リフォーム利回り無視しても良いのはよほどの金持ちか儲かりすぎて経費を払った方がまし、という不動産投資家だけでは

不動産投資では自分でコントロールできる部分が結構多いと思われているようですが、実際は収益物件を買った瞬間に収支はほぼ固定されてしまうようです。

つまり、儲かる物件は儲かるし、儲からんものは儲からんのです。

では、どうやったら少しでも儲かるようにできるのかというと、おそらく無駄な経費を削ることがかなり大きいのではないかと思います。

もちろんローン金利を下げるということもかなりキャッシュフローに影響しますので良い手であることには違いないのですが、いかんせんハードルが高いのです。

銀行は安易に金利を下げて損をするようなことを認めません。

こう考えると、あなたが賃貸経営で経費を抑える部分は限られてきます。

今までお会いした、ほとんどの賃貸経営をしている不動産投資家の方でリフォームをどう経済的に実施するかについて試行錯誤していない方はいません。

収益物件を所有していれば必ず空室が発生しますし、それに伴うリフォームは必然の経費です。

空室発生の頻度が高ければ高いほどリフォーム費用を抑えることは重要な問題となります。

リフォームを実施するにあたって新しい入居者がすぐに見つかりそうな部屋を「つくりあげる」ということは重要な目的かもしれません。

ところがもっと重要なことは、抜けた穴を埋めるために「早く稼ぐ」ということです。

リフォームを素早く仕上げて空室を埋めれば損失を最小限に抑えられます。

この反対にリフォームに時間をかけて入居募集に手間取ればその間の無収入は損失です。

損失の総計は

「空室期間の家賃」＋「リフォーム費用」

となります。

ですから空室を埋めるまでの期間短縮とリフォーム費用の抑制が成功すれば稼げる賃貸経営です。

「リフォーム費用の抑制」ばっかり考えてリフォームにお金をかけずに「しょぼい部屋」をつくってしまったら儲からないんじゃないの？という反論もあるでしょう。

ご心配無用です。

どんなにお金をかけて立派なお部屋をつくりあげても

家賃は

倍に上がることはありません。

１．５倍に上がることもまれでしょう。

近隣の家賃相場を調べて考えればわかることです。

リフォームにお金をかけ過ぎると損をするという例は実際にあります。

アパートを多数所有している大家さんに聞いた話です。

３年間ほど満室だったアパートの１室が空いたので、かなりお金をかけて（１００万円くらいだったかな）リフォームを実施して、さて管理会社に客付けをお願いしてみると

３年前に比べると近隣の家賃相場はがっくりと落ちていたそうです。

そうです。

リフォーム利回りは激しく悪くなっていたのです。

この大家さんは「家賃が下がっていることを知ってたら、あんなにお金をかけなかったのに．．．」と悔やんでおられました。