるように利用するのです。

このケースは利用されているのに気づかない場合もあります。

利用された投資家は結局、時間(お金)を損することになります。

実害がおよぶようなやり方では利用しませんので、カモになった投資家は釈然とはしませんが、どこにもこの「損害」を訴えることはできません。

業者がまんまと物件をうまく売りさばいてほくそ笑むだけです。

勝者は売主、最終的な買主、そして仲介業者です。

敗者はあて馬として利用された投資家です。

これをやられるということは業者に「お客あつかいされていない」ということです。

悔しかったら「お金持ち」になるしかありません。

2012年7月31日火曜日

不動産投資で破綻するパターンというのは?

種銭も属性もない人は失敗しようがないが属性のある人がレバレッジをかけて収益物件を買うと大失敗する可能性は高い それでもCFをへたに使い込まずに不動産以外に収入があるのならデフォールトする可能性は低い


不動産投資で破綻するパターンというのは、いったいどういうものだろうか。

そういう考えが浮かんだ時のツイートです。

不動産投資家の大先輩がよくおっしゃっていたフレーズに

「不動産投資で破綻してる人なんているのかね?」

というものがあります。

つまり、この投資家に言わせれば不動産の収益物件経営で破綻するなんてありえないだろう、ということなんです。

この投資家の方は、「そんな人には会ったことない」わけです。

会ったことないから、破綻する人なんかいないだろう、という乱暴な推論です。

なんで、そういう発想が出てくるのかな、とこちらでも勝手に推論させていただくと

1.自分は儲かっていない物件はない。

2.積算が購入価格よりあるのでまったく安全圏である。

3.とにかくお金がありあまっている。

などが考えられます。

でも、本当の理由は、

この方は「お金を無駄遣いしない」からではないかと思います。

どんなにフルローンで収益物件を購入して返済比率が高くても、最初から赤字を垂れ流している不動産投資家はいないでしょう。

もちろん新築区分ワンルームマンションを買っちゃった人なら、最初から「赤」はアリですが...。

お金を無駄に使わない不動産投資家にとって、ローンを使っても赤字にならないような普通の買い方をしていれば破綻はありえないと考えるのが普通かもしれません。

ところが、収益物件から上がるキャッシュフローを使い果たす投資家ならば、「お手上げ」になる可能性はあります。

サラリーマン大家ならば、通常、自分の生活費はサラリーマンの所得から出すものです。

専業大家なら、キャッシュフローの「一部」を生活費に当てるでしょう。

通常の感覚を持っている人ならば、そう簡単に破綻はしません。

そうでなければ、銀行や金融機関が不動産に融資を出すということは考えられませんよね。

本当に破綻した人を見たことはないのですが、一体、どんなお金の使い方をしたのでしょうか?


関連記事

賃貸併用住宅建築は投資にはならないが純粋にマイホームなら何とか

スルガ銀行で住宅ローンを借りて賃貸併用住宅を建築するのはサラリーマンにお勧めできる?

賃貸併用で住宅ローン使って建てた物件は売りの時に苦しいのでは

賃貸併用住宅でオーナーが上に住むのは間違った構造

賃貸併用住宅を運営するメリット・デメリットを業者さんに学ぶ

賃貸併用より自己所有アパートに住む方が不動産投資としては儲かる

賃貸併用住宅で稼ぐためには工務店とやりあう覚悟が必要

賃貸併用住宅で稼ぐためのハードルは高い

銀行融資状況-スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い?

2012年7月26日木曜日

不動産投資でなんとなく失敗しなさそうな3原則を宣言



収益不動産を2009年に初めて購入してから、およそ3年経過しました。

この間に学んだことは、これから不動産投資を続けていくにあたって、非常に参考になりました。

この学びは実際に1棟モノを運営してみないとわからないと思います。

リアルにお金が動き、リアルに悩みや苦しみが出てくるからです。

でもリアルであるからこそ「骨身」に浸み込み、教訓は忘れないし役立てていくことができるのではないでしょうか。

不動産投資は「投資」ですから、お金を稼ぐためにやることです。

楽しみや「エゴを満たす」ためにすることではありません。

ですから、今やっていることは「お金を損するのではないか」、という不安感と闘うことになります。

税額が上がったり、下がったりするたびに頭の中の考えが右往左往します。

いまだに、色々と右往左往するのですが、不動産投資の手法について、いくつか、はっきりしていることはあります。

頭金を多めに入れる。

個人名義で買いすぎない。

新築はやらない。


これが、今のところの3原則です。

これを守ったからといって投資が成功するという保証はありませんが(爆)...。

関連記事

賃貸併用住宅建築は投資にはならないが純粋にマイホームなら何とか

スルガ銀行で住宅ローンを借りて賃貸併用住宅を建築するのはサラリーマンにお勧めできる?

賃貸併用で住宅ローン使って建てた物件は売りの時に苦しいのでは

賃貸併用住宅でオーナーが上に住むのは間違った構造

賃貸併用住宅を運営するメリット・デメリットを業者さんに学ぶ

賃貸併用より自己所有アパートに住む方が不動産投資としては儲かる

賃貸併用住宅で稼ぐためには工務店とやりあう覚悟が必要

賃貸併用住宅で稼ぐためのハードルは高い

銀行融資状況-スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い?

2012年7月24日火曜日

地方の高利回り収益物件か都心の低利回りか



お金持ちってのは投資に使う金額が桁違いなんだがサラリーマンでもそのマインドでお金を使えばレベルは上がるはず 都心低利回りでも初期投資ができれば後が楽になるかも イナカ高利回りで投資を継続するのはフィジカルに厳しい


このツイートの意味は地方物件が有利か都心物件が有利かということを今一度冷静に考えてみた結果思いついたひとつの答えです。

不動産投資は、どう考えてもお金がかかる投資です。

貯金もなく収入の低い人にフルローン・オーバーローンで銀行が融資してくれるわけがありません。

ただ、「まとまったお金がある」人は使い方さえ間違えなければ、うまくいくのではないかという期待があります。

ウチも最初はお金がなかったので、最初は地方の高利回り収益物件を狙いました。

教科書どおりの定石でしょうか。

高利回りといっても色々あって、地方によっては20%から30%がごろごろしていると思います。

一方、都心の23区で人気の地域はせいぜい8%くらいだったりします。

普通は、この利回りの差に愕然として、つい高利回りの物件から入ります。

この高利回りの正体は

「ハイリスク物件」

だということです。

このハイリスクの意味は

満室想定利回りを実現させるためには相当な追加資金と労力が必要だということです。

地方高利回り物件で儲けていくためには、追加資金を投入し利回り低下を防ぐ事と労力の省力化を実現させなければなりません。

あなたは空室を「お金を使わずに」、「労力をかけずに」埋められますか?

さらに問題になるのは地方物件の個都税の高さです。

地方高利回り物件というのは価格の割りに土地面積が広かったり、建物が大きかったりします。

駐車場が付いていれば当然土地は広いですよね。

これで建物がRCとなると、かなりの税額になります。

一方、都心の低利回り物件は

「ローリスク物件」

の可能性が高いと思います。

ローリスクの正体は

客付けがやりやすく、出口がはっきりしている、ということです。

都心には需給バランスが崩れて供給過多になっている地域もありますが、そうでなければ基本的に空室を埋める期間も短く労力も少なく済みます。

地方物件と比べれば同じ価格帯の物件なら都心の方が家賃が高いはずです。

そして、同じ価格帯の物件なら、地方物件の方が個都税が高いかもしれません。

逃げることのできない税金が高くて、家賃が安いという地方物件の不利な点は初期投資の少なさということで相殺できるかもしれません。

ただし、買った後の賃貸経営で支出がかなりあります。これは経験上わかります。

ここで、地方高利回りと都心低利回りのどちらを選ぶかという話の戻ると、ようするに初期投資をどれだけ入れられるかということに突き当たります。

初期投資を入れれば入れるほど不動産投資は楽になります。

頭金を多く入れることによりCFが増えます。

空室率が上がっても安心できます。

同じ金額を投資するならば、都心物件の方が肉体的にも精神的にも楽なのではないでしょうか。

もちろん苦しい労力をいとわないエネルギッシュなあなたなら逆の方向でも良いかもしれません。

ウチは無理ということが確認済みです。

関連記事

賃貸併用住宅建築は投資にはならないが純粋にマイホームなら何とか

スルガ銀行で住宅ローンを借りて賃貸併用住宅を建築するのはサラリーマンにお勧めできる?

賃貸併用で住宅ローン使って建てた物件は売りの時に苦しいのでは

賃貸併用住宅でオーナーが上に住むのは間違った構造

賃貸併用住宅を運営するメリット・デメリットを業者さんに学ぶ

賃貸併用より自己所有アパートに住む方が不動産投資としては儲かる

賃貸併用住宅で稼ぐためには工務店とやりあう覚悟が必要

賃貸併用住宅で稼ぐためのハードルは高い

銀行融資状況-スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い?

2012年7月22日日曜日

銀行の融資方針はころころ変わるが不動産投資家は耐えるだけ



新たに収益物件を1棟取得したのですが、今回の融資は最も時間がかかりました。

途中で金利の条件が変わるなど若干冷や汗でした。

借り換えで融資を受けていた銀行ですが新規の物件取得は初めてでした。

銀行の方針は猫の目のようにころころ変わるという話は昔から知っていました。

この変わる「節目」にあたってしまったのかもしれません。

銀行には監督官庁があります。

この「お上」に指導を受けたら変えざるをえないようです。

融資のやり方は、その銀行によって色々あるのでしょうが、監督官庁というのは、銀行が「危ない橋」を渡っていないかどうかを確かめるのでしょう。

銀行は「国」から保護されるべき産業のようで特殊な立場です。

うらやましい限りです。

償却切れの築古のアパートにも長期間の融資を出してくれていた銀行も最近、急に方針を変えました。

そういう融資が「売り」になっていたはずなのに、なぜか変えてしまうというのは、社内の方針転換というのもあるのでしょうが、「お上」のお達しというのはすべてに優先するはずです。

融資を受ける側は、銀行の都合やお上の都合なんてなんの関係もないのですが、ひたすら状況の変化に耐えていくだけです。

銀行の融資に関するポートフォリオがどのようなものなのかは外部の人には知るよしもありません。

融資を受ける側の投資家は、なんとなく自分にとって有利な条件を出してくれそうな金融機関にお願いするだけです。

結局、実際に物件を持ち込んで融資の打診と申し込みをしてみるしか銀行の現在の姿勢を知る方法はありません。

今まで、買えた物件は、その時の銀行の方針に沿った条件で融資を受けています。

それが本当に良かったのかどうかは先にならないと分からないと思います。

関連記事

賃貸併用住宅建築は投資にはならないが純粋にマイホームなら何とか

スルガ銀行で住宅ローンを借りて賃貸併用住宅を建築するのはサラリーマンにお勧めできる?

賃貸併用で住宅ローン使って建てた物件は売りの時に苦しいのでは

賃貸併用住宅でオーナーが上に住むのは間違った構造

賃貸併用住宅を運営するメリット・デメリットを業者さんに学ぶ

賃貸併用より自己所有アパートに住む方が不動産投資としては儲かる

賃貸併用住宅で稼ぐためには工務店とやりあう覚悟が必要

賃貸併用住宅で稼ぐためのハードルは高い

2012年7月18日水曜日

人生設計なんか建ててはいけない、家も建ててはいけない、 まずたてるべきはお金の設計



人生設計なんか建ててはいけない まず建てるべきはお金の設計 お金の設計ができれば人生の設計は自由自在


こういうツイートをしたのです。

これは人生のゴールを先に描いた方がやりやすいのではないかと考えたからです。

もちろんこれはお金の状況のゴールです。

考えているのは

今退職したら退職金はいくらか、

退職金で

収益物件の繰り上げ返済をする、

全額返済で建物を法人所有として移管する、

退職金で収益物件を買う、

収益物件のキャッシュフローで生活はなんとかなるのか、

などなどです。

おおざっぱなシナリオは描けるのです。

こういうシナリオは収益物件を買い進めなければまったく想像もできないものでした。

どういう人生を送りたいのか、何を目的に生きていくのか。

そんなことを若い頃は考えがちですよね。

「自分探し」なんてのもこれでしょう。

でも、自分探しを先にするよりも、お金のシナリオをつくってしまった方が人生の方向性を考えることは、より簡単になることに気づきました。

つまり、「お金さえあればなんとかなる」が「お金がなければなんともならない」という現実から私たちは逃れられないということです。

避けられない現実から「目をそむける」、あるいは「何も考えない」のもひとつの選択肢でしょう。

ウチは収益物件を買い進めて、不動産へすべてを投資することを決めてから、お金のシナリオが見えてきました。

「お金の設計」ということに関しては収益不動産の経営は最も計算がやりやすいのではないでしょうか。

すべてシナリオどおりに運ぶということはありえませんが、飲食店の経営や株式投資に比べれば収益不動産の数字の変動は予測がつきやすいと思います。

これができてしまえば、後の「お金以外の」シナリオはどうにでもできます。

逆の順番だと、なかなか厳しいと思います。

不動産の収益物件は他のビジネスに比べれば、はるかに先を見通してキャッシュフローの目算がやりやすいのです。

2012年7月11日水曜日

不動産を数多く確保すると権力者になれるという幻想に生きる不動産投資家

権力者は何を求めるかというと領土と手下です これらを戦争で手に入れます そこから巻き上げる富を蓄積し領土を統治するのです これは紀元前の人類の文明発祥地で共通する行いです つまり不動産が生み出す収益という概念は恐ろしく古い

こういうツイートをしたのは、最近、世界史の本を読んでいるからです。

ああ、結局、人間は何千年も変わっていなんだなあ。

そういう感想です。

土地と人間と富を確保するために人類は戦争を続けてきました。

土地を収奪するということは富を収奪することにつながります。

合法的に土地と土地から生み出される収益を継続的に保持するシステムが不動産の世界では確立されています。

現代では、どの国に行っても合法的に不動産を獲得する方法はあります。

「不動産を確保すると権力者になれる」

そういう感覚は人類の共通記憶として長期にわたり築き上げられたのではないでしょうか。

不動産投資で収益物件を多数所有している人の中には、物件を多数所有していることを自慢したがる人がいます。

たとえ、たいしてキャッシュフローが出ていなくても自慢したくなるようです。

自分が神になったような気分になるのでしょうか。

古代の王も神か神に近い存在として君臨していました。

王様は土地と人民と富を確保しています。

物件の所有により神様気分を味わいたい人は、自分よりも数多くの物件や規模の大きい物件を持つ人にライバル心を燃やします。

いつのまにか、自分の方が上だというエゴを満たすために収益不動産を買うようになります。

これが、不動産投資家として最も避けたいシナリオです。

投資の目的がどんどんずれていくのです。

「不動産の神様」はいるかもしれません。

でも、不動産投資家は神様にはなれません。


関連記事

賃貸併用住宅建築は投資にはならないが純粋にマイホームなら何とか

スルガ銀行で住宅ローンを借りて賃貸併用住宅を建築するのはサラリーマンにお勧めできる?

賃貸併用で住宅ローン使って建てた物件は売りの時に苦しいのでは

賃貸併用住宅でオーナーが上に住むのは間違った構造

賃貸併用住宅を運営するメリット・デメリットを業者さんに学ぶ

賃貸併用より自己所有アパートに住む方が不動産投資としては儲かる

賃貸併用住宅で稼ぐためには工務店とやりあう覚悟が必要

賃貸併用住宅で稼ぐためのハードルは高い

銀行融資状況-スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い?

2012年7月9日月曜日

不動産投資の勉強:景気の悪い話は聞き飽きたが儲かっている人の声は聞こえない

2010年の世帯所得の平均は538万円で前年比11万6000円のダウンだそうです。

1987年以来の低水準だそうです。

1994年と比べても126万円の下落だそうです。

もう聞き飽きましたね。

なにもかも下がり続けるという話。

何か上がる話はないかと探すと税金はガバリと上がります。

収益不動産物件の空室率も上がっているのではないでしょうか。

所得が下がり続けているわけですから、当然ながら家賃も下がり続けますね。

「もう賃貸業はお先真っ暗です」

そういう繰り言を、2008年くらいからずっと聞いています。

どっさり収益物件を所有している人の口から出てくる言葉です。

聞き飽きています。

にもかかわらず、その方は賃貸経営はやめていません。

ウチも2009年から収益物件は買い始めて、まだやめていません。

景気の良い話はひとつもありません。

たんまり融資をフルローンで引いて、という話は表からは消えてしまったようです。

でも、融資は出ている人には出ているようです。

本当にうまく稼げている人は決して

「儲かっているよ」

とは宣伝しません。

景気の悪い話が蔓延する中で稼ぎ続ける人は必ず存在します。

耳を澄ましてもそういう人の声は聞こえてきません。

2012年7月5日木曜日

個人名義で収益物件の銀行融資を受けると、所有権を法人に移転させることは難しいから



物件を個人で買い進めていくと、あっという間に税率が上昇します。

最高税率は40%です。

個人名義で所有している限り、個人所得にかかる最高税率まで到達しやすくなります。

サラリーマンとしての収入が高ければこの危険性は高まります。

もし、収益物件の数を拡大させていくつもりなら、早い段階で法人を設立し、法人名義で物件を購入し保有する必要があります。

それしか、税率を抑える方法はありません。

いったん個人名義で所有して銀行融資を受けると、収益物件の所有権を法人に移転させることは難しいのです。

融資を出した金融機関が、それを許してくれれば良いのですが、家賃の振込み先の銀行が変わることになりますので、現実的には無理でしょう。

このことに気づかずに個人名義で物件を次々と買い進めて「高額納税者」になってしまう不動産投資家は存在します。

家賃年収が総額1億円あっても返済比率が50%なら5000万円の収入で、そこから経費と税金が引かれて、手残りが2000万円くらいになってしまいます。

10棟所有して、素晴らしいキャッシュフローが毎月入ってきても、この程度の稼ぎです。

このことはサラリーマン向けに書かれた不動産投資に関する本ではほとんど触れられていません。

賃貸経営で手間ひまかかって、多額のローンによるリスクを抱えながら、その程度の稼ぎでは割りに合わないかもしれません。

このあたりは、人それぞれのお金に対する人生観で異論はあると思います。

せっかく人生を豊かにするために投資を始めたのなら、うまく税率や税額をコントロールできるやり方で稼ぎの仕組みを構築したいですよね。

関連記事

賃貸併用住宅建築は投資にはならないが純粋にマイホームなら何とか

スルガ銀行で住宅ローンを借りて賃貸併用住宅を建築するのはサラリーマンにお勧めできる?

賃貸併用で住宅ローン使って建てた物件は売りの時に苦しいのでは

賃貸併用住宅でオーナーが上に住むのは間違った構造

賃貸併用住宅を運営するメリット・デメリットを業者さんに学ぶ

賃貸併用より自己所有アパートに住む方が不動産投資としては儲かる

賃貸併用住宅で稼ぐためには工務店とやりあう覚悟が必要

賃貸併用住宅で稼ぐためのハードルは高い

銀行融資状況-スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い?

2012年7月3日火曜日

ゼロ金利政策でローン金利は低下しているがデフレのおかげで給与も低下すると



「自分の家を持とう」

そんな「夢」を持つことを国民に勧めて、それに関する産業を振興させてきました。

日本でそのような政策が推進されたことは間違いありません。

しかも、その家というのは中古ではなく、新築なんです。

新築の自宅を住宅ローンで買う。

この政策で建設業、ハウスメーカー、銀行にお金が流れます。

家を新築して、そこに住む人たちが増えると大きなお金がいろんな業種に流れます。

経済活動を刺激することは間違いありません。

これは日本だけではなく、世界中で普遍的に通用する経済刺激策でしょう。

この「夢」に同調して行動することのない人が賃貸物件のお客様です。

意図的に自宅を持つことを避けている人もいるし、「夢のマイホーム」を持ちたいのだが、経済的理由で買えない人もいるでしょう。

この賃貸の需要がなくなれば、不動産投資家や地主大家はアウトです。

時代の変遷でマイホームと賃貸の需要は風向きが変わると思います。

現在はゼロ金利政策のおかげで、ローン金利は限りなく低下しています。

金利は低下してローンを組む絶好のチャンスでしょうが、同時にデフレのおかげで給与も下がっています。

夢をあきらめる人も増えているかもしれません。

あるいは、自宅をローンで買うことの不安を持つ人が増えているかもしれません。

だとすれば、賃貸業を経営するオーナーにとっては追い風ですね。

でも残念ながら家賃も下がり続けているようです。

やはりデフレはすべてを下方へ引きずり込んでいくようです。

「ハイパーインフレ」を怖がる前にデフレが止まらないと、なかなか厳しいですね。

*銀行融資状況-スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い?

2012年7月2日月曜日

不動産投資の勉強:家賃の設定方法は賃貸業で最大の肝

家賃の設定は賃貸業で最大の肝でしょう。

家賃の設定の間違いで空室期間が長引けば経営的には失敗です。

家賃を下げると収益物件の利回りが下がるという理由で下げたくないオーナーもいます。

ただし、「利回りが下がると良くない」というのは、あくまでも物件を売る時の話です。

売却の時期をすでに設定しているなら、その時期に利回りが高い方が良いのは当然です。

売るまでの期間がまだ当分先という場合は、とりあえず少々利回りが下がっても空室を埋めた方がキャッシュフローは貯まります。

8万円の家賃が取れる部屋が3カ月空室なら単純に24万円の損失です。

どうしても82000円で決めたいからと言って2000円下げることを渋ることが得策がどうか、冷静に考える必要があります。

賃貸の仲介業者は家賃にバリュー感がある物件の方が決めやすいので、空室が埋まらない時は値下げを勧めます。

あるいは広告費を2倍以上出せば決めてくれるかもしれません。

家賃を2000円下げて、すぐに決める。

下げずに広告費を上げて決める。

色々と選択肢はあります。

利益を最大限にすることがビジネスとしての目的ならば、物件を保有している間はなんとかしてキャッシュフローを最大化したいものです。

決断のスピードを速めることで、損失を最小限に抑えることもできます。

決断と胆力。

このふたつが家賃の設定において最も必要とされる要素ですよね。

*銀行融資状況-スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い?

2012年6月30日土曜日

銀行融資情報で一番確実なのは、あなた自身が物件資料を持ち込んで相談すること



どこの銀行が融資を出すとか。

あそこはもう融資をしぼっているとか。

そのような噂を不動産投資家は探っています。

継続的に探っている人もいるし収益物件を買う時だけ探る人もいるでしょう。

噂は噂として結局は銀行は借り主である「あなた」を信用して融資を出すのです。

一般的に他の銀行が出しているから、とか経済状況がどうの、という基準で決めているのではないようです。

結局一番確実なのは、あなた自身が物件資料と個人資料を持ち込んで相談することです。

手当り次第に電話してアポとって資料を持ち込んで反応を見る。

電話で門前払いもありでしょう。

その銀行にとってあなたは「お客様」になりえるのか?

それとも「ゴミ」なのか?

持ち込んでみなければわかりません。

たぶん同じ金融機関に同じタイミングで別々の人が持ち込んだとしてもその人その人で言われることが違うでしょう。

ですからセミナーや本で言われているようなことは「あなた」には当てはまらないのです。

その銀行に口座をつくってたくさん定期預金して、なんてたぶん無駄になるでしょう。

収益物件への融資なんかしてくれない金融機関は何をやったって出してくれません。

「与信をつくる」なんていうことも銀行によって違うはずです。

何をもって与信と定義しているのかはわかりません。

以前、よく言われていた「住宅ローンを借りている人には収益物件へのローンは出ない」という都市伝説がありました。

これは実際にあり得ないということがわかりました。

これと逆のことは正しいということもわかりました。

銀行は収益物件を持っている人には住宅ローンは出したがらない。

これも個人により違うかもしれません。

結論は

人の言うことをまにうけてはいけません。

関連記事

賃貸併用住宅建築は投資にはならないが純粋にマイホームなら何とか

スルガ銀行で住宅ローンを借りて賃貸併用住宅を建築するのはサラリーマンにお勧めできる?

賃貸併用で住宅ローン使って建てた物件は売りの時に苦しいのでは

賃貸併用住宅でオーナーが上に住むのは間違った構造

賃貸併用住宅を運営するメリット・デメリットを業者さんに学ぶ

賃貸併用より自己所有アパートに住む方が不動産投資としては儲かる

賃貸併用住宅で稼ぐためには工務店とやりあう覚悟が必要

賃貸併用住宅で稼ぐためのハードルは高い

2012年6月28日木曜日

不動産投資で法人設立のメリットが失われる事はありえないので個人事業を続ける選択肢はありえない

法人をつくるのは個人の所得が最高税率に達してからではなく、達する直前につくるのが最善の策であると思います。

しかし、税率の増加はじわりじわりとしのびよってきて一気に上がるので、シミュレーションは困難です。

特にサラリーマンで確定申告にうとい人はこのワナにはまりやすいのではと推察しています。

どんな手法を使っても、所得を1カ所に集中させるということは税額を高めることにつながります。

これを防ぐためには所得を分散させるしかありません。

こういう単純な理屈は知識として知っているというレベルではだめで、実際に自分の確定申告書でその額を思いしらないといけません。

ウチは税理士に申告をお願いするようになり、格段に事務作業は軽減されましたが、残念ながらこれからどうすべきかというシミュレーションに関しては靴の上から足をかくような状態になっていました。

法人をつくるのが良いのか、専従者給与で良いのか、という愚問を発して、シミュレーションを出してもらっていたのです。

答えは現状では法人設立のメリットは「それほどない」という答えでした。

これが誤りであると気づくのに時間がかかりました。

法人を設立した場合のメリットを「現状の税額が多いか少ないか」という基準で決めても意味はないのです。

そもそも個人と法人では経費を計上できる幅が違いますから、法人の方が有利なのです。

この有利さは法人税の最高額が個人よりも低いという状態が「なくならない」限りなくならないのです。

車を個人で所有してもすべてを経費にできませんが社用車なら可能です。

法人の方が個人より有利であるという状態をなくすということはありえません。

なぜなら、法人をつくるという選択肢をなくしてしまったらその国の経済はたちゆかなくなるからです。

2012年6月26日火曜日

不動産投資の勉強:消費税が上がるのでマイホームは今が買いどき?

消費税が上がるのでマイホームは今が買いどきでしょうか?

なんて素人の質問に対して、土地と建物の評価を計算して買いなさい、なんてお答えを返す「不動産の専門家」がいます。

経済専門の新聞がこういう人に取材して記事にしています。

「マイホームを買いたい」なんて「夢」を追っている人たちに、「不動産投資家」みたいなアレな人たちがやる方法を教えてどうするんでしょうね。

自宅を買う人がいちいち積算なんか計算するわけないですよね。

計算しちゃったら買えません(爆)

実売価格と積算価格がいかに乖離しているかなんて「現実」を突きつけられたら「夢」がこわれるじゃないですか。

住宅産業を冷え込ませるだけです。

産業を儲けさせることが仕事のメディアなのにね。

まあ、こんなのを真剣に読む方が夢のマイホームを買うわけないか。

いずれにしても「不動産」って夢の対象ではなく、恐ろしく現実を見させてくれるものです。

不動産へのアプローチの仕方を見るだけで、その方の人生が透けて見えます。

2012年6月25日月曜日

新築ワンルームマンションを投資で買ってしまい毎月数万円持ち出しですがという質問に誠実に答えるには

素人が困って質問しているのに小難しい答えを出して、さらに混乱させるような「評論家」がいます。

通常、答えの「長い」人の言うことは聞かない方が良いと思います。

結論がすぐに出てこない人は信用できません。

先日、ネットのお尋ねコーナーを見ていたら

新築ワンルームマンションを投資で都内に2戸も買ってしまい、毎月数万円持ち出しですが、これからこの物件をどうしたら良いでしょう?会社の上司に生命保険になるからと勧められて買っちゃいました。

という感じの質問をしている人がいました。

これに対する不動産の「専門家」という人のお答えは、すごくだらだらと「こういう場合はああいう場合は」と解説を垂れ流していらっしゃいました。

もう一人の方の結論は、いきなり「売却」でした。

不動産投資をなさっている方なら結論はすぐに出ますよね。

後者の方のお答えの方が親切だということです。

すでに取り返しのつかないことをやっているのに、あたかも取り返しがつくかのような策を授けるのは他人事だからでしょうか。

それとも、その「専門家」が投資のことを何もわかっていないからでしょうか。

たぶん後者でしょう。

投資をしたことのない人に投資の仕方や始末の仕方なんか聞いてはいけませんよね。

何でも経験者じゃないと人に教えてはいけないということでもないとは思います。

プロボクシングの経験がないのに世界チャンピオンをつくったトレーナーもいるわけですから。

でも、お金を増やすことに関しては、やったことのない人に聞いてはまずいと思います。

2012年6月22日金曜日

不動産投資で収益・キャッシュフローを最大化する方法



不動産投資で収益・キャッシュフローを最大化する方法を単純化すると

頭金     → CF 
融資期間  → CF 
金利     → CF 

となるのでしょうか。

頭金を大きく、融資期間を長く、融資金利を低く

この3つを実現すれば不動産投資での収益は最大化できます。

言葉にすると簡単です。

実現させることは困難です。

この3つのうちどれかを犠牲にする必要が出てくるかもしれません。

ウチは持ち金が少なかったので3棟目までは頭金を少なくしか入れられませんでした。

物件価格の1割程度です。

融資期間を長期化させることも、いずれも築古であったため思ったほどは延びませんでした。

金利もスルガ銀行はご存知のとおりですし、全体的に高めでした。

この中で途中から変えられる可能性があるのは融資金利だけです。

頭金ではなく繰上げ返済という形では融資残高を減らすことはできますね。

結局、状況を改善させるためには、ひたすらキャッシュフローを貯めて資金を増やすしかありません。

貯まってくればオセロの目がひっくり返る可能性が高まります。

ウチは2年で潮目が変わりました。

たまたまという部分もあります。

でも、なんとか焦らずに持ちこたえたということが大きかったと思います。

不動産投資はどちらかというと忍耐力のある人向きと言えるのではないでしょうか。

関連記事

賃貸併用住宅建築は投資にはならないが純粋にマイホームなら何とか

スルガ銀行で住宅ローンを借りて賃貸併用住宅を建築するのはサラリーマンにお勧めできる?

賃貸併用で住宅ローン使って建てた物件は売りの時に苦しいのでは

賃貸併用住宅でオーナーが上に住むのは間違った構造

賃貸併用住宅を運営するメリット・デメリットを業者さんに学ぶ

賃貸併用より自己所有アパートに住む方が不動産投資としては儲かる

賃貸併用住宅で稼ぐためには工務店とやりあう覚悟が必要

賃貸併用住宅で稼ぐためのハードルは高い

銀行融資状況-スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い?

2012年6月20日水曜日

不動産投資を始めてから初の大きな経済状況の変動は消費税アップ



経済状況は大体5年で潮目が変わる 2009年に収益物件を買い始めたので2014年には展開が変わるだろう

こういうツイートをしたのですが、ふと新聞を見ると「潮目」は変わるというのは間違いないような気がしてきました。

なぜなら

消費税が8%に上がるのが2014年4月

10%に上がるのが2015年10月

になりそうだからです。

不動産投資を始めてから初の大きな経済状況の変動が起こります。

どういう変動が起こるのかは、はっきりしません。

おそらく消費税が上がる前に収益物件を買おうという動きが不動産投資家の中であるのかなと。

そうなると物件価格は上がりそうです。

上がるとどうなるか。

利回りが下がります。

つまり「儲かる物件は買えない」ということになります。

もし、この時期に景気が回復していれば物件は「買い」ではなく「売り」の方が儲かるような気がします。

「気がする」だけで、実際にこのような大きな潮目の変化に出会ったことはまだないので想像しているだけです。

そういえば前回体験した大きな変化はリーマンショックでした。

その前は都心のプチバブルでした。

予測できる変動と予測できない変動では大きな違いがあります。

予測できる変動への対処はある程度の心構えと準備ができます。

予測できない突然の変動は胆力が試されます。

投資家は常にこの両方に対応できなければなりませんね。

関連記事

賃貸併用住宅建築は投資にはならないが純粋にマイホームなら何とか

スルガ銀行で住宅ローンを借りて賃貸併用住宅を建築するのはサラリーマンにお勧めできる?

賃貸併用で住宅ローン使って建てた物件は売りの時に苦しいのでは

賃貸併用住宅でオーナーが上に住むのは間違った構造

賃貸併用住宅を運営するメリット・デメリットを業者さんに学ぶ

賃貸併用より自己所有アパートに住む方が不動産投資としては儲かる

賃貸併用住宅で稼ぐためには工務店とやりあう覚悟が必要

賃貸併用住宅で稼ぐためのハードルは高い

銀行融資状況-スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い?

2012年6月18日月曜日

だめな不動産管理業者の空室対策は家賃を限界まで下げるという技

*銀行融資状況-スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い?


最近調査した物件の家賃が近隣相場ではかなり安くなっていることに気づきました。

安けりゃ空室が埋まるというわけでもないですが、およそレジ物件の場合は家賃が相場を下回れば入りやすいのは常識です。

家賃を下げたくない理由は

「利回り」が下がり、売りに出すときに高く売れない。

下げるとローン返済が苦しくなる。

下げると賃借人の「属性」がダウンする。

のようなことが考えられます。

でも、あっさり下げちゃう場合は

ローン返済が終わっている。

そもそも借金はない。

頑張って高い家賃を維持するのは疲れるので下げて空室が早く埋まった方がよい。


という状況が考えられます。

この、あっさり大幅値下げする要因を後押しするのが「管理業者」です。

「このレベルの物件ならもっと家賃を下げないと埋まりませんよ」

大家にそうささやくのです。

管理会社にとっては客付けは楽になるし、自分の腹は大していたまないので、「下げちゃえ」と勧めるのです。

この物件を管理している不動産業者を見る機会がありました。

「ああ、やっぱりな」

一気に謎が解けました。

こういう業者に管理なんか任せたら終わるだろうな(笑)。

そういう雰囲気満々でした。

収益物件をお任せする管理業者の選定は本当に重要です。

2012年6月16日土曜日

不動産業者はエンド向けにお車送迎ありますが不動産投資家には...

不動産屋さんも色々と種類があります。

今までお付き合いした業者さんで、おおまかに分けると

A エンド向け

B 不動産投資家向け

ではお客さんへの対応がはっきりわかれます。

わかりやすい違いがあります。

それは、

Aはお客さんをやたらとお車に乗せたがります。

VIP扱いをしてくれるわけですね。

お客様の心をつかもうとするのです。

自宅まで車でお迎えに来たりしてくれます。

殿様気分を味わわせてくださいます。

物件を見に行くのにお車で連れて行ってくれます。

なんだかいい気分になって、うまくのせられて業者の言いなりにマイホームや土地を買っちゃったりするようです。

これに対して

Bは投資家向けで、

いわゆる、

「ほぼ放置」です。

投資家を車で連れ回したところで、数字の良くない物件を買おうという気にさせることはまず難しいでしょう。

そういう投資家がいるとしたら、おいしい鴨ちゃんです。

ところが、なんと、

収益物件を売ろうとしている不動産屋さんで、お車で送迎してくださる業者がいることを発見しました。

どうやら通常はエンド向けの取引が多くて滅多に収益物件の売買はなさそうなのでこのような扱いになったと思われます。

う~ん、先のことまで考えた対応かもしれませんね。

2012年6月15日金曜日

有利な金利で銀行融資をいただくには有利な情報を開示すること



スルガ銀行もそうなのですが、通常アパートローンというものは、団信を使っての融資なので、銀行がかぶるリスクは低くなっています。

一方、プロパーローンだと金利は低くなり、不動産投資家としては、ありがたいのですが銀行の融資基準が厳しくなります。

評価が厳しいうえに、他の所有物件を共同担保にしてくれなどの注文が付きます。

そりゃそうですよね。

借り主に何かあっても保険で借金が完済されればいいのですが、物件を売却しなければならない状態で貸し倒れになったらいやですからね。

絶対に損するようなことはしたがらないのがまともな銀行だと思います。

そういう用心深い金融機関から融資をいただくためには、あらゆる有利な情報を開示しなければなりません。

素っ裸を見せるのです。

銀行にすべてを見せて一瞬だけ恥ずかしい思いをするのと、恥ずかしいのがイヤで収益物件を買わないのはどちらが良い選択でしょうか。

投資家は通常、恥ずかしい方を選びますよね(笑)

預金通帳、受け取り予定の年金額、退職金...

ありとあらゆる収入のネタを教えなければなりません。

普通の人でそういう情報を開示する経験は、滅多にないでしょう。

不動産投資家は政治家でもないのに資産情報をさらしています。

ひたすら融資を獲得するために金融機関に個人情報を流出させる作業を続けるのです。

その結果として収益があるわけですから、拒む理由はないわけです。

常に良い情報を開示できるように富を蓄積しなければなりません。

関連記事

賃貸併用住宅建築は投資にはならないが純粋にマイホームなら何とか

スルガ銀行で住宅ローンを借りて賃貸併用住宅を建築するのはサラリーマンにお勧めできる?

賃貸併用で住宅ローン使って建てた物件は売りの時に苦しいのでは

賃貸併用住宅でオーナーが上に住むのは間違った構造

賃貸併用住宅を運営するメリット・デメリットを業者さんに学ぶ

賃貸併用より自己所有アパートに住む方が不動産投資としては儲かる

賃貸併用住宅で稼ぐためには工務店とやりあう覚悟が必要

賃貸併用住宅で稼ぐためのハードルは高い

*銀行融資状況-スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い?

2012年6月14日木曜日

賃貸仲介業者が自社内でお客さんを回して稼いでいる?



賃貸仲介業は激烈な競争があるようです。

稼ぐためには営業地域で多くの人が数多く引越しで動くという状況が必要です。

部屋数の多い地域でも人の動きが少なければ収益は上がりません。

賃貸の客付けが強いという評判の会社があります。

ウチもお世話になることがあります。

賃貸経営で最も重要なことは満室状態をなるだけ長く続けることです。

つまり退去を防ぐということです。

契約更新時期が来ると、なんとか更新してください、と祈ります。

祈り空しく更新をされずに退去されるというのは打撃です。

更新料を払いたくないので、もっと条件の良い部屋へ引っ越すということはあるでしょう。

ここでひとつの疑念が浮かびます。

賃貸業社はお客さんに「更新前に引っ越すことを勧めている」かもしれないのです。

しかも、そのお客さんを自社が管理する部屋へ誘導する。

あるいは同じ会社の他店に紹介する。

そのようなことをやっているのではないかという疑念です。

つまり、自社内でお客さんを回しているということです。

お客さんは仲介料を支払わなければならないのですが、こういう会社は他業者より割り引いています。

このようなシステムで賃貸客付けの稼ぎを上げているとするなら賃貸経営側からすると萎えます。

賃借人が自分の意思で2年以内に退去されるのなら別に問題はありません。

なんらかのインセンティブをお客さんに与えて転居を促しいるのなら悲しいですね。

*銀行融資状況-スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い?

2012年6月13日水曜日

収益物件への融資のためには2~3割頭金入れるのは当たり前っていう昔の状況になってきた?



なんとなく最近の金融機関からの情報では、収益物件への融資獲得のためには2~3割頭金入れるのは当たり前っていう状況になってきたような感じですね。

なぜか、収益物件に最も積極的な金融機関でさえ「消極的」になっています。

このように金融機関が不動産投資としての収益物件への融資に「しぶく」なる時は、「買える」投資家にとっては有利です。

なぜなら物件価格が下がるからです。

融資がばんばん出る時期なら競争が高まりますから物件価格が上がります。

そういう時期は融資が出やすい投資家は高値づかみをしがちです。

融資の出ない時期にキャッシュを貯めていると有利です。

頭金1割で融資していた銀行が2~3割を求めてくる状況に対応できるからです。

ある銀行では元々は地主の方のために建物費用だけを融資するというパターンが普通だったそうです。

中古を土地建物で融資を出すという状況は「普通ではない」状態だったそうで、現在は元の状況に戻りつつあるようです。

キャッシュの厚くない投資家へもフルローンを次々と提供していた時代は完全に終わりました。

土地を持っている地主かすでに収益物件を所有し、かつ金融資産を十分に持つ方だけが収益物件投資に参入できるということのようです。

この厳しい時期にある程度の頭金を入れて収益物件を買えれば、キャッシュを生むお宝資産になる可能性は高いと思います。

頭金が大きくて返済比率が小さければ賃貸経営は格段に楽になりますから。

関連記事

賃貸併用住宅建築は投資にはならないが純粋にマイホームなら何とか

スルガ銀行で住宅ローンを借りて賃貸併用住宅を建築するのはサラリーマンにお勧めできる?

賃貸併用で住宅ローン使って建てた物件は売りの時に苦しいのでは

賃貸併用住宅でオーナーが上に住むのは間違った構造

賃貸併用住宅を運営するメリット・デメリットを業者さんに学ぶ

賃貸併用より自己所有アパートに住む方が不動産投資としては儲かる

賃貸併用住宅で稼ぐためには工務店とやりあう覚悟が必要

賃貸併用住宅で稼ぐためのハードルは高い

*銀行融資状況-スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い?

人の出入りが少ない地域で収益物件を買うことで収益を安定させる



#不動産投資 人間の流動性の低い地域は必ずあるので、そこで収益物件が供給過多でなければ賃貸経営は安定します 空室率が低ければCFが上がります


不動産投資として賃貸経営をしていると最大の問題は経営の安定化だということを痛感します。

経営の安定化とは、つまり「満室の状態を長期間保つ」ということです。

賃借人はいついかなる理由で退去するかわかりません。

居心地が良いという理由で長く住む人はいるでしょう。

家賃が安いという理由で長期間引っ越さないのもありでしょう。

会社が転勤がないので引っ越さない人もいるでしょう。

自分の家ではないので退去する、しないはまったく自由です。

それでも地域的に人の出入りが少ない地域というのは確かに存在するようです。

このような地域を発見して、そこで収益物件を買うことが最も収益を安定させることができるのではないかと思います。

単純な例としては都心とイナカでは都心の方が人の動きが速いでしょう。

この都心の中でも流動性の高い地域と低い地域があります。

これをなんとか探し出して、そこで収益物件が売りに出るのを待つという戦術はありですね。

このやり方の最大の難点は、こういう地域での売り物件はなかなか出ないということです。

お宝を探すにの簡単な方法などないわけです(笑)。

関連記事

賃貸併用住宅建築は投資にはならないが純粋にマイホームなら何とか

スルガ銀行で住宅ローンを借りて賃貸併用住宅を建築するのはサラリーマンにお勧めできる?

賃貸併用で住宅ローン使って建てた物件は売りの時に苦しいのでは

賃貸併用住宅でオーナーが上に住むのは間違った構造

賃貸併用住宅を運営するメリット・デメリットを業者さんに学ぶ

賃貸併用より自己所有アパートに住む方が不動産投資としては儲かる

賃貸併用住宅で稼ぐためには工務店とやりあう覚悟が必要

賃貸併用住宅で稼ぐためのハードルは高い

銀行融資状況-スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い?

2012年6月11日月曜日

不動産投資は積算価格以下で収益物件を買えば本当に成功しやすい?



積算という概念は地域によって変化します 一律に積算が出ているので融資が付きやすい優良物件だと考えて飛びつくと大はずれの可能性もあります イナカでも土地が広ければ積算が上がりますが固都税が高くなり家賃が安ければCF少ないのです

このようなツイートをした理由は積算についてうっかり勘違いしそうになったからです。

基本的に不動産投資は積算価格以下で収益物件を買えば成功しやすい、と言われています。

言われている、あるいは教科書や本などで学んだことですから、鵜呑みにして愚直に守っている原則かもしれません。

積算価格以下で物件が買えれば、それに越したことはありません。

ただし、常識的には「積算を大きく下回る額」で収益物件を売りに出すということは考えにくいことです。

なぜなら

損する可能性大だからです。

借金もまったくなく、相続でもらった物件なら、超格安で売り飛ばすということもアリでしょう。

そうでなくて積算を大きく下回るということは正気の沙汰ではありません。

そもそも積算が高いということは物件が高く売れるという保証ではないのです。

積算が高い物件は「高く売れるから大丈夫」とうっかり推定してしまいがちです。

土地の路線価が高い、そして建物の価値もある、ということは固都税も高いということです。

その高い税金に見合った収益が上がれば良いのですが、家賃が低くなければ満室にならない物件だったらどうでしょう。

買った後の賃貸経営が苦しくなることは目に見えています。

都心で売値より高い積算価格の収益物件などほとんど出ません。

最近、首都圏で発見した「超高積算」の物件は冷静に考えると、都市圏ではなく地方物件だったからという理由があったと思われます。

気をつけましょう。

関連記事

賃貸併用住宅建築は投資にはならないが純粋にマイホームなら何とか

スルガ銀行で住宅ローンを借りて賃貸併用住宅を建築するのはサラリーマンにお勧めできる?

賃貸併用で住宅ローン使って建てた物件は売りの時に苦しいのでは

賃貸併用住宅でオーナーが上に住むのは間違った構造

賃貸併用住宅を運営するメリット・デメリットを業者さんに学ぶ

賃貸併用より自己所有アパートに住む方が不動産投資としては儲かる

賃貸併用住宅で稼ぐためには工務店とやりあう覚悟が必要

賃貸併用住宅で稼ぐためのハードルは高い

銀行融資状況-スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い?

2012年6月9日土曜日

年収1億円あっても節税対策ゼロなら税金で半分以上なくなるが



年収が1億円ある給与所得者というのが存在するそうです。

こういう人が何の節税対策もせずに個人で納税しているとするなら

所得1800万円超で最高税率ですから40%の所得税納税になります。

さらに住民税、健康保険などの恐ろしい追い討ちです。

手残りは普通のサラリーマンよりはかなり多いかもしれませんが、通常、税制について知識のない人は激しく無意味に無駄遣いする傾向があります。

せっかく高額所得があっても貯金できずに終わるかもしれません。

こういう方たちをキャッシュポイントとして目を付ける人たちも必ず存在します。

もし「収益不動産を買ってみよう」なんて考えたらどうなるでしょう。

所得が高い人たちは、なんでも買えちゃうような気がすると思います。

銀行も喜んで融資を出すでしょう。

なるほど、こういう人たちが存在するからこそ、新築ワンルームや新築アパートの業者や不動産業者が繁栄できるのですね。

所得が高い人たちの他業界への波及効果は大きいと思います。

常に無知は高くつくものですが、「やられてる」のに気がつかなければみんなハッピーかもしれません。

高額納税で国民みんなのためになり、業者への所得移転で業界を潤す。

こういう方々が存在しないと経済は回っていかないのですね。

尊敬されるべきです。

2012年6月7日木曜日

銀行の収益不動産に対する融資が消極的になったら投資家はどう対処する



最近不動産投資において重要な銀行が融資の基準が厳しくなった、というような噂があります。

銀行が融資に対して消極的になる、いわゆる閉じてくるとどういう兆候が現れるのでしょう。

例えば

融資期間を短くしたがる。

新築ならOKなどと言う。

頭金を3割以上入れろ。

担保物件を出せば。


などと

不動産投資家にとって不利な条件をてんこ盛りにしてきます。

貸したくない理由を並べているだけです。

そんな条件を飲んでいたら投資になりません。

打ち破るためにはとんでもないお金持ちにならねばなりません。

貧乏投資家にとってやれることは

ふたつくらいしか見当たりません。

お金をしっかり貯めること。

かたっぱしから金融機関に当たってみること。

「どこか融資してくれる」と念じながら(笑)あたり続ける。

そのうちこのような条件を突きつけない金融機関に出会えるかもしれません。

さらに、

こうやって撃沈し続けるうちに銀行は「開いてくる」かもしれません(爆)。

関連記事

賃貸併用住宅建築は投資にはならないが純粋にマイホームなら何とか

スルガ銀行で住宅ローンを借りて賃貸併用住宅を建築するのはサラリーマンにお勧めできる?

賃貸併用で住宅ローン使って建てた物件は売りの時に苦しいのでは

賃貸併用住宅でオーナーが上に住むのは間違った構造

賃貸併用住宅を運営するメリット・デメリットを業者さんに学ぶ

賃貸併用より自己所有アパートに住む方が不動産投資としては儲かる

賃貸併用住宅で稼ぐためには工務店とやりあう覚悟が必要

賃貸併用住宅で稼ぐためのハードルは高い

2012年6月6日水曜日

不動産投資:所得の分散が最も税率を抑える効果ある



おそらく、どんな事業を行っていても所得がある特定の人に集中すれば、その人の税額ははね上がるはずです。

つまり、ひとりに収入が集中するシステムでビジネスを稼動させれば、儲かれば儲かるほど税額を抑えることは難しくなります。

法人をつくり、会社組織にするということは、所得を分散させて税率を抑える効果があります。

不動産投資でも、この「所得の分散」を考えて投資を進めていくしか、節税の方法はないと思います。

ただし、自分以外の誰かに所得を分散させたくない人はこの手は使えません。

納税制度のある国でお金を人並み以上に稼ぎ続けながら所得を分散させずにいられる人は、よほどのお金持ちか、よほどの強欲な事業家しかいないのではないでしょうか。

この所得の分散というものを親族内だけで行っている事業家はたくさんいるはずです。

こういう形態は同族経営とか言うらしいのですが、これは「親族内の扶養システム」ということになるのではないでしょうか。

親族を自分の法人の従業員にしてはいけないという法律はないので、最も簡単な所得の分散ですね。

ただし、能力のない親族を雇うと会社が傾く恐れがあります。

ですから、そういう場合は実質的な仕事をさせないということになります。

そんな人にも人並み以上の給料を払うことになり、経営者は重税を逃れます。

納税のシステムが親族の相互扶養を実現しています。

吉本の芸人さんが親族の扶養を拒否して、親族が生活保護を受けていたという話を聞くと、税制をまったく知らない人たちがやったことなのだなと感じました。

この芸人さんも親族を従業員にして所得を分散させれば自分の税率は抑えられてみんなハッピーになれたはずです。

不動産投資の世界に入っていくと必ず役に立つ税務の知識が得られますね。

*銀行融資状況-スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い?

2012年6月5日火曜日

戦略的な不動産投資とはいったいどのようなもの



戦略的な不動産投資とはいったいどのようなものでしょう?

何かプロジェクトを立ち上げる時は常に戦略がなければならないと思うのですが、実は戦略もへったくれもないまま実行してしまいます。

そういう癖を直さなければとも思うのですが、戦略を立てる時間をかけ過ぎて実行が遅れて結局何もしない。

そういうこともよくあります。

つまり、不動産投資だったら収益物件を買うこともなく終わるということです。

まず走りながら考えよう。

そういう考えもありです。

これは戦略なしですが、「何事も走りながら考える」というやり方もひとつの戦略かもしれません。

どんなビジネスもそうだと思いますが、収益が上がり、所得が上がると税金の壁が立ちはだかります。

税金のことなんか何も考えなくて良い、なんていう時期は、あっという間に過ぎてしまいます。

特に収益不動産を買い進める場合は大きな壁となります。

戦略をまったくつくらずに始めてしまったことを後悔します。

でも、もう走り始めてしまったので仕方ありません。

なんとかしなければならないのです。

まだ、賃貸経営を始めて3年しかたたないのに、もう重要な決断を迫られています。

物件を買うたびに、それはそれで重要な決断なのでしょう。

ところが、税務上の対策となると「重要」という以上に「死活的」な問題となります。

戦略的な考えをしていなかったツケがここで回ってくるのです。

法人をつくる、物件購入者の名義を変える、専従者給与を払う...

さまざまな選択肢がテーブルの上に載ってきます。

税金をどう抑制していくかという問題と共に、節税の仕組みを採用しながらはたして物件を買い進めていくことができるのか。

そういう難問も持ち上がります。

節税というのは行き着くところは所得の分散だと思います。

この大きな部分をとらえて、細かい枝葉の部分はあまり深刻に考えすぎないようにしようと考えています。

2012年6月4日月曜日

不動産投資を始める前に節税の仕組みを知っておいた方が良いかも



収益が上がった時にどうやったら節税できるかなんて、まず考えてから収益物件を買う #不動産投資 家はいないと思いますが物件を買い進めていくつもりならこの順番の方が正しいのかなんてすでに3棟買ってから気づいてます

こんなツイートをしたのは以下の理由です。

今まで読んだサラリーマン大家系の本などで、不動産投資にかかわる税金の対処法についてまともに書かれていたものは少なかったと思います。

今までにお会いしたいわゆるサラリーマン大家の方でも、収益物件を買い始めた当初から税金に対してどう対処していかなければならないかを意識して物件を買い進めた例は少ないように感じます。

なぜならサラリーマンは基本的に源泉徴収で税金は天引きですから、確定申告はする気がなければしなくてよいので納税の仕組みについては理解しにくいからです。

この「自分で納税のための申告をしない」というシステムが戦後の日本社会に根付いたことがサラリーマンの納税意識を変えることはなかったことの大きな原因であると確信しています。

「たくさん取られてるな」という意識すらない人もいます。

ところが収益物件を何棟も買い進めていくと難しい問題が発生することにやっと気がつきます。

物件数が少なく、減価償却の経費が取れているうちは良いのですが、キャッシュフローも積み上がり、償却切れ物件が出てくるようになると所得税率が一気にはね上がります。

こういう事態に対処する方法は専門家に尋ねれば色々と出てくるのでしょうが、税に関する知識のないサラリーマンにとっては難題でしょう。

法人をつくり、管理会社として経費を払うという方法でも、ある程度の収益が上がると節税に限界が出てきます。

最初は法人をつくらずに「個人」としてしか収益物件を買う方法がないサラリーマンとしては、一度「個人」で買った物件の節税はいずれ限界を迎えることを認識しておいた方が良いと思います。


収益物件を買い不動産投資を始めようとするあなたは物件を買う前に税金の仕組みを知っておいて損はないですね。

関連記事

賃貸併用住宅建築は投資にはならないが純粋にマイホームなら何とか

スルガ銀行で住宅ローンを借りて賃貸併用住宅を建築するのはサラリーマンにお勧めできる?

賃貸併用で住宅ローン使って建てた物件は売りの時に苦しいのでは

賃貸併用住宅でオーナーが上に住むのは間違った構造

賃貸併用住宅を運営するメリット・デメリットを業者さんに学ぶ

賃貸併用より自己所有アパートに住む方が不動産投資としては儲かる

賃貸併用住宅で稼ぐためには工務店とやりあう覚悟が必要

賃貸併用住宅で稼ぐためのハードルは高い

銀行融資状況-スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い?

2012年5月31日木曜日

収益物件に対する銀行融資の方針はころころ変わるが惑わされないようにしたい



収益物件に対する銀行融資の方針はころころ変わるようです。

これが景気とどう連動しているのかはよくわかりません。

通常、景気が良くなれば融資はバンバン出るなどと聞きます。

ただし、金利もガンガン上がるでしょう。

2000年以降の金利はバブル期の金利を考えると想像もできない劇的な低さです。

同じ銀行でも融資方針は変わりやすいので、他の銀行にあたってみたい気もしますが「ここでだめなら、あそこはだめだろう」なんてうっかり自分で決めつけそうになるのでいけませんね。

当たって砕けろで色んな銀行に融資は打診してみるべきでしょう。

実際に収益物件を持ち込まないと有益な情報は得られないと思います。

物件を持ち込んで銀行の反応を見た方がわかりやすいはずです。

ただ、現在のトレンドをつかんだ上で融資への戦法も素早く変えた方が良さそうな気もします。

一時的にフルローンがあらゆる階層に出たこともありました。

現在はまず無理です。

ここから発想を転換して、思いっきり頭金を入れてみるという手法もありかもしれません。

頭金の額を増やせば増やすほど、購入後の賃貸経営は楽になります。

投入した資金の回収速度も上がります。

ですから頭金の資金が十分にたまるまで物件の購入は我慢するというのは、ひとつの手でしょう。

不動産投資は長期の投資という言い方をされるのは人生のスパンと比較されるからではないかと思います。

その人のライフステージにより、最適の投資法があるはずです。

銀行の方針の変化に惑わされないように気をつけたいものです。

関連記事

賃貸併用住宅建築は投資にはならないが純粋にマイホームなら何とか

スルガ銀行で住宅ローンを借りて賃貸併用住宅を建築するのはサラリーマンにお勧めできる?

賃貸併用で住宅ローン使って建てた物件は売りの時に苦しいのでは

賃貸併用住宅でオーナーが上に住むのは間違った構造

賃貸併用住宅を運営するメリット・デメリットを業者さんに学ぶ

賃貸併用より自己所有アパートに住む方が不動産投資としては儲かる

賃貸併用住宅で稼ぐためには工務店とやりあう覚悟が必要

賃貸併用住宅で稼ぐためのハードルは高い

*銀行融資状況-スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い?

2012年5月30日水曜日

収益物件でロフト付きは空間の有効活用ではなく無駄で賃貸付けには不利



#不動産投資 狭いワンルームも苦しいですがロフト付きってのは空間の有効活用ではなく無駄です 人間は日常的にハシゴを昇り降りしたい動物ではありません 住みたいと思います?

収益物件を探し始めた時からロフト付きの部屋というのはなんだか違和感がありました。

これは、自分が「ロフト」のようなものが自宅にあるから体感的に良くわかるのです。

ハシゴを使って昇り降りしなければならないというのは苦痛です。

もし、そこが睡眠をとる場所だとしたら最悪です。

勤め人で家にいる時間はほとんど睡眠時間という人にとっては最悪でしょう。

眠るための場所としてロフトを使っている人がどれくらいいるのでしょうか。

狭小のワンルームをごまかすために考えられた手法でしょうが、設計する人は、そんなところに住まないので住む人のことなんか想像もしません。

収益物件を賃貸として経営する大家や投資家も住む人のことなんか考えないならロフト付きもありでしょう。

人間は縦に伸びた空間で生活するのは不得意な動物だと思います。

木の枝を伝って生活するオランウータンならロフトは喜ばれるでしょう。

人間の住むつくりではありません。

売り物件としてロフトの中古物件はよく出てきます。

同じ面積のものならロフトなしの方が客付けはうまくいくのではないでしょうか。

ウチはワンルームはありませんが(笑)。

*銀行融資状況-スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い?

2012年5月25日金曜日

不動産投資の世界に入るということは肉食獣のいる草原を独りで歩くということ

「私は初心者です」

「どの物件が稼げますでしょうか」

「リフォームや管理をお安くやってくれる業者はどこですか」


こういう言葉をあちこちで投げかける人はネギと鍋を背負っているカモさんです。

不動産投資の世界へ足を踏み入れてありとあらゆる方面からお金をむしりとられる人は結構いるようです。

収益物件を初めて購入してから3年経過しましたが、ウチがまったくむしりとられていないと言っているわけではありません。

むしろ、かなりやられました(爆笑)

投資の世界にいるということは、色んな種類の肉食獣のいるサバンナを歩いているようなものだなと思います。

ぼうっとしていると、あっという間に餌食になります。

中には自分が餌食になっているのでさえ気が付かない人もいます。

こういう方はどちらかというと裕福な方に多いような気がします。

そうですよね。

不動産投資のサバンナにいる肉食獣が食べるのは「お金」ですから。

食われても痛いのに気がつかない人もいるわけです。

本当に色んな種類の肉食獣がいます。

代表的なものは

不動産屋さん

ブローカーさん

工務店・リフォーム業者

マンション新築業者

銀行

管理業者

コンサルタント

インターネット業者

ケーブルTV

こういう業者は常においしい餌を探しています。

食われてしまう不動産投資家というのも当然存在しなければ、肉食獣の存在も危うくなります。

生態系は微妙なバランスの上に成り立っています。

餌がなくなった肉食獣は生きていけませんからね。

餌にはなりたくないものです。

2012年5月24日木曜日

収益物件のリフォームを安く仕上げる方法は工務店や業者の狙いを知ること



収益物件で原状回復のリフォームを安く仕上げることは非常に重要です。

固都税や光熱費を下げることは至難ですが、リフォーム費用だけは大家が自由にコントロールできる部分だからです。

セルフリフォームをするという選択肢がないのなら工務店や職人さんにお願いするしかありません。

こういう業者さんも不動産投資家と同じでお金を稼がなければお話になりません。

彼らを稼がせてあげるための人が存在します。

それは大家である不動産投資家を含む施主です。

施主の要望を聞いて工事をするのが彼らの仕事です。

ですから施主である大家が希望を伝えて費用を設定すればよいのです。

ここで問題になるのが、施主側の知識です。

ほとんどの場合、施主は工事にかかる建材費や工賃についてあまりわかっていません。

この点が業者側からすると大きな狙い目です。

知識がない人に対してはどれだけふっかけても良いわけです。

ただし、その施主が払えそうな額をふっかけるのです。

ウチが賃貸併用住宅を建築した経験をお話します。

自宅の建築はフリーの建築家にお願いしました。

なぜその建築家に決めたのかというと建築費が2000万円で可能かという問いに対してできるというお返事があったからです。

せっかちな性格なので、そんな要望を聞いてくれるなら恩の字だと思い、すぐにお願いしてしまいました。

設計にはかなりの期間がかかりました。

設計が完成してから建築業者の選定は建築家が行いました。

最初の業者は3000万円を超える見積もりを提示しました。

まったくこちらの要望に応えることはできないということで、お断りしました。

この時点では建築家や建築業者が何を狙っているのかはさっぱりわかっていません。

2番目の業者に見積もりを出してもらいました。

この業者は建築家が以前工事をお願いしたことがある会社でした。

この業者も3000万円を超えるような額は提示しなかったと思いますが、希望の2000万円には程遠かったと思います。

そこで、どういうことをやったかというと当初の設計から削れる部分は片っ端から削っていき金額を落としていくという作業です。

結局、予算交渉に関しては最後まで苦しみました。

2000万円の希望ははかなく消えました。

この過程でわかったことがあります。

それは「当初から2000万円で済まそうなどと建築家も工務店も思っていなかっただろう」ということです。

この業界の慣習として、最初に提示する金額はめいっぱい「ふかす」ということです。

それと同時に施主に「夢」を与えます。

実現しそうにない素晴らしい設計をまず提示するのです。

この時、建築家は、それが到底施主の希望する金額では収まらないことをわかっています。

この「夢」の設計に対して「現実の金額」をぶつけてくるのです。

最初にめいっぱい高い見積もりを提示させて、施主がそれにどう反応するかを見ます。

払えそうなのか、単に怒るだけなのか...。

その反応に応じて次の手を打ちます。

ウチの場合はローン返済がすでに始まり、せっぱつまっていました。

なんとか予定の金額に落とし込むことしか考えていませんでした。

建築家は「お金を当初の予定以上払いたくない」という態度にじれていたようでした。

最終的な提案は設計していた内容から金のかかりそうな部分を大幅に削ることでした。

具体的には部屋の作り付けの家具などをすべてやめることでした。

つまり、「夢」の部分を捨てることでした。

マイホームの建築で最もお金のかかる部分は「人工」のかかる大工仕事です。

人工のかかる仕事は一切やめていただいても構わない部分はやめてしまえばよいのです。

例えば下駄箱を工務店経由で大工さんにつくっていただくともったいないのです。

イケヤやニトリで安いものを調達して置けばよいのです。

そういう既製のものではどうしても納得できない場合にお願いすべきです。

自宅と収益物件ではまったく考え方は違うと思いますが、自宅だって「夢」を捨てれば、かなり安く仕上げることはできると思います。

今なら自宅でさえ、もう一度建築すれば前よりは安くできるのではないかとも妄想できますが、二度と家など建築する気はありませんのでそれを証明することはなさそうです。

最悪なパターンは収益物件のリフォームやリノベーションに施主の「夢」を盛り込んで法外な料金を払ってしまうことです。

借り主は賃貸部屋に「夢」なんかもちませんよね。

ロケーションを中心に考えてコストパフォーマンスの良い物件を選ぶのが普通だと思います。

そもそも家賃相場の安い地域で「夢のある」お部屋をつくってしまうと工務店さんなどのおいしい餌になってしまいます。

業者のキャッシュポイントを見抜くというのは不動産投資に限らずすべての業種に必要な洞察でしょう。

2012年5月21日月曜日

リフォーム利回り無視しても良いのはよほどの金持ちか儲かりすぎて経費を払った方がまし、という不動産投資家だけでは



不動産投資では自分でコントロールできる部分が結構多いと思われているようですが、実際は収益物件を買った瞬間に収支はほぼ固定されてしまうようです。

つまり、儲かる物件は儲かるし、儲からんものは儲からんのです。

では、どうやったら少しでも儲かるようにできるのかというと、おそらく無駄な経費を削ることがかなり大きいのではないかと思います。

もちろんローン金利を下げるということもかなりキャッシュフローに影響しますので良い手であることには違いないのですが、いかんせんハードルが高いのです。

銀行は安易に金利を下げて損をするようなことを認めません。

こう考えると、あなたが賃貸経営で経費を抑える部分は限られてきます。

今までお会いした、ほとんどの賃貸経営をしている不動産投資家の方でリフォームをどう経済的に実施するかについて試行錯誤していない方はいません。

収益物件を所有していれば必ず空室が発生しますし、それに伴うリフォームは必然の経費です。

空室発生の頻度が高ければ高いほどリフォーム費用を抑えることは重要な問題となります。

リフォームを実施するにあたって新しい入居者がすぐに見つかりそうな部屋を「つくりあげる」ということは重要な目的かもしれません。

ところがもっと重要なことは、抜けた穴を埋めるために「早く稼ぐ」ということです。

リフォームを素早く仕上げて空室を埋めれば損失を最小限に抑えられます。

この反対にリフォームに時間をかけて入居募集に手間取ればその間の無収入は損失です。

損失の総計は

「空室期間の家賃」+「リフォーム費用」

となります。

ですから空室を埋めるまでの期間短縮とリフォーム費用の抑制が成功すれば稼げる賃貸経営です。

「リフォーム費用の抑制」ばっかり考えてリフォームにお金をかけずに「しょぼい部屋」をつくってしまったら儲からないんじゃないの?という反論もあるでしょう。

ご心配無用です。

どんなにお金をかけて立派なお部屋をつくりあげても

家賃は

倍に上がることはありません。

1.5倍に上がることもまれでしょう。

近隣の家賃相場を調べて考えればわかることです。

リフォームにお金をかけ過ぎると損をするという例は実際にあります。

アパートを多数所有している大家さんに聞いた話です。

3年間ほど満室だったアパートの1室が空いたので、かなりお金をかけて(100万円くらいだったかな)リフォームを実施して、さて管理会社に客付けをお願いしてみると

3年前に比べると近隣の家賃相場はがっくりと落ちていたそうです。

そうです。

リフォーム利回りは激しく悪くなっていたのです。

この大家さんは「家賃が下がっていることを知ってたら、あんなにお金をかけなかったのに...」と悔やんでおられました。

2012年5月18日金曜日

投資方法の王道:100人の不動産投資家がいれば100の真実がある

#不動産投資 を考え始めたときあまりにも色んな手法がありすぎてどれを採用していいのか迷った時期があった 結局儲からなければだめという基準が一番安全だと気づいた

ちょっと昔を回顧してみました。

不動産投資を始めてみようと思って、サラリーマン大家系の本を手当たり次第に読んでいた時期がありました。

その時ひとつ気がついたのが

不動産投資のやり方に「王道」は存在しなさそう

ということでした。

本を書いている人たちのやり方にある程度の共通点はあったかもしれません。

共通点をまとめてみて足して割るみたいなやり方はないのかななどと妄想しても無駄でした。

収益物件を探していて、物件を見れば見るほど、わからなくなるのです。

いったい何を買ったらいいのやら。

築古木造、RC、新築木造、RC区分、築古戸建て...

あんたの資産レベルだとせいぜい区分をローンで買うくらいしか無理だから、と仲介業者に区分を勧められたこともありました。

不動産投資に関しては、目の前には色んな物件が現れては消え、仲介業者もさまざまな人がいました。

物件を所有している大家さんもいろんな人を見ました。

結局、結論はひとつでした。

どういうことかというと

自分で経験したことしか信用するな

そういう発見です。

「常識」と考えられていることに惑わされるのが一番危険です。

自分で思い込んで決めつけてしまうのもアホです。

100人の不動産投資家がいれば100の真実があるのです。

あなたの真実はあなたにしかわかりません。

*銀行融資状況-スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い?

2012年5月17日木曜日

不動産投資家でなんとなく儲かってそうな方は「みんな変」



いわゆる富裕層なんてどこの国でも割合は同じくらいですよね。

1~2%でしょう。

1~2%になるということは「普通じゃない」ということでしょう。

じゃ、ちょっと変な人のはずです。

変なのは「普通の人」からすると悪いことです。

ですから大多数の普通の人は変な人にはなりたがりません。

変な人がする変なことをやりたがりません。

つまり競争が少ないのです。

極少数派の富裕層は人がやらなさそうなことをやって稼いでいると思われます。

今、株式投資はパソコン画面をクリックするだけで誰でもできます。

書店には「株で儲けよう」という本があふれ返っています。

つまり「普通の人」がこれに手を出しているということですね。

おかげで普通の人は、ほとんど負け組みになります。

不動産投資は株に比べると圧倒的に参入する人は少ないのです。

なぜかというと「普通じゃない」からです。

2008年から不動産投資で収益物件を探して購入して運営していますが、その過程でお会いした不動産投資家の方でなんとなく儲かってそうな方は「みんな変」です。

タマゴが先かニワトリが先かという議論ではないのですが、成功している人は元々「変」なのだと思います。

「変だからお金持ちになるのか」それとも「お金持ちだから変なのか」は、変な人を観察しているとだんだんと見えてくるのではないでしょうか。

2012年5月15日火曜日

住宅ローンの審査が厳しくなっているというが収益物件でも同じだろうか



銀行の住宅ローンの宣伝は盛んに行われているが、最近、審査が厳しくなっているようだという記事が新聞にありました。

この原因として金利の値下げ競争があるらしいのです。

どの銀行もめいっぱい金利を下げて、利幅が薄くなっている状況がある。

したがって貸し倒れを防ぐためにローン利用者の属性を厳しく評価しているという分析です。

銀行の評価が厳しくなっているということは、そういう「厳しい」銀行で借りられなかった人の「受け皿」となる銀行があるはずですね。

ローンを申し込む人の「属性」というのは様々ですが「銀行の属性」も多彩です。

よほどのことがない限り捨てる神あれば拾う神ありでしょう。

ピラミッドの底辺に行けば行くほど、金利は高くなるかもしれません。

それでも良いと言う人は必ず、そういう銀行でローンを利用します。

不動産投資家も住宅を買う人も同じようなピラミッドの中に組み込まれています。

変わらない事実は「銀行は融資を出さないと商売にならない」ということです。

不動産投資家なら、どこかに自分が組み込まれる銀行があるはずで、そこにチャレンジするしかありません。

関連記事

賃貸併用住宅建築は投資にはならないが純粋にマイホームなら何とか

スルガ銀行で住宅ローンを借りて賃貸併用住宅を建築するのはサラリーマンにお勧めできる?

賃貸併用で住宅ローン使って建てた物件は売りの時に苦しいのでは

賃貸併用住宅でオーナーが上に住むのは間違った構造

賃貸併用住宅を運営するメリット・デメリットを業者さんに学ぶ

賃貸併用より自己所有アパートに住む方が不動産投資としては儲かる

賃貸併用住宅で稼ぐためには工務店とやりあう覚悟が必要

賃貸併用住宅で稼ぐためのハードルは高い

銀行融資状況-スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い?

2012年5月14日月曜日

不動産投資の収益物件でなぜワンルームではダメなのだろうか



なぜワンルームではダメなのだろうか

現在所有している3棟の収益物件でワンルームの部屋はありません。

2DK以上のファミリー物件です。

不動産投資を始めようと計画した時は特に部屋の広さや間取りはあまり意識していなかったように思います。

しばらく物件調査をしていて現実的な問題に気づいてワンルームは避けようと決めました。

基本的にワンルームの収益物件は

「飽和している」

と気づいたのが大きな原因ではないでしょうか。

多すぎるのです。

客付けが厳しいし、現実に「飽和地域」では実際に都心駅近の物件を持っていた大家さんもあきらめて売却したという話を聞きました。

たとえ飽和していても入居者がいるのならOKではないかという意見もありますよね。

でも、なかなか空室が埋まらないという状況は精神的に辛いものがあります。

しょっちゅう入退去があるとリフォーム代が多額になります。

忙しいうえにお金がかかるというのは最も避けたいドツボパターンです。

もうひとつワンルームを避けたい理由は

部屋が狭いと工夫のしようがない。

ということです。

空室ができた際の対策として狭いワンルームでは部屋をつくりあげる方法が限られます。

部屋数があって、そこそこの広さがあればリフォームやリノベを考える余地があります。

さらに、最近は単身者でも広めの部屋を好む傾向があると思います。

「お金がなくて狭い部屋にしか住めない」という窮乏者はネットカフェに住んでしまいます。

アパートに住む程度の経済的余裕がある方は、都心ではワンルームは腐るほどあるので、家賃を少し高めでもよいと思えば、より広い部屋を選ぶでしょう。

最悪でも複数部屋のあるアパートならワンルームに近い家賃帯で貸すこともできます。

ワンルームで需給が飽和していれば、値下げ合戦の泥沼にはまりこむしかありません。

およそ、こんなところがワンルームを避けてファミリー物件を選ぶ理由でしょうか。

2012年5月9日水曜日

株式投資の王様バフェット方式で投資すると不動産投資も成功する?

株式投資のカリスマ、バフェットは気に入った起業に投資するとき、マクロ経済の状況は考えないそうです。

企業の本質的な価値を見極めて、それを下回る価格で買うことが重要らしいのです。

これは、そのまま不動産投資の方法に置き換えて考えても通用するなと思いました。

なぜなら、収益物件を買うときも「マクロ経済の状況」なんか考えませんし、考えてたら買えません。

そして、収益物件の「価値(積算価格)を調べ」て、「それを下回る価格で買う」ことが重要だからです。

バフェットの言っていることが正しいとするなら、株を買うことも不動産を買うことも同じ方法が通用するようです。

バフェットのやり方は「株式を買う」のではなく、本当に気に入った「事業」を永久に保有するつもりで集中投資することだそうです。

これも不動産投資は収益物件を長期保有してインカムゲインで稼ぐ事業である、ということと一致します。

私は企業の評価はわかりませんが、おそらく収益物件の評価の方がよりシンプルではないかと推察しています。

ある企業が長期にわたり優良で収益を上げ続けるかを調べる指標は、かなり多岐にわたるでしょう。

不動産の場合は利回り、家賃、積算、個都税、修繕費、管理費などの収益を推測する数値の基準は限られています。

予測不能の部分ももちろんあるのですが、計算がシンプルなので株式の下落のような失敗の確率はありえないと思います。

バフェットのように成功している不動産投資家は地球上にほとんど存在しないのですが、不動産ならある程度の知識と胆力で、そこそこいけそうな気がするのです。

「気がする」だけなのかもしれません(笑)。

LinkWithin

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...