都心収益物件は積算やCFだけではない－－地方とは違うルールで売買されている

#不動産投資　物件買えなかったらお金が減らなくてよかったなあと慰めるのは負け犬根性か？　買えなかった物件は買わない方がよかった物件であると信じるのが前向き思考か

今回初の都心物件に買い付けを入れて思いました。

銀行融資の内諾は獲得したものの、その日に買い上がった投資家に売主がなびいてしまいました。

その投資家が提示した金額は売主が当初からこだわっていた額に到達していました。

ウチも自宅マンションを売却した経験から、なるべく高い値段で買ってくれる方が現れたらそちらにいくのは当然だと思っています。

元付けの仲介業者は誠に申し訳ないと謝ってくださったのですが、業者も仲介手数料が少しでも上がれば助かるのはあたり前で謝る理由もないような感じです。

ようするに負けるのは資金力がないからだというわかりやすい敗因があるのです。

都心２３区の人気地区、港、渋谷、新宿、目黒、などの収益物件は地方とまったく違う基準とルールで収益物件が売買されています。

今までは、収益物件を買う場合は、ひたすら積算価格以下の物件を探すということにこだわって、しかもCFが出ないものはNGでした。

今回の物件は積算以上の価格でしたが、なんとか返済比率を「耐えられる程度」に低く抑えられる額まで、指し値を提示していました。

仲介業者さんに粘っていただいて、その額で了承していただいていたのですが、その額に不満があったのは間違いありません。

積算に必死にこだわる。

CFが出ないとだめ。

この発想では都心物件が持つ潜在力を生かすことはできないようです。

都心では売値が積算より下がるということは、よっぽどのことがないかぎりありえませんよね。

数字だけで現れてくる価値以上の付加価値が必ずついてきます。

ということは投資の出口も楽です。

そのあたりの都心プレミアムを考慮に入れないと、そのような地域の物件を手に入れる資格はないと考えないといけないと思いました。

狭かった視野が開けたというのでしょうか。

そして金額も大台を超えると客層はがらりと変わります。

地方の収益物件を買うような戦法を使っても通用しないということです。

地方物件は指値が通るか、そのままの値段ですが都心は値段が上がっていくのです。

オークションのようなもので、価値のあるものは必ず上がっていきます。

都心は確実に他の場所とは違うルールで投資家は動いています。