2012年6月11日月曜日

不動産投資は積算価格以下で収益物件を買えば本当に成功しやすい?



積算という概念は地域によって変化します 一律に積算が出ているので融資が付きやすい優良物件だと考えて飛びつくと大はずれの可能性もあります イナカでも土地が広ければ積算が上がりますが固都税が高くなり家賃が安ければCF少ないのです

このようなツイートをした理由は積算についてうっかり勘違いしそうになったからです。

基本的に不動産投資は積算価格以下で収益物件を買えば成功しやすい、と言われています。

言われている、あるいは教科書や本などで学んだことですから、鵜呑みにして愚直に守っている原則かもしれません。

積算価格以下で物件が買えれば、それに越したことはありません。

ただし、常識的には「積算を大きく下回る額」で収益物件を売りに出すということは考えにくいことです。

なぜなら

損する可能性大だからです。

借金もまったくなく、相続でもらった物件なら、超格安で売り飛ばすということもアリでしょう。

そうでなくて積算を大きく下回るということは正気の沙汰ではありません。

そもそも積算が高いということは物件が高く売れるという保証ではないのです。

積算が高い物件は「高く売れるから大丈夫」とうっかり推定してしまいがちです。

土地の路線価が高い、そして建物の価値もある、ということは固都税も高いということです。

その高い税金に見合った収益が上がれば良いのですが、家賃が低くなければ満室にならない物件だったらどうでしょう。

買った後の賃貸経営が苦しくなることは目に見えています。

都心で売値より高い積算価格の収益物件などほとんど出ません。

最近、首都圏で発見した「超高積算」の物件は冷静に考えると、都市圏ではなく地方物件だったからという理由があったと思われます。

気をつけましょう。

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