収益物件調査は積算価格をまず調べるが土地が広くて積算評価が高いとまずい

不動産投資で収益物件を探していると、まずその物件は積算が出ているのかどうかが気になります。

一般的に積算価格が売値を上回っていれば「買い」であるように感じます。

ですから、不動産投資家は何をさておき、まず積算を計算します。

土地の路線価と建物の評価額を足して積算価格が出ます。

ここで積算が売値を大きく上回っている物件があると飛び上がって喜んでしまいます。

でも、ここで冷静にならなければならないのは、積算評価が高ければ高いほど、銀行融資の額が大きくなる可能性があるということです。

つまり「たくさん借金ができる」ということです。

気をつけなければならないのは、「たくさん借金ができる（フルローンやオーバーローン）」ことと、「稼げるかどうか」は別の話なのです。

うっかり

高積算評価＝高収益

と勘違いしそうになります。

地方の高利回り物件を探していると

高積算／低収益

の収益物件に遭遇することがあります。

やたら土地が広くて駐車場スペースが余っているような物件です。

駐車場の料金込みの利回りですと、空室が出ると、家賃プラス駐車場家賃がマイナスになり利回りががっくり落ちます。

駐車場が必須の地方では駐車場料金はそんなに高くとれません。

土地が広いと個都税も高くなります。

しっかりフルローンが出たのに、ちっともキャッシュフローが出ない物件は出口が難しいことになります。

積算評価は、あくまで、銀行が融資を出してくれるかどうかという指標に過ぎないわけです。