2012年7月31日火曜日

不動産投資で破綻するパターンというのは?

種銭も属性もない人は失敗しようがないが属性のある人がレバレッジをかけて収益物件を買うと大失敗する可能性は高い それでもCFをへたに使い込まずに不動産以外に収入があるのならデフォールトする可能性は低い


不動産投資で破綻するパターンというのは、いったいどういうものだろうか。

そういう考えが浮かんだ時のツイートです。

不動産投資家の大先輩がよくおっしゃっていたフレーズに

「不動産投資で破綻してる人なんているのかね?」

というものがあります。

つまり、この投資家に言わせれば不動産の収益物件経営で破綻するなんてありえないだろう、ということなんです。

この投資家の方は、「そんな人には会ったことない」わけです。

会ったことないから、破綻する人なんかいないだろう、という乱暴な推論です。

なんで、そういう発想が出てくるのかな、とこちらでも勝手に推論させていただくと

1.自分は儲かっていない物件はない。

2.積算が購入価格よりあるのでまったく安全圏である。

3.とにかくお金がありあまっている。

などが考えられます。

でも、本当の理由は、

この方は「お金を無駄遣いしない」からではないかと思います。

どんなにフルローンで収益物件を購入して返済比率が高くても、最初から赤字を垂れ流している不動産投資家はいないでしょう。

もちろん新築区分ワンルームマンションを買っちゃった人なら、最初から「赤」はアリですが...。

お金を無駄に使わない不動産投資家にとって、ローンを使っても赤字にならないような普通の買い方をしていれば破綻はありえないと考えるのが普通かもしれません。

ところが、収益物件から上がるキャッシュフローを使い果たす投資家ならば、「お手上げ」になる可能性はあります。

サラリーマン大家ならば、通常、自分の生活費はサラリーマンの所得から出すものです。

専業大家なら、キャッシュフローの「一部」を生活費に当てるでしょう。

通常の感覚を持っている人ならば、そう簡単に破綻はしません。

そうでなければ、銀行や金融機関が不動産に融資を出すということは考えられませんよね。

本当に破綻した人を見たことはないのですが、一体、どんなお金の使い方をしたのでしょうか?


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2012年7月26日木曜日

不動産投資でなんとなく失敗しなさそうな3原則を宣言



収益不動産を2009年に初めて購入してから、およそ3年経過しました。

この間に学んだことは、これから不動産投資を続けていくにあたって、非常に参考になりました。

この学びは実際に1棟モノを運営してみないとわからないと思います。

リアルにお金が動き、リアルに悩みや苦しみが出てくるからです。

でもリアルであるからこそ「骨身」に浸み込み、教訓は忘れないし役立てていくことができるのではないでしょうか。

不動産投資は「投資」ですから、お金を稼ぐためにやることです。

楽しみや「エゴを満たす」ためにすることではありません。

ですから、今やっていることは「お金を損するのではないか」、という不安感と闘うことになります。

税額が上がったり、下がったりするたびに頭の中の考えが右往左往します。

いまだに、色々と右往左往するのですが、不動産投資の手法について、いくつか、はっきりしていることはあります。

頭金を多めに入れる。

個人名義で買いすぎない。

新築はやらない。


これが、今のところの3原則です。

これを守ったからといって投資が成功するという保証はありませんが(爆)...。

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2012年7月24日火曜日

地方の高利回り収益物件か都心の低利回りか



お金持ちってのは投資に使う金額が桁違いなんだがサラリーマンでもそのマインドでお金を使えばレベルは上がるはず 都心低利回りでも初期投資ができれば後が楽になるかも イナカ高利回りで投資を継続するのはフィジカルに厳しい


このツイートの意味は地方物件が有利か都心物件が有利かということを今一度冷静に考えてみた結果思いついたひとつの答えです。

不動産投資は、どう考えてもお金がかかる投資です。

貯金もなく収入の低い人にフルローン・オーバーローンで銀行が融資してくれるわけがありません。

ただ、「まとまったお金がある」人は使い方さえ間違えなければ、うまくいくのではないかという期待があります。

ウチも最初はお金がなかったので、最初は地方の高利回り収益物件を狙いました。

教科書どおりの定石でしょうか。

高利回りといっても色々あって、地方によっては20%から30%がごろごろしていると思います。

一方、都心の23区で人気の地域はせいぜい8%くらいだったりします。

普通は、この利回りの差に愕然として、つい高利回りの物件から入ります。

この高利回りの正体は

「ハイリスク物件」

だということです。

このハイリスクの意味は

満室想定利回りを実現させるためには相当な追加資金と労力が必要だということです。

地方高利回り物件で儲けていくためには、追加資金を投入し利回り低下を防ぐ事と労力の省力化を実現させなければなりません。

あなたは空室を「お金を使わずに」、「労力をかけずに」埋められますか?

さらに問題になるのは地方物件の個都税の高さです。

地方高利回り物件というのは価格の割りに土地面積が広かったり、建物が大きかったりします。

駐車場が付いていれば当然土地は広いですよね。

これで建物がRCとなると、かなりの税額になります。

一方、都心の低利回り物件は

「ローリスク物件」

の可能性が高いと思います。

ローリスクの正体は

客付けがやりやすく、出口がはっきりしている、ということです。

都心には需給バランスが崩れて供給過多になっている地域もありますが、そうでなければ基本的に空室を埋める期間も短く労力も少なく済みます。

地方物件と比べれば同じ価格帯の物件なら都心の方が家賃が高いはずです。

そして、同じ価格帯の物件なら、地方物件の方が個都税が高いかもしれません。

逃げることのできない税金が高くて、家賃が安いという地方物件の不利な点は初期投資の少なさということで相殺できるかもしれません。

ただし、買った後の賃貸経営で支出がかなりあります。これは経験上わかります。

ここで、地方高利回りと都心低利回りのどちらを選ぶかという話の戻ると、ようするに初期投資をどれだけ入れられるかということに突き当たります。

初期投資を入れれば入れるほど不動産投資は楽になります。

頭金を多く入れることによりCFが増えます。

空室率が上がっても安心できます。

同じ金額を投資するならば、都心物件の方が肉体的にも精神的にも楽なのではないでしょうか。

もちろん苦しい労力をいとわないエネルギッシュなあなたなら逆の方向でも良いかもしれません。

ウチは無理ということが確認済みです。

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2012年7月22日日曜日

銀行の融資方針はころころ変わるが不動産投資家は耐えるだけ



新たに収益物件を1棟取得したのですが、今回の融資は最も時間がかかりました。

途中で金利の条件が変わるなど若干冷や汗でした。

借り換えで融資を受けていた銀行ですが新規の物件取得は初めてでした。

銀行の方針は猫の目のようにころころ変わるという話は昔から知っていました。

この変わる「節目」にあたってしまったのかもしれません。

銀行には監督官庁があります。

この「お上」に指導を受けたら変えざるをえないようです。

融資のやり方は、その銀行によって色々あるのでしょうが、監督官庁というのは、銀行が「危ない橋」を渡っていないかどうかを確かめるのでしょう。

銀行は「国」から保護されるべき産業のようで特殊な立場です。

うらやましい限りです。

償却切れの築古のアパートにも長期間の融資を出してくれていた銀行も最近、急に方針を変えました。

そういう融資が「売り」になっていたはずなのに、なぜか変えてしまうというのは、社内の方針転換というのもあるのでしょうが、「お上」のお達しというのはすべてに優先するはずです。

融資を受ける側は、銀行の都合やお上の都合なんてなんの関係もないのですが、ひたすら状況の変化に耐えていくだけです。

銀行の融資に関するポートフォリオがどのようなものなのかは外部の人には知るよしもありません。

融資を受ける側の投資家は、なんとなく自分にとって有利な条件を出してくれそうな金融機関にお願いするだけです。

結局、実際に物件を持ち込んで融資の打診と申し込みをしてみるしか銀行の現在の姿勢を知る方法はありません。

今まで、買えた物件は、その時の銀行の方針に沿った条件で融資を受けています。

それが本当に良かったのかどうかは先にならないと分からないと思います。

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2012年7月18日水曜日

人生設計なんか建ててはいけない、家も建ててはいけない、 まずたてるべきはお金の設計



人生設計なんか建ててはいけない まず建てるべきはお金の設計 お金の設計ができれば人生の設計は自由自在


こういうツイートをしたのです。

これは人生のゴールを先に描いた方がやりやすいのではないかと考えたからです。

もちろんこれはお金の状況のゴールです。

考えているのは

今退職したら退職金はいくらか、

退職金で

収益物件の繰り上げ返済をする、

全額返済で建物を法人所有として移管する、

退職金で収益物件を買う、

収益物件のキャッシュフローで生活はなんとかなるのか、

などなどです。

おおざっぱなシナリオは描けるのです。

こういうシナリオは収益物件を買い進めなければまったく想像もできないものでした。

どういう人生を送りたいのか、何を目的に生きていくのか。

そんなことを若い頃は考えがちですよね。

「自分探し」なんてのもこれでしょう。

でも、自分探しを先にするよりも、お金のシナリオをつくってしまった方が人生の方向性を考えることは、より簡単になることに気づきました。

つまり、「お金さえあればなんとかなる」が「お金がなければなんともならない」という現実から私たちは逃れられないということです。

避けられない現実から「目をそむける」、あるいは「何も考えない」のもひとつの選択肢でしょう。

ウチは収益物件を買い進めて、不動産へすべてを投資することを決めてから、お金のシナリオが見えてきました。

「お金の設計」ということに関しては収益不動産の経営は最も計算がやりやすいのではないでしょうか。

すべてシナリオどおりに運ぶということはありえませんが、飲食店の経営や株式投資に比べれば収益不動産の数字の変動は予測がつきやすいと思います。

これができてしまえば、後の「お金以外の」シナリオはどうにでもできます。

逆の順番だと、なかなか厳しいと思います。

不動産の収益物件は他のビジネスに比べれば、はるかに先を見通してキャッシュフローの目算がやりやすいのです。

2012年7月11日水曜日

不動産を数多く確保すると権力者になれるという幻想に生きる不動産投資家

権力者は何を求めるかというと領土と手下です これらを戦争で手に入れます そこから巻き上げる富を蓄積し領土を統治するのです これは紀元前の人類の文明発祥地で共通する行いです つまり不動産が生み出す収益という概念は恐ろしく古い

こういうツイートをしたのは、最近、世界史の本を読んでいるからです。

ああ、結局、人間は何千年も変わっていなんだなあ。

そういう感想です。

土地と人間と富を確保するために人類は戦争を続けてきました。

土地を収奪するということは富を収奪することにつながります。

合法的に土地と土地から生み出される収益を継続的に保持するシステムが不動産の世界では確立されています。

現代では、どの国に行っても合法的に不動産を獲得する方法はあります。

「不動産を確保すると権力者になれる」

そういう感覚は人類の共通記憶として長期にわたり築き上げられたのではないでしょうか。

不動産投資で収益物件を多数所有している人の中には、物件を多数所有していることを自慢したがる人がいます。

たとえ、たいしてキャッシュフローが出ていなくても自慢したくなるようです。

自分が神になったような気分になるのでしょうか。

古代の王も神か神に近い存在として君臨していました。

王様は土地と人民と富を確保しています。

物件の所有により神様気分を味わいたい人は、自分よりも数多くの物件や規模の大きい物件を持つ人にライバル心を燃やします。

いつのまにか、自分の方が上だというエゴを満たすために収益不動産を買うようになります。

これが、不動産投資家として最も避けたいシナリオです。

投資の目的がどんどんずれていくのです。

「不動産の神様」はいるかもしれません。

でも、不動産投資家は神様にはなれません。


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2012年7月9日月曜日

不動産投資の勉強:景気の悪い話は聞き飽きたが儲かっている人の声は聞こえない

2010年の世帯所得の平均は538万円で前年比11万6000円のダウンだそうです。

1987年以来の低水準だそうです。

1994年と比べても126万円の下落だそうです。

もう聞き飽きましたね。

なにもかも下がり続けるという話。

何か上がる話はないかと探すと税金はガバリと上がります。

収益不動産物件の空室率も上がっているのではないでしょうか。

所得が下がり続けているわけですから、当然ながら家賃も下がり続けますね。

「もう賃貸業はお先真っ暗です」

そういう繰り言を、2008年くらいからずっと聞いています。

どっさり収益物件を所有している人の口から出てくる言葉です。

聞き飽きています。

にもかかわらず、その方は賃貸経営はやめていません。

ウチも2009年から収益物件は買い始めて、まだやめていません。

景気の良い話はひとつもありません。

たんまり融資をフルローンで引いて、という話は表からは消えてしまったようです。

でも、融資は出ている人には出ているようです。

本当にうまく稼げている人は決して

「儲かっているよ」

とは宣伝しません。

景気の悪い話が蔓延する中で稼ぎ続ける人は必ず存在します。

耳を澄ましてもそういう人の声は聞こえてきません。

2012年7月5日木曜日

個人名義で収益物件の銀行融資を受けると、所有権を法人に移転させることは難しいから



物件を個人で買い進めていくと、あっという間に税率が上昇します。

最高税率は40%です。

個人名義で所有している限り、個人所得にかかる最高税率まで到達しやすくなります。

サラリーマンとしての収入が高ければこの危険性は高まります。

もし、収益物件の数を拡大させていくつもりなら、早い段階で法人を設立し、法人名義で物件を購入し保有する必要があります。

それしか、税率を抑える方法はありません。

いったん個人名義で所有して銀行融資を受けると、収益物件の所有権を法人に移転させることは難しいのです。

融資を出した金融機関が、それを許してくれれば良いのですが、家賃の振込み先の銀行が変わることになりますので、現実的には無理でしょう。

このことに気づかずに個人名義で物件を次々と買い進めて「高額納税者」になってしまう不動産投資家は存在します。

家賃年収が総額1億円あっても返済比率が50%なら5000万円の収入で、そこから経費と税金が引かれて、手残りが2000万円くらいになってしまいます。

10棟所有して、素晴らしいキャッシュフローが毎月入ってきても、この程度の稼ぎです。

このことはサラリーマン向けに書かれた不動産投資に関する本ではほとんど触れられていません。

賃貸経営で手間ひまかかって、多額のローンによるリスクを抱えながら、その程度の稼ぎでは割りに合わないかもしれません。

このあたりは、人それぞれのお金に対する人生観で異論はあると思います。

せっかく人生を豊かにするために投資を始めたのなら、うまく税率や税額をコントロールできるやり方で稼ぎの仕組みを構築したいですよね。

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2012年7月3日火曜日

ゼロ金利政策でローン金利は低下しているがデフレのおかげで給与も低下すると



「自分の家を持とう」

そんな「夢」を持つことを国民に勧めて、それに関する産業を振興させてきました。

日本でそのような政策が推進されたことは間違いありません。

しかも、その家というのは中古ではなく、新築なんです。

新築の自宅を住宅ローンで買う。

この政策で建設業、ハウスメーカー、銀行にお金が流れます。

家を新築して、そこに住む人たちが増えると大きなお金がいろんな業種に流れます。

経済活動を刺激することは間違いありません。

これは日本だけではなく、世界中で普遍的に通用する経済刺激策でしょう。

この「夢」に同調して行動することのない人が賃貸物件のお客様です。

意図的に自宅を持つことを避けている人もいるし、「夢のマイホーム」を持ちたいのだが、経済的理由で買えない人もいるでしょう。

この賃貸の需要がなくなれば、不動産投資家や地主大家はアウトです。

時代の変遷でマイホームと賃貸の需要は風向きが変わると思います。

現在はゼロ金利政策のおかげで、ローン金利は限りなく低下しています。

金利は低下してローンを組む絶好のチャンスでしょうが、同時にデフレのおかげで給与も下がっています。

夢をあきらめる人も増えているかもしれません。

あるいは、自宅をローンで買うことの不安を持つ人が増えているかもしれません。

だとすれば、賃貸業を経営するオーナーにとっては追い風ですね。

でも残念ながら家賃も下がり続けているようです。

やはりデフレはすべてを下方へ引きずり込んでいくようです。

「ハイパーインフレ」を怖がる前にデフレが止まらないと、なかなか厳しいですね。

*銀行融資状況-スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い?

2012年7月2日月曜日

不動産投資の勉強:家賃の設定方法は賃貸業で最大の肝

家賃の設定は賃貸業で最大の肝でしょう。

家賃の設定の間違いで空室期間が長引けば経営的には失敗です。

家賃を下げると収益物件の利回りが下がるという理由で下げたくないオーナーもいます。

ただし、「利回りが下がると良くない」というのは、あくまでも物件を売る時の話です。

売却の時期をすでに設定しているなら、その時期に利回りが高い方が良いのは当然です。

売るまでの期間がまだ当分先という場合は、とりあえず少々利回りが下がっても空室を埋めた方がキャッシュフローは貯まります。

8万円の家賃が取れる部屋が3カ月空室なら単純に24万円の損失です。

どうしても82000円で決めたいからと言って2000円下げることを渋ることが得策がどうか、冷静に考える必要があります。

賃貸の仲介業者は家賃にバリュー感がある物件の方が決めやすいので、空室が埋まらない時は値下げを勧めます。

あるいは広告費を2倍以上出せば決めてくれるかもしれません。

家賃を2000円下げて、すぐに決める。

下げずに広告費を上げて決める。

色々と選択肢はあります。

利益を最大限にすることがビジネスとしての目的ならば、物件を保有している間はなんとかしてキャッシュフローを最大化したいものです。

決断のスピードを速めることで、損失を最小限に抑えることもできます。

決断と胆力。

このふたつが家賃の設定において最も必要とされる要素ですよね。

*銀行融資状況-スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い?

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