スルガ銀行での融資金利低下も実質金利で判断されているのでは

スルガ銀行の収益物件融資で４．５％の高金利を逃れるために努力なさっている不動産投資家の皆様へ朗報です。

金利を下げる単純な方法が存在するであろうことがわかりました。

それは、

「実質金利」を下げることです。

つまり、

実質金利が下がらないと金利も下がらないということです。

そこで、実質金利とは何かというと

業界では「ジッキン」と呼ばれているらしいのですが、次のような計算式があるようです。


（借入金利支払額－預金金利受け取り額）÷（融資残高－預金残高）

これでウチの物件に関する数字でざっくりと計算してみると、現在の金利に近いことがわかりました。

この実質金利という考え方は、ひらたく言うと、

１０００万円預金している銀行から１０００万円借りているのは、自分のお金を使っているだけだから融資金利なんか払わなくてもいいんじゃないの。

という感じだそうです。

つまり融資を受けている銀行に預金がたくさんあり、融資残高が低下すれば実質金利は下がるということですね。

例えば、銀行に４．５％の金利を下げてください、と交渉したければ、まず実質金利を下げることができなければなりません。

銀行に金利を下げる交渉に行って、銀行から定期預金をするように要求されたり、高額な会費のカードに入会することを条件にされたりする場合があるらしいのです。

こういう条件を受け入れることにより、実質金利が下がるので、銀行は金利を下げてくださるわけです。

ですから物件を購入してから間もなくでは、銀行に預金はあまりたまっていないし、あなたが努力して、お金を預金しようとしないのなら、実質金利は下がった状態ではないわけですから銀行は金利を下げる理由は見当たらないのです。

つまり、なるべく早期に実質金利が下がるような状態にするためには

１．ＣＦを高めて預金を厚くする。

２．なんらかの方法でお金を貯めて融資元銀行の口座に預ける

このふたつの方法しかないようです。

実質金利が下がるような条件もなしに、単に「下げてください。お願いします」では銀行が動くはずはありません。

金利を下げていただくと投資家にはお金がたまり、融資元の預金も増えますのでWin-Winとなります。

銀行と投資家の双方が喜べる状態をつくることがベストです。

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