2012年11月29日木曜日

不動産は買った瞬間に勝ち負けが決まる?



子供の頃から家の中にいるということに興味はありませんでした。

今でもありません。

なぜなら自宅に長時間いたくないからです。

ですから家の内装や部屋のつくりなどにこだわる人の気がしれません。

究極はホテルに住むという状態が最も心地よいかなと思います。

住宅になんかまったく興味はないのに不動産で投資をしようと思ったのは、始めた時の状況が、自分にとって不動産が最も有利だと確信したからです。

家や建築が趣味とかいう人は不動産を投資の対象にするのは難しいのではないでしょうか。

収益物件を買って一生懸命リノベやリフォームにお金とエネルギーを注ぎ込む人がいます。

なぜそこまで、こだわってそんな事に金を大量投入するのでしょうか。

空室対策としてそれが最も効率的と考えているからかもしれません。

「こだわりの」賃貸住宅をつくりあげると入居者の定着率が高まるのでしょうか。

よくわかりません。

そもそも、そんなに必死に部屋をつくりあげないと空室が埋まらないような場所に収益物件を買ったのが失敗なだけなのではないかと思います。

リフォームはそこそこで、とっとと広告費を積み上げて素早く空室を埋めた方が効率的では?

それでも埋まらなければ売り時かもしれません。

湯水のようにリノベ・リフォーム費を使うことが許されるのは余裕のある地主さんだけでしょう。

2012年11月28日水曜日

不動産投資でインカムゲインとキャピタルゲインの両方を獲るのは難しい



基本的に不動産投資の最終結果はインカムゲインとキャピタルゲインの総和ということになります。

この両方ともうまくいって収益が上がればバンザイです。

現実にはどちらかを狙うという人の方が多いのではないでしょうか。

収益物件を買い、返済率を抑えて、稼働率を上げればインカムゲインは良くなります。

物件を買った時より高く売れればキャピタルゲインがあったということになります。

どちらも難しいことは間違いありません。

キャピタルゲインを狙う方が運営の仕事はしないで楽なように思えます。

この場合は仕入れの時に大きなエネルギーが必要になります。

とにかく安く仕入れなければならないからです。

プロである不動産業者でも土地や物件を安く仕入れるのは、そう簡単ではないはずですね。

素人ならなおさらです。

基本的にはプロである不動産仲介業者から物件を買うわけですから、仕入れ値に上乗せされた額でしか投資家は買えません。

インカムゲインを狙う方はどうかというと、物件を買う段階では同じことです。

その後の作業は投資家の努力次第で変わってきます。

返済比率を下げるために金利の低いローンを組む努力が必要です。

安定稼動を維持するために賃貸の客付けの努力が必要です。

インカムゲインの方が大変そうに見えますが、よく考えるとインカムもキャピタルも最初の仕入れの部分では安く仕入れなければならないという事実は同じです。

不動産投資というと、なぜか一般の非投資家は「一発勝負で濡れ手に粟」みたいなものを想像しがちです。

まったくそんなことはありえない。

そういうことが実際に物件を買って、運営してみるとよくわかります。

インカムゲインを安定させ、キャピタルロスを抑えること。

この単純な方法を地道に実施すること。

それしかありません。

ようするに「中古物件を高利回りで高稼働率を維持しながら運営する」ことしかないようです。

後のこむずかしい計算は枝葉末節だと思います。

2012年11月27日火曜日

銀行の都合で不動産投資の物件を買うのは銀行を儲けさせるだけ



収益物件はいったい何を買えば良いのか。

これは不動産投資を始めて、収益物件を買い進めようと動き始めた時の最大の悩みでした。

木造、鉄骨、RC...

キャッシュではなく銀行ローンで買うという選択肢しかなかったので、銀行ローンがつきやすい物件が良いのかな、と漠然と考えた時期もありました。

1棟目はスルガ銀行で築古の木造でした。

これは単にスルガ銀行でしか、ローンを組めないのではないかと思ったからそう決めただけです。

築古の木造に「普通の」銀行がローンを提供してくれるとはまったく思えなかったのです。

現実に銀行はRC造の物件が大好きです。

なぜか。

減価償却期間が47年と最長だからです。

しかも、他の構造と比べると積算価格が割高になるからです。

つまり、

ローンを長期で組むことができ、

ローン総額が高くなります。

これはお金を貸して金利で儲ける側としては大変おいしい話です。

金利を長期間稼ぐことができます。

手堅い儲け方です。

銀行が「RCが大好き」というのは銀行にとってうま味があるからです。

これは銀行の都合であって投資家の都合ではないですね。

銀行が喜んでローンを出すRC物件であっても利回りが低くてCFの出ない物件なら投資家にとってメリットはありません。

しかもRCは最も固都税が高いのです。

銀行が最も喜んでローンを提供してくれるというのは不動産投資家にとっては、あまりおいしい話ではないかもしれません。

他人の都合で物件を選んではまずいですね。

自分の都合で選んで買うべきです。

2012年11月26日月曜日

不動産投資の勉強:新品のピカピカに魅かれるのは命とりか大儲けか



新築物件を買う、新しい物件を建てる、これは不動産投資で「お金を儲けたい」と考える人が最もやってはいけないこと なぜなら「新しいモノ」は値段が高いに決まっているからこれを安くすることはあらゆる人にとって至難の技です

新品を買うのは気持ち良いですよね。

いわゆる他人の手垢のついていないものを手に入れられるわけです。

残念ながら不動産でお金を儲けようと思っている人は絶対にやっちゃいけないことです。

収益物件で新品を買って儲かる「はずの」人は、いるかもしれません。

なぜなら将来の経済状況を予言できると主張する人がいるからです。

80年代のバブルが再来して、日本の土地の価格がロケットのように急上昇するならどうでしょう。

新築物件でも儲かるかもしれませんね。

経済の先行きを占う専門家ではありませんので絶対そういうことがあるとかないとかは言えません。

ひとつだけ断言できるのはこれだけです。

「新築の物件は買った瞬間に価値は落ちる」

これは収益・投資用のアパートもエンド向けの住宅でも同じことです。

投資は価格の波にのって売買するものです。

最も低い波で買って、最も高い波で売る。

これができれば儲けることができます。

逆のことをやれば損します。

最も高い、つまり新品の時にモノを買うということはほぼ儲ける可能性はないのではないでしょうか。

ですから住宅ローンで新築住宅を買うという行為は儲ける可能性は限りなくゼロに近いのです。

ただし、

バブルが到来すれば別の話です。

念力の強いあなたはひたすら念じてみましょう。

2012年11月13日火曜日

区分所有の賃貸・売買で不動産投資という選択はどうなのか



中古区分を短期で売買して不動産投資をしている不動産業者が書いた本を読んだ事があります。

長く持っていてはいけない。

数年で売れ。

みたいなことも書いてあったと思います。

現金買いで「登記移転も自分でやれ」と勧めていました。

確かに数百万の物件のために登記費用は使いたくないというのでしょう。

経費を最小限に抑えて物件を売買することで収益を上げようという考えです。

ただし、登記の手続きを投資家が自分でやるというのも時間とエネルギーを消費する訳で、果たして、これが合理的な方法なのかは疑問があります。

不動産の売買は経費がかかるものですが、それを払いたくなければ己の時間とエネルギーを使うしかないのです。

その場合はまず自分の時間当たりの稼ぎをまず計算した方が良いのではないでしょうか。

区分での不動産投資が好きな人は客付けや管理が簡単だからという意見があると思います。

ですが、供給過剰の地域なら難しさは一棟ものと変わらないかもしれません。

区分所有でわずらわしいのは管理組合があることですね。

管理組合の理事はマンションの戸数にもよりますが、数年おきに回ってくるでしょう。

この仕事が回ってきている時に大規模修繕の問題にぶち当たると大変な困難が待ち受けています。

多額の出費を強いられる恐れがあり、その出費を抑えるために理事会の中で交渉をしなければなりません。

大規模修繕の問題に直面した経験はありませんが、理事長の役回りをした時にささいな改善や修繕などでも予想外の抵抗があり、なかなか思うとおりにいかずに悩まされたことがあります。

その時の経験で、区分マンションを所有することがいやになったのです。

区分でも数多く買い進めていけば、CFも大きく育っていくとは思います。

残念ながらそのスピードは遅すぎて、結局一棟ものと同じような苦労を抱えるならメリットはないな、というのが区分所有に関する昔の印象で、その考えは今でも変わりません。

2012年11月6日火曜日

不動産投資の手法は色々あるがどれがベストか



不動産投資を始めてみようと、様々な物件を見ていました。

見れば見るほど分からなくなるのです。

何がわからないのかというと、すでに物件を所有している人には様々な手法がある事がわかりました。

初めから一棟モノだけを買い進めていく人。

区分しか買わない人。

戸建てだけを買う人。

木造は買わずにRCだけの人。

都心から離れた地方の物件だけを買う人。

都心のRCだけを買う人。

なにしろ収益物件を所有していない状態ではどれがベストかはわかりません。

物件を見れば見るほど悩ましくなりました。

何を買えばよいのか分からないと同時に、これだと思った物件があったとしても銀行融資がつかなければ、そもそも買えません。

ウチはたまたま1棟目の償却期限切れの築古木造にスルガ銀行の融資をいただけましたが、これはまったくたまたまで、そのような物件は恐らくスルガ銀行しか無理だろう、という推測のもとで動いたわけです。

しかも、これは手法と言えるのかどうかわかりませんが、ようするに償却期限切れの築古物件を選んだのは短期間で減価償却を計上して給与所得を圧縮するという節税目的があってのことでした。

4棟まで買い進めた今でもこういうやり方で良かったのかどうかはわかりません。

投資の手法は「この方法しかダメ」なんてことはありえませんよね。

でも、どうしても自分がやっている方法は「正しい」のかどうか、というのは常に気になります。

気になるなかで、それぞれのメリットやデメリットはなんとなく気づきます。

以下は不動産投資の種別(物件)の個人的な気づきです。

RC一棟

規模にもよるのでしょうが、基本的に固都税が高いのです。

当然ながら土地が広く建物の容積が大きくなるほど高くなります。

税金というのはバカになりません。

地方で駐車場付きの土地がある物件ならば、税金が高い割には家賃が安く収益を圧迫する可能性があります。

償却年数が47年と長いので銀行融資がつきやすいという「良さそうに見える」メリットがあります。

ところが銀行が融資を出したいという物件が収益が上がるとは限りません。

固都税が高く維持費の経費が高ければ物件の規模の割りにキャッシュフローは上がらないかもしれません。

木造アパート

償却切れの築古しか所有していませんので新築にはあてはまる感想ではないかもしれませんが、維持管理のコストが低いという特徴があります。

まずは前述のRCと比べれば固都税が割安です。これはかなりのアドバンテージですね。

さらに木造は通常2階建てで共有部分が少ない場合が多いようです。建物の住居部分以外が少ないというのは掃除にも手間がかかりませんし、電気代も安くなります。

2階建てですと水道をモーターで上階へ上げたりする必要はなく貯水槽も必要ありません。こういう設備の維持管理費もバカになりませんから木造は有利です。

ウチは残念ながら下水道に接続されていないので浄化槽があり、この清掃・維持にお金がかかる状態になっています。維持費でマイナスポイントはこれぐらいでしょうか。

鉄骨アパートは比較的築浅で取得してからあまり期間が経過していないので感想らしきものは書けません。

あれ?、「手法」というより建物の構造種別による感想みたいになっちゃいました。

まあ、手法というものが悩ましいと言って、いきあたりばったりで投資なんかやっちゃってますから手法なんて語れるわけないですよね。

もう少し経験を積んでから手法について考えてみます。

経験を積んでからじゃ遅いか...(笑)

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