不動産投資では返済比率の低さが最高のリスクヘッジ

銀行融資を使い不動産投資を行う。

これが最も普通に行われている形式ではないでしょうか。

現金での売買が最もリスクが少ないので、本当はこちらにしたいところですが、そんなに簡単な話ではありません。

では、あきらめて銀行融資に頼って収益物件を買う場合は、いったい何が一番の安心材料になるのでしょうか。

銀行金利、利回り、物件地域、空室力．．．

様々な要素が絡むのが不動産投資の難しいところだと思います。

ですが、実際に１棟ものを融資で買ってから重要だと感じるのは、返済比率です。

返済比率が低ければ低いほど、賃貸経営のプレッシャーは弱くなります。

例えば返済比率が７０％や８０％なら、１棟の規模にもよりますが、１０室のうち２室でも空室が出たら、収入と返済の収支がトントンか赤字になるとしたらどうでしょう。

空室の恐怖におびえながら暮らさなければなるかもしれませんね。

物件の周辺の平均空室率が２割くらいだったら、あなたの物件もそのような状況になる可能性があるということです。

これが、返済比率５０％以下だったら安眠できるのではないでしょうか。

４０％、いや３０％だったら？

返済比率が低くなるほど楽になるのは目に見えています。

ただし、返済比率が低いということは借金の額が少ないということです。

借金の額を減らすには初期投資、つまり物件を購入する時に頭金をたくさん入れることです。

これさえできれば、物件を買った瞬間から始まる「空室との闘い」というプレッシャーはなくなることはありませんが、軽くなります。

つい数年前まで、フルローンやオーバーローンで収益物件を買うことが、とても素敵なことであるかのような風潮がありました。

特定の銀行がそのような融資を大盤振る舞いで出していたらしいからです。

もうこのような時代は去りました。

数十年前から不動産投資をしている人の話によると、収益物件には頭金を半分くらい入れて買うのが普通だったそうです。

物件価格の半分も頭金を入れれば、安心ですよね。

ただし、この手法はキャッシュが潤沢にある人のみが使えます。

結局、不動産投資はキャッシュを厚くしてから実施すべき投資なのかもしれません。

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