不動産投資の手法は色々あるがどれがベストか

不動産投資を始めてみようと、様々な物件を見ていました。

見れば見るほど分からなくなるのです。

何がわからないのかというと、すでに物件を所有している人には様々な手法がある事がわかりました。

初めから一棟モノだけを買い進めていく人。

区分しか買わない人。

戸建てだけを買う人。

木造は買わずにRCだけの人。

都心から離れた地方の物件だけを買う人。

都心のRCだけを買う人。

なにしろ収益物件を所有していない状態ではどれがベストかはわかりません。

物件を見れば見るほど悩ましくなりました。

何を買えばよいのか分からないと同時に、これだと思った物件があったとしても銀行融資がつかなければ、そもそも買えません。

ウチはたまたま１棟目の償却期限切れの築古木造にスルガ銀行の融資をいただけましたが、これはまったくたまたまで、そのような物件は恐らくスルガ銀行しか無理だろう、という推測のもとで動いたわけです。

しかも、これは手法と言えるのかどうかわかりませんが、ようするに償却期限切れの築古物件を選んだのは短期間で減価償却を計上して給与所得を圧縮するという節税目的があってのことでした。

４棟まで買い進めた今でもこういうやり方で良かったのかどうかはわかりません。

投資の手法は「この方法しかダメ」なんてことはありえませんよね。

でも、どうしても自分がやっている方法は「正しい」のかどうか、というのは常に気になります。

気になるなかで、それぞれのメリットやデメリットはなんとなく気づきます。

以下は不動産投資の種別（物件）の個人的な気づきです。

RC一棟

規模にもよるのでしょうが、基本的に固都税が高いのです。

当然ながら土地が広く建物の容積が大きくなるほど高くなります。

税金というのはバカになりません。

地方で駐車場付きの土地がある物件ならば、税金が高い割には家賃が安く収益を圧迫する可能性があります。

償却年数が４７年と長いので銀行融資がつきやすいという「良さそうに見える」メリットがあります。

ところが銀行が融資を出したいという物件が収益が上がるとは限りません。

固都税が高く維持費の経費が高ければ物件の規模の割りにキャッシュフローは上がらないかもしれません。

木造アパート

償却切れの築古しか所有していませんので新築にはあてはまる感想ではないかもしれませんが、維持管理のコストが低いという特徴があります。

まずは前述のRCと比べれば固都税が割安です。これはかなりのアドバンテージですね。

さらに木造は通常２階建てで共有部分が少ない場合が多いようです。建物の住居部分以外が少ないというのは掃除にも手間がかかりませんし、電気代も安くなります。

２階建てですと水道をモーターで上階へ上げたりする必要はなく貯水槽も必要ありません。こういう設備の維持管理費もバカになりませんから木造は有利です。

ウチは残念ながら下水道に接続されていないので浄化槽があり、この清掃・維持にお金がかかる状態になっています。維持費でマイナスポイントはこれぐらいでしょうか。

鉄骨アパートは比較的築浅で取得してからあまり期間が経過していないので感想らしきものは書けません。

あれ？、「手法」というより建物の構造種別による感想みたいになっちゃいました。

まあ、手法というものが悩ましいと言って、いきあたりばったりで投資なんかやっちゃってますから手法なんて語れるわけないですよね。

もう少し経験を積んでから手法について考えてみます。

経験を積んでからじゃ遅いか．．．（笑）