2012年9月29日土曜日

新聞やGoogleがなくなっても不動産の需要はなくならない

外的要因にビジネスが揺るがされない。

そんなビジネスはありませんよね。

でも、外的要因によって売り上げが激しく上下するビジネスと、そうでもないビジネスがあるのではないでしょうか。

普通に自分の身の回りを見渡しても、そんな例はいくらもあります。

まず、飲食業。

10年も持てば立派なものです。

実際に10年持つ事業というものは少ないからこそ、不動産などとは違って20年以上も融資してくれる金融機関などないのでしょう。

株の帝王バフェットは絶対にIT企業には投資しないと言います。

そうは言いながら最近、ローカル新聞に投資し始めたのは面白いですね。

冷静に考えると新聞産業というのは結構古いものです。

「紙の媒体のメディアはなくならない」

帝王のそういう読みなのでしょうか。

紙の新聞は米国では壊滅しかけています。

ネットの情報に食われてしまっているのです。

あっという間に部数が激減して沈没寸前です。

新聞を脅かすメディアはいったい何のか。

ラジオが現れても新聞は消えませんでした。

テレビが現れても大した影響はありませんでした。

なんと1990年台後半になって現れたインターネットに駆逐されようとしています。

バフェットが絶対投資しないというIT技術により駆逐されかけている新聞産業に投資しにいくというのは皮肉な現象です。

新聞より、さらにずーっと古いビジネスはもちろん「不動産」ですよね。

不動産だって外的要因により、大きく揺さぶられることはあります。

新聞やITやネットと大きく違うのは、不動産の賃貸物件や建物自体が人間から要求されなくなる、ということは考えにくいというところですね。

新聞やGoogleがなくなったら、世の中の利便性は変わるかもしれません。

でも生活できなくなることはありえません。

住むところやビジネスをする場所がなくなるというのは本当に困りますね。

不動産には根源的な需要があるということです。

根源的な需要がある場所でビジネスをするのが最も安定するのではないでしょうか。

2012年9月22日土曜日

サラリーマンやめてリタイア生活をするには収益不動産をどれだけ買えばよいのか



収益不動産を買うサラリーマンは、サラリーマンをやめて収益物件の収益だけで「ラクラク」生活ができればいいのになと考える人が多いのではないでしょうか。

私は初めは不動産投資だけで生活していけるようになるとはまったく想像していませんでした。

ところが、現実に一棟ものを数棟買っただけで、脱サラをしている方を知ってからは、いったいどれだけの物件を買えば、自分も給与収入がなくなってもやっていけるのだろうかなんてことを考えるようになりました。

短期間にどれだけ不動産を買えばよいのかな。

つまり「ラクができるようになるのではないか」という妄想です。

実際に収益物件を買い、賃貸客付けなどの運営を実施し始めてからは、「ラクする」妄想は遥かかなたへ飛んで行ったような感じです。

今現在、サラリーマンの収入が途絶えたらどうなるかを考えてみました。

保有収益物件の収益をどうしたら最大限にして運営できるのかを真面目に多面的に計算しなければなりません。

こういうシミュレーションがなんとなくできるような段階まで収益物件を買い進めてこれた事はありがたいことです。

サラリーマンの収入から生活費は支出しているのです。収益物件からの収入を生活費に使ったことはありません。

ですから、収益物件からの収入だけに頼るとなると収益がどれくらい出ているのかが最大の問題です。

すべての収入から物件のリフォーム、修理、運営経費などを支出しなければなりません。

それらの支出の残りからしか自分の生活費は出せません。

収益物件の収益が自分がサラリーマンとして得られる収入と同じだとしたら、納税額を考慮しなければ可処分所得は単純に半分になります。

サラリーマンの給料が高くて課税率が高ければ、収益物件だけの収入になって申告額が、がっくり減れば税額は下がるでしょう。

ようするに自分がどの程度の年収で暮らしたいのかが決まれば、サラリーマンの収入を途絶えさせて収益物件だけで生活するのにどの位のキャッシュフローが必要なのかは明らかになるはずです。

収益物件からの税引き後の所得が今の給与所得と全く同じ額ならば給与所得を捨てて収益物件だけに頼るのは大変に危険なことになります。なぜなら大幅に生活レベルを落とさなければならなくなるからです。

というわけで、ウチは少なくとも現状の倍は物件を買わなければ、とてもサラリーマンを撤退することはできないことが判明しています。

でも強制的にサラリー生活から退場させられる場合でも、なんとか憲法で保障されている程度の生活はできそうだということもわかりました。

日本国バンザイ!

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2012年9月6日木曜日

不動産投資に限らず自分が一番レバレッジをかけられるのではないかと思うものに最大限のレバレッジをかけてみる



今でも、ふと、なんで不動産投資なんて始めることになったのだろう、と過去を振り返ることがあります。

直接のきっかけは、分譲マンションを売って、家を建ててみようなどという妻の誘いにのったということです。

でも、それだけでは本格的に収益物件を購入して資産を増やそうなんて大それた発想にはなりません。

一部分を賃貸部屋にして住宅ローンの支払いに当てる計画も不動産投資の後押しになっていたことも事実だと思います。

でも、最もインパクトが大きかった決断というのはローンを使って収益物件を買うという行為です。

結局分譲マンションを売ることで、新たに土地と新築の費用を住宅ローンを組んで買うことになったわけです。

その当時は、まさか一生のうちに何回も住宅ローンを組むことになるとは想像していません。

そこで気づいたことは

「自分は借金ができる人である」という事でした。

それまで借金なんかいやでいやでたまらなかったのです。

住宅ローンもなんとか早く返済してしまいたかった。

必死に繰り上げ返済をしていました。

それが、突然180度転換し、借金をすることで稼げるのではないかという考えに変わったのです。 

借金には損する借金と稼げる借金の2種類があるという事をそれまでは、知りませんでした。

知った瞬間、稼げる方の借金にすべてをかけてみようと思いました。

ただ単に住宅ローンを何の苦もなく契約できたというだけで、同じように自分は銀行から融資が出るのではないかと想像したのです。

実際には、稼げる方の借金を簡単にできる人は限られているということを知ったのは本気でそういう借金をしようと実行し始めてからです。

住宅ローンを借りられるから収益物件のローンも楽勝でOKだろう。

なんてのは哀れな妄想でした。

ローンに関しては妄想でしたが、収益物件を複数棟買うということは実現しました。

でも結論としては

自分が一番レバレッジをかけられるのではないかと思うものに最大限のレバレッジをかけてみることが稼ぐための最短距離ではなかろうかということです。

稼げる借金ができる人は限られているのは事実ですが最初から自分ではだめだと諦める必要はないですね。

なぜなら融資を出す金融機関は民間と公的とを合わせるとかなりの数があり多様性もあるからです。

貸してくれそうなところに片っ端からアタックすれば全部はずれるということはなさそうなこともわかりました。

借金をすることが自分の最大のレバレッジポイントだと思ったからこういうことを書いてるだけですよ。

当然ながら、これがレバレッジポイントではない人はやらない方が良いのです。

モノを売買して稼ぐことが最もレバレッジが利く人は、そこにレバレッジをかければ良いだけです。

特定のスポーツができる人はそれに最大限のエネルギーを注げば良い。

料理をつくって稼ぐことができる人なら料理を最大の軸にすれば良い。

1個に集中することが重要だと思います。

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