2012年2月12日日曜日

見栄の為に不動産投資をやる人は失敗するから稼げるかどうかを考えましょう



この話は空室のリフォームをしようとする不動産投資家の大家にとっては良い教訓になるのではと思いました。

投資は「見てくれ」を気にするのではなく「利益が上がるかどうか」を考えなければ失敗する。

そういう基本的な教訓ですけど、うっかり忘れてしまうのです。

以下は不動産投資家の金森重樹さんのメルマガから引用させてもらいます。

これは、ボロボロのホテルを買って再生して収益をあげるという話ですが、住居の賃貸経営でも、そのままあてはまると思ったので、引用させていただきます。

文の中の「ホテル」を「収益物件」に置き換えるとそのまま収益物件による不動産投資の話として理解できます。


引用始まり---------------------

サラリーマンでホテル投資をやりたい方にお話ししておきたいこと、
それは『見栄の為にホテル業をやる人間は失敗する』ということです。

ホテルなんて、持っていても偉くもなんともないです。単なる業種の
一つですから。ところが、不動産会社なんかは、ホテル業に進出する
時に、オーナーの見栄で、リノベーションをピカピカにやって過剰投
資したりする。

(中略)

勘違いして、『自分がホテルを持ったからには…』というふ
うに、過剰なリノベーションをやるから、投資回収期間を全く無視し
た無茶な状態になります。

(中略)

マンションを既に5~10棟持っていてマンション経営
に飽きた地主さんが、自分のステイタスのためにホテルを建てるなん
てケースでは過剰投資になるケースが多いです。

僕は、中古ホテルの物件探しの過程で、このような地主の方が建てて
失敗した多くの地方のホテルを見てきました。逆にそのような設備の
しっかりとしたものは中古で引き取るならお買い得かとおもいます。

こんなやり方を真似てサラリーマンの方がホテル事業を始めると大変
なことになってしまいます。

不動産会社は、融資をコーポレートで引いていますから、ホテルの収
支とかホテルの不動産的な担保評価とは無関係に資金を調達できてい
ます。

(中略)

これに対して、サラリーマンの方の場合には、ホテル事業単体として
の収支が合っていなければ他で利益を出すことができませんので、進
退窮まることになります。

だから、見栄なんか張らずになるべく『汚いもの』、『醜いもの』、
『ボロ』を仕込んできて、それを周辺の同一価格帯のホテルよりも首
の皮一枚だけ上の水準にお化粧直しするので十分です。

『汚いもの』、『醜いもの』、『ボロ』は、なかなか手を出す人がい
ませんので、手直しすれば十分に使えるものであっても不当に安く放
置されているケースが多いです。

------------------------------
引用終了


以下は「ホテル」を「収益物件」に置き換えたバージョンです。

--------------------------------


サラリーマンで収益物件投資をやりたい方にお話ししておきたいこと、
それは『見栄の為に収益物件業をやる人間は失敗する』ということです。

収益物件なんて、持っていても偉くもなんともないです。単なる業種の
一つですから。ところが、不動産会社なんかは、収益物件業に進出する
時に、オーナーの見栄で、リノベーションをピカピカにやって過剰投
資したりする。

(中略)

勘違いして、『自分が収益物件を持ったからには…』というふ
うに、過剰なリノベーションをやるから、投資回収期間を全く無視し
た無茶な状態になります。

(中略)

マンションを既に5~10棟持っていてマンション経営
に飽きた地主さんが、自分のステイタスのために収益物件を建てるなん
てケースでは過剰投資になるケースが多いです。

僕は、中古収益物件の物件探しの過程で、このような地主の方が建てて
失敗した多くの地方の収益物件を見てきました。逆にそのような設備の
しっかりとしたものは中古で引き取るならお買い得かとおもいます。

こんなやり方を真似てサラリーマンの方が収益物件事業を始めると大変
なことになってしまいます。

不動産会社は、融資をコーポレートで引いていますから、収益物件の収
支とか収益物件の不動産的な担保評価とは無関係に資金を調達できてい
ます。

(中略)

これに対して、サラリーマンの方の場合には、収益物件事業単体として
の収支が合っていなければ他で利益を出すことができませんので、進
退窮まることになります。

だから、見栄なんか張らずになるべく『汚いもの』、『醜いもの』、
『ボロ』を仕込んできて、それを周辺の同一価格帯の収益物件よりも首
の皮一枚だけ上の水準にお化粧直しするので十分です。

『汚いもの』、『醜いもの』、『ボロ』は、なかなか手を出す人がい
ませんので、手直しすれば十分に使えるものであっても不当に安く放
置されているケースが多いです。
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おもしろいですね。

ようするに、この話は事業を「儲かるかどうか」ではなく、「見栄」でやってはいけないということを説明しているわけです。

ですから「ホテル」の部分を何に置き換えても通用するのだと思います。

「汚いもの」や「ボロ」を安く買って「首の皮一枚だけ上の水準」でリフォームして賃貸することができれば、不動産投資としては成功でしょう。

もう十分に稼いで「見栄」とかいうものを満たすためにお金を無駄遣いしても危なくない人は過剰リノベOKですね。

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