2013年12月29日日曜日

不動産投資の原点はお金を稼ぐことだが税金対策とCFを考えると...





不動産投資をいったいなんで始めたのか?

原点に返ってみたいと思います。

そうだ。

シンプルだ。

お金を稼ぎたかったからだ。

稼ぐ方法は世の中にはあふれ返っているようですね。

自分で何か新しい方法を編み出して稼ぐことは無理ではないかと思っていました。

そこに突然表われたヒントがありました。

自宅マンションを売って、そのお金を新たな土地と建物に替えようという発想です。

これは別にお金を稼ごうという発想に結びつくとは思っていませんでした。

それがお金を稼ぐ発想へと変わっていったのは賃貸併用住宅のコンセプトでした。

自宅を建てるためのローンを自宅の一部を賃貸にして、その家賃でローンの一部を払っていただこう。

そういう発想でした。

しかし、実行に移した後で、その発想は「お金を稼ぐという行為からはほど遠い」という現実に気づきました。

残念!

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この残念な賃貸併用住宅を建てている最中に「サラリーマン大家」系の本を何冊も読みました。

実際に賃貸経営を始めていたわけでもなかったので、本当に儲かるのかどうかという実感はありませんでした。

それでも結局、収益物件をローンで買って賃貸経営することに決めました。

本を読んで最も納得させられ、後押しされたのはドルフ・デルースの著書「お金持ちになれる「超」不動産投資のすすめ」でした。

その時、最も感心したのは減価償却と損益通算というマジックでした。

収益物件を所有していると一定の割合で毎年、大きな額で所得控除がされ、不動産所得が赤字になれば、その赤字分を給与所得と通算して控除できるのです。

なんてステキなシステムが不動産投資には用意されているのだ!

これを使わない手はないでしょ。

そう思い込んで1棟目の築古木造物件は4年で償却ということで、かなりの不動産所得圧縮になり、赤字をつくりだすことができました。

給与所得との通算で給与所得が圧縮され、所得税率が下がりました。

所得税率が下がるというのは本当に有難いことです。

住民税も下がるし、健康保険も安くなります。

収益物件を買ったお金以外何も使わずに所得税率を下げることに成功したのです。

これを「儲かった」と言わず何と言えるでしょう。

というのは一瞬のぬか喜びでした。

減価償却を使い果たした物件は、今度は売却時に建物価格がゼロになったとして売却利益を計算しなければなりません。

売れた時の価格が買った時と同じと仮定すれば、がっぽり利益が出ることになります。

その利益に不動産譲渡税がかかります。

つまり

減価償却で得した分の税額は、売却で利益が出れば、課税されて、税務署に取り返されてしまうわけです。

長期譲渡(5年超)で15%、短期譲渡(5年以下)で30%もとられます。

もちろん物件を売らなければ、このようなことは起こりません。

まあ、利益が出た分の15%だったらたいしたことないじゃん、と思われるかもしれませんが、お金を稼ぐことを中心に考えると、ここらへんはひとつの落とし穴です。

税制というのはうまくできていて、見かけは節税になるようなんですが、最終的には国に取り戻されるという仕組みになっています。

税制で得して「勝ち逃げ」というのはできないようになっていると考えた方が良いでしょう。

不動産はまさにそういうことで、物件を買えば、節税ができるような制度が仕込まれていますが、最終的にはなんらかの形で納税して終了です。

ということは、不動産投資でお金を稼ぐのは難しそう?

いやいや、家賃をいただいて賃貸を経営するわけですからインカムゲインがあるのです。

計算がややこしい税制に比べて、こちらの方は仕組みが単純で稼げそうですね。

ところが、そうは問屋が卸しません。

なにしろ、ローン返済があるのです。

ローンを返済して残りがやっと自分の稼ぎです。

そこから恐ろしいことに、追いはぎのようにお金を奪われていきます。

2番目に購入した物件は手に入れた瞬間に10年くらい住まれていた賃借人が抜けました。

それから1年ほどの間、この物件では毎月のように退去がありました。

やっと入居が決まってホッとしたした瞬間にまた退去の電話です。

まずお金のことよりも心身の消耗が激しくなります。

気がつくと、この物件からの入金口座にはお金があまり貯まっていません。

お金を増やすために買った物件のはずだったのに疲れだけが貯まっていくような感じです。

毎月、退去の度に数十万円単位の金額的支出があるからお金は貯まりません。

もしフルローンやオーバーローンで融資を組んでいたらもっと収支は苦しかったでしょう。

この時、ハッと気づいたのは、なぜサラリーマン大家向けのセミナーやノウハウで盛んに「セルフリフォーム」のやり方がトピックになっていたかということでした。

つまり融資を目一杯引いていたら返済額が多過ぎてあまりにも手残りが少なくなるのです。

少しでも物件からの支出を少なくしたいですよね。

その支出の中で最も大きいのがリフォーム費用です。

ウチはなんとか、なけなしの貯金を使い果たしつつ、頭金を入れて(わずか1割!爆)ローンを組んでいますのでフルローン・オーバーローンの方と比べると返済率は低く、なんとか持ちこたえています。

これがもっと返済比率が高かったらと想像すると恐ろしいのです。

空室があるたびに怯え、リフォーム費用を払うたびに落涙し、通帳の残高にオロオロしていたでしょう。

というわけで、家賃収益でガッポガッポ儲けるなんて、ローンで返済比率の高いサラリーマンにはハードル高すぎます。

不動産でお金を稼ぐというのは、基本的に手持ちの資金が厚くないと無理なのです。

お金がお金を産み出す状態をつくる、というのはこのことなんですね。

お金がない状態で背伸びをしても不動産がお金を産み出すことはあっても、極めて遅いスピードです。

お金を稼ぐというのは投下資金に比べて収益が高いかどうかというのを常に考えることだと、不動産投資を始めてから思い知ったのです。

まあ、シンプルに言うと、買った瞬間にほぼ勝負は決まっているということですか。

客付けの厳しい、入れ替わりの激しい収益物件を買えばキャッシュフローは上がらないのです。

そういう物件だと、いわゆる「出口」も厳しくなります。

不動産投資で「出口戦略」なんてものはありえないと思います。

なぜなら「未来」は誰にもわからないからです。

ですから常に

「入り口戦略」

を考えないとドボンですね。

2013年11月28日木曜日

マンション管理組合の役員は面倒臭いが自分の資産を守るためだから





自宅としてマンションの区分所有物件を買ったのは今回で2度目です。

前回のマンションを売却して家を建てようと思った原因のひとつがマンションの管理組合だったのです。

管理組合の理事長の役職が回ってきていました。

マンションの管理費をできるだけ節減して将来に備えることがマンション所有者の利益になることだと思っていました。

ところがどっこい。

こちらが一生懸命、削減できそうな経費を探して提案しても受け入れられないのです。

「誰も聞いていないBGMの契約はやめましょう」

そう提案すると、BGMという付加価値があるので、はずすとマンションの価値が落ちる。

そう反論する人がいました。

これを言った人は直後に転居したようですが、転売を考えていたからでしょうか。

マンション管理の支出で最も大きそうなものがエレベーターの保守管理費です。

これは新築マンションでは当然、日立や三菱など大手のエレベーター製造会社のフルメンテナンスの管理となっています。

ガッツリお高い保守点検費が取られ続けます。

これを安くする方法はおそらくメーカーのフルメンテ契約から外部業者によるPOG契約に切り換えるしかないことが判明しました。

POGというのはパーツ、オイル、グリースの頭文字でエレベーターの点検と部品の補修だけはしますよ、という形態です。

こういう業者と契約すれば日常的な保守点検費は大幅に削減できます。

残念な点は大掛かりな修理が必要になったり、エレベーターの箱自体を交換しなければならなくなった時に対応が難しいところです。

POGにすればフルメンテの約半額で保守点検が可能となることがわかったのです。

理事会でこの件を提案すると否定的な意見しか返ってきません。

悪いことにこの時期はエレベーター事故が続いていました。

ほとんどシンドラー社の事故でしたが、「エレベーターの保守が悪いと危ない」というイメージが一般人に強く印象付けられてしまったようです。

まあ、もろもろ面倒くさいことがあったわけです。

そして、ある日、同じマンション内の部屋が驚愕の価格で売りに出されていたことから事態が激変しました。

「自分たちの考えだけで資産の管理をすることができない面倒くさい区分マンションより土地を買って家を建てた方がよいのでは!」

そこからマンションを売りに出してそのお金で新築を建てようという発想になったのです。

結果的にマンションの売り時を見誤り、大きく損失を出したのです。

浅はかでした。

当時もなんとかして自分たちでお金を稼ぐ方法はないかと模索していたのですが、この時はまだ不動産投資に関する知識もモーチベーションもありませんでした。

現在は収益物件を数棟買い、当時とはまったく状況が変わりました。

家を建てたはよいが、お金をかけすぎて、しかも住みにくい建物になってしまっていました。

結局、区分マンションの方が住みやすく便利だよね、とまたも考えがコロリと変わりました。(笑)

まもなくマンションの総会がやってきます。

今回も懲りずに管理費を削減する方策を提案してみたいと思います。

前回と違うのは、投資家目線でマンションを保有している人など理事の中にはいないという事がわかっていることです。

あらゆる提案に対して反対する人がいても「ああそうだよね」と余裕をもって対応できます。

マンション管理費が高いままでは「将来、自分の首を絞めることになりますよ」という説得の言葉に対してどういう反応が出るのか、楽しみです。

2013年11月11日月曜日

不動産投資はギャンブルか堅実な金儲けか?





不動産投資は結局ギャンブルではないのかという話を聞いたので考えてみました。

ギャンブルというのは自分でまったくコントロールできる要素がないものを言うのではないでしょうか。

オッズをギャンブラーが変えることはできませんね。

宝クジはたとえ大量に買ったとしても当選確率を大幅に上げることはできません。

こういう要素が不動産投資にあるのかというと

ありますね。

不動産投資の教科書やセミナーなんかでも必ず、まずキャッシュフローが出るかどうかシミュレーションしましょう、などと教えられます。

儲かるかどうか数字ではっきりわかるはずというわけです。

もうひとつよく言われることですが、物件を自分の目で見て調査しましょう、という教えです。

まず、この儲かるかどうか事前に「計算」して「調査」すればわかる、という話です。

これは、もっともらしく聞こえますが、どうしても事前にわかりようがない部分が大きいのです。

その中のひとつが、「入居者の入れ替え」です。

物件の入居者がどれくらいの頻度で入れ替わるのかはまったくわかりません。

駅近の一等地にあるワンルームなら入れ替わりが多いかもしれません。

入れ替わりが頻繁にあればリフォーム費用や客付けのための経費がかかります。

これはバカになりません。

ウチはファミリー物件しかありませんからワンルームに比べれば入れ替えの頻度は低いのではないかと推測していますが、これも物件により差があるでしょう。

どういう人を賃借人にするかによっても変わると思います。

収益不動産を買う前にわかることは家賃、固都税、管理費、ローン返済額などがあります。

わからない要素でキャッシュフローに大きく影響があるというのは怖いことです。

ウチも買った瞬間から退出が続き1年間、毎月のように客付け、リフォームに苦労した物件があります。

当然、この期間は物件から上がる収益はなかなかたまりません。

むしろ赤字にならなかったからまだ幸いでした。

現在、4棟を保有していますが、すべての物件でこのような状態が何年も続けばどうなるでしょう。

「儲かる物件か儲からない物件かが買う前にすべて見極められる」

それは幻想です。

だからと言って不動産投資がまったくのギャンブルだとは思いません。

ただし、「ギャンブル的な要素がかなりある」という事実を理解したうえで挑戦するという「胆力」が必要でしょう。

2013年10月26日土曜日

税金との闘い:減価償却マジックと法人をどう使って資産を増やすのか



税理士と面談の結果、やっと減価償却切れ物件の対処方針が決まりました。

4年という最短期間で減価償却をとっていたアパートが今年償却切れを迎えていました。

この影響で今年分の不動産所得は黒字となるであろうという推計になっていました。

この黒字分が給与所得に加算され、課税額が一気に上昇します。

このまま何もせずに税額アップを受けて出血するのか?

なんとか節税の方法はないのか。

ギリギリの判断を迫られていました。

昨年の夏に法人を設立して法人への所得分散でなんとか税額アップのダメージを吸収しようという計画を立てました。

個人よりも控除の幅が大きく融通がきく法人をうまく使わなければ法人を設立した意味はありません。

結局、当初の方針どおり、償却切れのアパートを法人に売却するということで、個人の所得を減らすという方法を実行することになりました。(参考サイト

これに加えて、他の物件の修繕を行うことで経費を増額して節税する対策も行います。

修繕にお金を使うということはお金がフトコロから出て行きます。

同じ「出ていく」のなら自分の物件へお金を回した方が事業へ良い影響があると思います。

空室対策にもなるし、売却時に値段を下げずに済むかもしれません。

減価償却が減った分を個人所得を減らし修繕の経費で課税所得を圧縮する。

これが結論となりました。

来年はほぼ同じ規模のアパートがまた償却切れとなります。

再び同じような手を使うかどうかは未定ですが不動産投資の節税方法というのは種類が限られています。

不動産に限らず所得が増えていけば1人に所得が集中しないように所得を分散するしか税額を抑えることはできません。

収益不動産を買い増していってCFが増えれば、税率・税額の上昇という壁に必ずぶち当たります。

これを「うれしい」ことと感じるか「悩ましい」ことと感じるかは経験者じゃないとわかりません。

2013年10月12日土曜日

減価償却のマジックは必ず終わるから節税の恩恵として貯まったお金の使い方が重要



税理士との面談で税率が上がる危険性を指摘され落胆しました。

減価償却切れの物件があるので不動産の所得がかなり黒字になるのです。

不動産に関しては節税のウルトラD的な技はないのかなと再認識させられたようで焦りました。

税金は先に払うか後で払うかという問題で最終的には払うことになる。

後で払う事を「繰り延べ」というらしいのです。

繰り延べると現時点ではお金が残る。

この残ったお金をどう有効に使い資産を拡大できるかを真剣に考えて実行すれば後払いのメリットができるということですね

長期間支払いを猶予されることにより期限の利益を得られるわけです。

当初、収益不動産を買うことにより、給与所得との損益通算で所得を抑えることができるという目論見がありました。

実際に税率が下がるという恩恵は受けました。

いずれは短期で償却する物件のメリットはなくなるということはわかっていました。

ただ、それが現実のものとして目の前に突きつけられると、それは悪夢のシナリオだったと感じるのです。

ようするに黒字を圧縮したかったら新たな物件を買うしかない。

それ以外の方法は修繕などの経費を使うこと以外にない。

ただしこの方法では節税になるだろうがキャッシュは減るのです。

結論的には資産の拡大において税額の拡大は逃れられないということです。

じたばたするほどの規模でもないから節税よりもお金を稼ぐ方をどうしたらいいかを考えるのが得策のようでもあります。

短期の年数で減価償却すれば節税の効果は大きい。

だが払わなかった分は後から必ず追いかけてくる。

法人を設立した理由は節税だったはずです。

個人よりも税制上の優遇の幅は大きいと思われる法人のメリットを最大限に利用するしかありません。

2013年8月6日火曜日

税理士は投資家でもファイナンシャルアドバイザーでもないから



新しい税理士を探すにあたって考えたことは

資産状況を「鳥の目」で見て資産拡大に早道で近づくようなアドバイスをタイムリーに与えてくれること。

そのような人を求めていました。

細かい節税のスキルを知りたいわけじゃない。結局税金は払うことになるし払いたくないからと言って妙にあがいても必ず払わされる羽目に陥る事はわかっているからです。

税理士は投資家ではありません。

ファイナンシャルアドバイザーでもありません。

しかし、税務のアドバイスができるのは税理士の免許を持つ人だけという法律での規定があります。

だから税務のアドバイスは税理士に受けるしかないのですが、税務のアドバイスが直接資産拡大に結びつくかどうかはわかりません。

結局、資産を増やそうとする人の能力にかかっています。

ですから、不動産投資であろうと金融証券系であろうと経験を積みながら視野を拡げて、税理士の言うことが役に立つのかどうかを見極めなければならないと思います。

ある不動産投資家の方がおっしゃっていました。

「経費の科目なんてどうでもいいんだよ。あんなものは税理士が専門性を見せるためにこだわってるだけだから。こっちにとっては経費になるかどうかだけが問題なんだよ」

そういう考えもあるわけでして、物事の本質を見るという仕事は投資家自身がしなければなりません。

2013年8月5日月曜日

税理士選び:君は中国記帳工場を知っているか



中国記帳工場とは何か?

これはどうやら税理士さんの間では周知されているようです。

今回、新しい税理士を探す際にネットで税理士事務所を検索していて、ある税理士のサイトにこの情報が載っていたのです。

つまり、税理士が記帳作業を低賃金で中国にアウトソースするのです。

税理士の仕事ではこの記帳作業が最も労働集約的な作業と思われます。

これを安価で外注できれば、クライアントとの契約価格を低く抑えることができるからですね。

この情報を見つけたサイトでは、「激安の税理士」はこのような技を使っている可能性があるからやめた方が良い、という趣旨の説明がありました。

今回、面接した税理士事務所で、この話題を持ち出すと彼らのほとんどは知っていました。

ある地方の税理士がこの手法で記帳を行い、そのシステムを同業他社に売り込んでいたようです。

当然ながら、中国以外に国内でも記帳を外注する場はあります。

実際に今回面接した税理士事務所でも「領収書は何枚くらい出ますか」という質問を受けました。

税務費用の見積もりで領収書の枚数を聞かれたのは初めてでした。

おそらく外注に出す場合に枚数で金額が決められているのでしょう。

この事務所では、中国記帳が「役に立たない」ということを語っておられました。

つまり、数字は読めても日本語が読めないので、まず日本語を教えるのに手間がかかる。

というわけで、信頼のおける記帳を中国でやってもらうためにはかえってコストがかかるという結論だそうです。

でも、

「この人たちもやっぱり外注してるんだよね」

というのがばれちゃったわけです。

2013年8月4日日曜日

税理士探しの旅で税理士を選ぶ基準を学んだ



1週間で4つの税理士事務所と面談しました。

結局決めたのは最後に面接した最も遠方の税理士事務所でした。

決め手は費用でした!

不動産の税務に関する知識があるというのが最低限の条件でした。

不動産に関する税務に「裏技」のようなものはなさそうです。

不動産投資に特化した本も出版数が非常に少ないのです。

一部の税理士で「不動産の専門家」と称して不動産投資家を集客しています。

このような税理士も何か特別なことをやってくれるわけではないのだなあ、と今さらながら納得しています。

今回の税理士面接では税理士を紹介する仲介業者からの貴重な情報も聞いたことで色々勉強になりました。

この業者によると、税理士事務所の仕事力を見極める時のひとつの目安としてスタッフ数とクライアント数の適正比率があるそうです。

およそ1:30より差が開くと危なくなるそうです。

つまりスタッフひとりが担当するクライアントは30くらいまでだと余裕があるのではないかということです。

ですが、これは個人の能力差があるのでこの数字がすべての税理士事務所にあてはまるのかどうかはわかりません。

ただ、経験的に以前の事務所では明らかに適正数を超えていたのではないかと実感しました。

税理士がクライアントとする法人や個人は数年で事業がたちいかなくなったりすることもあるので、必ず自然減します。

これを補うために集客を続けなければ税理士の事業も先細りになるということです。

税理士選びに関する経験値が高まったので、新しい税理士がだめでもまた探すのは難しくないかなという感じです。

今回、税理士に仕事をお願いして契約書をつくったのはなぜか初めてでした。

新しくお願いした先生も「最近までやってなかった」と白状していました。

弁護士から契約書がないということは不備だと言われて始めたらしいのです。

「士業」だと契約的にはカッチリしているのかなという想像がありますが、意外と脇が甘いものだと。

これも新たな発見でした。

2013年7月7日日曜日

貧乏投資家にとって収益物件の長期シミュレーションは意味がない



世の中には色々小難しい計算をするのが好きな人がいるんだなと思います。

そういうものは、あんまり儲けと関係ない場合も多いと感じているのです。

なぜかというと

経済情勢は実際に5、6年で波が変わるサイクルです。

投資家の場合はこの短い波にうまく乗ってお金を稼ぐのが最適です。

株のことはわかりませんが株で儲ける人はこのサイクルで稼ぐのでしょうね。

この考え方は地主大家など土地・物件を短期で売買する可能性のない人にとっては関係ないでしょう。

ところが収益物件を買い増ししながらお金を貯めていこうとするサラリーマン投資家にとっては、これができないと投資としては行き詰まるのではないでしょうか。

ですから20年、30年などという長期のシミュレーションは現在、大金を持っていない人には意味がないのです。

銀行は融資の金利で儲けるのが彼らのビジネスモデルです。

だから最大限に儲けられそうな物件をシミュレーションして融資を出します。

つまり償却期間の長いRCの新築か築浅ということになります。

収益物件をあまり数多く持っていない投資家や、今から投資を始めようとする人にとっては最もCFの貯まりにくい種類の物件です。

銀行が大好きな物件はお金の乏しい投資家にとっては儲かる物件ではありません。

短期のサイクルにうまく乗りキャッシュを増大させるのが「貧者の戦略」です。

地主や大金持ちとはまったくベクトルが違います。

教科書に書いてあるセオリーや、すでにお金持ちの人の言うことをまねしても意味がありません。

長期保有するかどうかわからないのに長期シミュレーションなんかやる必要はまったくないと思います。

2013年5月25日土曜日

台湾の不動産投資家が東京都心の不動産を狙っている



台湾の人が東京の不動産を買っている。

そういう話題がテレビ番組で放送されていました。

この話は実際、最近新築マンションを買う際に営業の方から聞きました。

東京といっても山手線の内側のような都心ですね。

東京の不動産というのは割安だと外国の不動産投資家からは思われているようです。

割安感が元々あったところへ急激な円安で、さらにお得感が増したようです。

台湾の投資家の方は東京の都心の地理や事情にも詳しそうでした。

アベノミクスを引き金に円安が引き起こされました。

この円安のおかげで外国の投資家の動きが活発化しています。

こういう方は賢いですね。

東京の都心はバブル的な景気の動きが起こると不動産の価格は大きくシャープに変動します。

そのメカニズムをわかっているのです。

あくまで「東京の中心部」というターゲットです。

ちょっとでもこのターゲットをはずすと投資にはなりません。

もちろん、こういう地域の不動産を手に入れるためには資金力が必要になります。

本当に資金力がある人たちは、普段から研究しているので、こういうチャンスも逃しませんね。

東京都心のマンションなら賃貸付けも難しくありません。

さらに景気の上がり方によってはキャピタルゲインも狙えます。

インカム、キャピタルの両方を狙えるおいしい投資です。

これはもちろん外国人じゃなくても、日本人でもできますね。

2013年4月28日日曜日

不動産投資の勉強:物件を買うかどうかの判断は第6感が必要



不動産投資で収益物件を探しているのなら住んで気分が良いかどうかを「感じる」ことができないと買うための判断はできません。

物件の周囲が自然いっぱいだと住みやすそうに感じます。

でも賃貸需要がなければアウト。

賃貸需要があるかどうかは「数字」という「論理」で発見できます。

賃貸物件は人間が住む部屋ですからあたり前ですが、住みやすさがなければいけません。

ただ単に家賃が安ければ良いというものではありません。

住みやすいかどうかは「人間」が「感じる」ものです。

第6感で感じることのできない人には不動産投資は難しいかもしれません。

なぜなら収益物件は、ほとんどの場合、部屋の中を見ることもなしに買うかどうかの決断を迫られるからです。

もちろん積算や利回りなどの数字を調べた上での話です。

数字を調べても最終的に買うべきかどうかという判断はプラスアルファの基準が必要になります。

その時に、そのような基準がない人はコンサルに頼ったりするのです。

数字などの論理プラス感じる力が重要。

これは別に不動産に限ったわけではないでしょう。

もっと踏み込んだ言い方をすると

「霊的体験のない人」

はだめなような気がします。

2013年4月5日金曜日

価値のある不動産を買うと所有者の心身が安らかになる



#不動産 は価値のある土地で買うべきである
当たり前だがそういうところは高価です
当たり前だがそういうところは価値が落ちません
当たり前だが利回りは低いのです
価値のある不動産を買うと所有者の心身が安らかになります
価値の低い不動産を買うと逆の事が起こります


このツイートは実体験というか「体感」から出てきたものです。

これ以上の深いことは不動産に関しては言えません。

昔は不動産投資には何か小難しいカラクリがあるのかなあ、なんて想像していました。

そんなものはありません。

価値が高いか低いか。

それだけです。

価値が高いものを安く買うなんてことはできません。

価値が低いものを買っても儲かりません。

本当にただそれだけ。

シンプルなことを難しく考えてはだめですね。

でも「体感」しないとわからない、というのも事実です。

若くして、色んな不動産を買って自分で住んだり、運営したりなんて、ほとんどの人には無理でしょう。

他人の体験を自分で感じることは非常に難しいと思います。

だから不動産は自分で売買してみるしか本質をわかる方法はないのです。

他人の体験には再現性はありません。

コンサルタントから聞いても同じ事です。

札束を燃やす覚悟がある人だけが投資をする資格があると言った人がいます。

それは「体感をする」ということに関して言えば正しい表現かもしれません。

ただし、「燃やす」というのは「無駄にする」ではなく、あなたの「エネルギー源」に転換できる場合だけです。

不動産や収益物件を買って、ただ単に「失敗したな」で終わってしまうのでは「無駄」になるということです。

2013年3月20日水曜日

不動産投資の勉強:税金を払うということは自分にお金が返ってくる可能性があるから



なんでこんなにたくさん #税金 を払っているんだろう、#節税 しなきゃ、じゃなくこんなに税金を払ってる自分は偉い もっと払えるようになろう そう考えてお金を稼ぐことにする なぜなら少なくとも人のためになっているから

こういうツイートをしたのは

確定申告の季節になると税金のことが気になるから。

というわけでもなく、常に気になるのです。

そもそも不動産投資を始めようと決意したきっかけは「税金」だったのです。

なんとか納税額を減らせないのか。

納税額を減らさないとお金はたまらない。

そう思ってましたし、当時の現実ではそうでした。

最近は考え方が変わってきました。

特に「バリ島の兄貴」の本を読んでからでしょうか。

ようするに

「ケチくさい」

というのが良くないように思えてきたのです。

お金をたくさん使えば使うほど、後からそれを上回るお金が入ってくる。

そういう教えです。

これは

「浪費をしろ」

というわけではありません。

人のためにお金をばんばん使おうということです。

それが結果的に自分にばんばん返ってくるという法則です。

納税とはまさに人のためにお金を払うことです。

障害者や生活保護受給者や社会インフラのために使われるのです。

悔しいのは、納税しても、その使い道までは指定できないところです。

でも、もういいんじゃないかと思っています。

不動産を買うだけで本当に色々な税金を払うことになります。

個都税、取得税、印紙税...あっと消費税も払ってる。

それぞれが不動産の額が大きければ大きいほど税額も高まります。

買うだけで自動的に高額納税者になれるのです。

手持ちの現金が少なくてローンで不動産を買うと、税金を払えなくなる可能性もあります。

納税を最後までけちっていると最後はしっぺ返しを食います。

そういう例を私たちはたくさん見てきました。

最後まで支払いを猶予される人などいないのです。

不動産投資は節税のための大変良くできた仕組みとなるとは思います。

でも、結局のところ、けちることには何の意味もないですね。

2013年2月25日月曜日

不動産投資のローンは長期の「計画」ではあるがお金の動きは予測困難



収益物件やマイホームなど #ローン で買うと何十年もの返済計画となるが今のところ10年を超えて返済し続けたものはひとつもない 長期の「計画」ではあるが現実とはまったく違うお金の動きがある ローンはうまく使えばお金は貯まるので「お金を生む」借金をしなければならない

こういうツイートをしたのですが、「お金を生む」借金をどのように組み立てたらベストかと考えるのは難しいですね。

ローンは長期で組んだ方がキャッシュフローが大きくなります。

確かにそうですが、問題は元本がなかなか減らないということです。

元本が減らないというのは別に悪いことではないのですが、出口が難しくなるということでしょうか。

物件を売却しようとする時に残債があると売れませんね。

金利が低く、頭金もなるべく少なくすればローンの全額が増えます。

金利が低いと毎月の返済額が少なくなるから楽なように感じますが、長期保有のリスクは高くなっているかもしれません。

じゃ、毎月の返済額が高い方が良いのかと言われるとお金のない投資家としてはイエスとは言えません。

「金が貯まる」ということと「リスク」は両方を都合の良い状態にはおけないということです。

それは理解したうえで、どのようにローンの戦略などを立てたら良いのかと問われると


「わからない」


としか言いようがありません。

なぜなら融資の期間は何十年という単位で組んで金利も変動します。

物件はその全期間にわたって保有するわけではないからです。

物件を取得した最初の段階では全期間にわたって保有したとしてのシミュレーションしかしませんよね。

IRRとかなんとか小難しい収益の計算をしたとしても収益物件をいつ売るかなんて判断は経済情勢などさまざまな要素がからみます。

その時いくらで売れるかなんて誰にもわかりません。

売りたい価格で売れるまで粘れば保有期間も変わってきます。

投資は計算ができなければダメだという人もいるかもしれませんが、計算できない部分が多すぎるのです。

不確定な将来のリスクだけを考えると不動産投資なんかできないということですね。

だから結局

「胆力」

の問題になると思います。

2013年2月20日水曜日

不動産の知識があれば架空の個人事業の損益通算で還付金を受けるなんてありえない



架空の個人事業を利用して損益通算で赤字にして還付金を受ける方法をサラリーマンに指南し稼いだ人が摘発された。

そういうニュースを最近見ました。

う~ん、これはハイリスク・ローリターンの節税でしたね。これを実行して還付を受けた人は修正申告で重加算税まで課されたそうです。

不動産で賃貸業経営なら全く合法で節税出来るのにね。

個人事業を開業して給与と通算して節税するというのは目新しい技ではないはずです。

実際にやっている人も昔からいたでしょう。

このコンサルタントは、この方法を教えて顧客から数万円の収益を上げていたようですが、税務署から指摘を受けた人たちは、この人の顧客リストから発覚したのではないでしょうか。

個人事業で大きな赤字を出しても、給与所得が少ない場合はあまり恩恵を受けないでしょう。

かなり課税所得の高い人なら有効でしょうが、個人事業をでっち上げて赤字をつくるなんて危なすぎです。

不動産の収益物件を買えば、サラリーマンなら自動的に損益通算の恩恵を受けます。

もちろん不動産を(ローンで)買うというリスクはあります。

でも、「架空の事業」を書類上でつくるという詐欺行為に比べればはるかにローリスクですね。

不動産を買うということはまったく「架空」ではないので、税金に関しては逃げようがありません。

節税しているように見えて、最終的には納税しなければならないような仕組みになっています。

それをうれしいと思うか悔しいと感じるかは、あなたの人生観にかかっています。

最近、大きく納税することで大きなリターンが返ってきやすくなるのではないかと感じるようになってきました。

バリの兄貴の「お金を人のために使えば必ずもどってくる」という教えと「納税」は似ているのかもしれません。

2013年2月11日月曜日

不動産投資の勉強:サラリーマンとして銀行融資を受けるにはサラリーマンとしての実績が最重要ポイント



収益物件と住宅ローンを含めて銀行融資の申し込みを10回くらいトライしたのではないかと思います。

はずれもありますが、はずれの場合は大体理由があってはずれています。

あたりの場合は、あたりの理由もなんとなくわかります。

すべて、サラリーマンとして融資の申し込みをしています。

個人事業主や法人としての融資はありません。

ですから「サラリーマン」のケースしかわかりません。

個人事業主や法人だと金融機関から「見られる」部分は違ってくると思います。

これはサラリーマンであろうとなかろうと違いはないはずですが、銀行の融資が通るということはその人の「信用」が高いかどうかということではないでしょうか。

つまり「継続的に所得が高い」、「継続的に納税している」、「継続的に雇用されている」などが重要で、これらは銀行の「信用」の共通の基準です。

なぜこれが基準だと断言できるのかは、提出させられる情報が共通しているからです。

給与所得額、納税証明、雇用年数、雇用主情報。

これらが必ず要求される情報です。

どの金融機関の申込書でも必須事項です。

残念ながらごまかしようがありません。

申し込みの段階で良い数字に変える方法もありません。

過去から現在に至る実績だけです。

いやな言葉ですが銀行の基準では「属性」というものがかなり大きいのです。

この属性というものは簡単に融資に有利なように「変えられる」ものではありません。

ただし、もし、有利な属性をあなたが保持しているのなら、その属性を長期間「継続」することにより属性の価値は上がるのではないかと思います。 

有利な条件で融資を受けるには、あなたの属性を金融機関が喜ぶような方向に上げていくしかありません。

これはあくまで「サラリーマン」の話です。

個人事業主として不動産投資を行っている人たちとは立場がまったく違います。

不動産投資の本の中には個人事業主の人が書いた、個人事業主向けの方法論が説明されているものがあります。

おそらく、サラリーマンには関係ないので、融資に関しては、ノウハウは役に立たない可能性があります。

サラリーマンにとっての融資の要素は

サラリーマンとしての実績だけです。

2013年2月5日火曜日

不動産投資で儲けるためには短期の入居者は損失だから...



最近、ウチの物件で学生さんが退去しました。

わずか2年(未更新)の入居です。

大学生ですから2年程度で退去というのは想定の範囲内です。

やはりどう考えても損失というか痛い結果です。

なぜなら、ウチの物件は学生向けの狭いワンルームではないからです。

ファミリー物件で部屋も広いので1回のリフォーム費用も割高になります。

わずか2年でも壁紙が汚れるし、その汚れ方が微妙な場合、張り替えた方が良いのかどうかは悩ましいところです。

結局、次の客付けのことを考えると美しくリフォームした方が得策であろうという結論になります。

いつも、まともにリフォームして貸し出している物件が、リフォームせずに募集してしまうと、賃貸の営業さんから「手抜き」を見破られてしまいます。

そうなると、営業から見ると「決め物件」ではなく「噛ませ物件」に降格ですね。

賃貸経営の今後を考えると、そういう状況だけは絶対に避けたいところです。

ワンルームで入居者の入れ替えが激しい収益物件ならリフォーム費用も折り込みずみでしょうが、ファミリー物件で短期の退去は損失が大きすぎます。

こういう事態を避けるためには、やはり入居者の選定が重要だということです。

賃貸経営の初歩的なノウハウだと思いますが、空室が続くというのはオーナーにとってはプレッシャーです。

入居希望者が現れてくれるだけで、思わずよろめいてしまいます。

学生でも、ひょっとして就職してからも入居し続けてくれるのではないか、などと妄想してしまいます。

このあたりの「胆力」が試されるのが賃貸経営の難しさでしょう。

「あわてる乞食はもらいが少ない」

古代からの言い伝えを反芻してみます。

2013年2月2日土曜日

不動産をローンで買うのに銀行の前で丸裸になるのを嫌う人がいる



通常、マイホームを現金で買えるような人はあまりいません。

それは収益物件でも同じことで、何らかの金融機関から融資を受ける方法を考えなければなりません。

マイホームとして区分マンションなどを買う場合は売主のデベロッパーが銀行を準備してくれます。

ですから住宅ローンの融資交渉は丸投げで楽勝です。

そんなに楽なのに、なんと売主の営業マンに抵抗する人がいるそうです。

銀行口座の通帳記帳記録を「エビデンス」として提出をお願いすると

「そんなモノはない!ウチはタンス預金だっ」

そう言って、提出を拒み、気分が悪いと言って結局マンションを買うことをやめてしまうらしいのです。

おそらく、そういう方は本当はお金がなさ過ぎるのに住宅ローンでマンションを手に入れたいと目論んでいただけかもしれません。

収益物件を買って不動産投資をしようという人がそういう態度を見せるとは考えられません。

融資がなければ物件なんて手に入るわけはないのですから必死です。

お金がある程度あって、堅い収入源があり、返済を滞らせない人間であることを銀行に証明しなければなりません。

隠している場合じゃないのです。

最初の収益物件を買った時から銀行の前では素っ裸になってきました。

これに慣れなければ、まず不動産投資に足を踏み込むことは不可能です。

素っ裸になるのは意外と気持ち良いものです。

ただし、裸になった後でお金が入ってくるという保証がある場合ですが...。

2013年1月23日水曜日

東京都心駅近でマンション買うなら中古より新築..その訳は中古高過ぎ!



ネットで区分所有マンションを探していたら興味深い現象を発見しました。

なんと、東京都心の駅近では中古マンションの価格は新築とあまり変わらないのです!

自宅用にマンション買うのにそんなにお金使いたくないよね~。

賃貸借りるよりローン返済額の方が有利な程度の住宅ローンならいいけどな~。

なんて、「なんとな~く築古でもいいか」なんて考えていました。

すると、「築古」の高いこと高いこと!

築30年超えでも新築マンションとほぼ同等の価格で堂々と売り出されています。

驚きでした。

ようするに都心の駅近には、まともな物件は売りに出されていないのですね。

需要があって供給がないのです。

ですから「ボロでも高い」という現象です。

30年以上経過したものをリノベして新築のような価格で売ってます。

たいして価格も違わないのに新築と30年超を比べたら、そりゃ、みんな新築を買いますよね。

同じ住宅ローンを組むのに築古と新築を比べたら出口を考えると後者が有利なのはあたりまえです。

都心の新築マンションがあっという間に売り切れる理由がわかりました。

都心の駅近を買っておけば、値落ちが少ないのです。

5年前に都心でマンションを売った時のことを思い出せば、確かにそういうことなんです。

最近は収益物件を買うことしか考えていませんでしたので、都心住宅の価格メカニズムなんてちっとも考えてませんでした。

不動産投資家ではなく自宅マンションなどをお買いになる方には中学生でもわかるような常識かもしれませんが、恥ずかしながら

発見

でした。

2013年1月11日金曜日

不動産投資で楽々稼ぐ方法ってのは現実の世界にはありません

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1日10分の簡単な作業だけで毎月50万円ザクザク稼げます。

こういう宣伝文句で煽って売り込む情報教材は収益物件と同じくらいの数があるのではないでしょうか。

ちょっと冷静に考えるとそんな事がこの世にあり得るわけはないということは社会に出た人には簡単にわかると思います。

社会に出てなくてもわかりますよね(笑)。

でも、恐ろしいことに「不動産投資」をやろうという人の中に、「わかっていない」人がかなりの数いるようです。


なぜなら、そういう人たちをキャッシュポイント(食い物)にする業者がたくさんあるからです。

そうです。

「楽して儲けたい」人がいっぱいいるから、そういう業者もなくならないのです。

カモにされた「不動産投資家」はカモにされた後に「はめられた」とか「だまされた」とかいう言い訳をします。

自己責任で契約書に署名して物件を買ったり建てたりしたのなら「はめられた」とか「だまされた」というのはありえません。

詐欺にやられたのではなく、自分のお金を「お布施」したことになります。

お布施というのはお寺や神社にするものですが、この場合は自分にお布施したわけです。

自分が愚かだったということを悟らせていただくためにお金を払ったのです。

新築区分マンション

新築アパート

賃貸併用住宅建築

世の中には不動産に関連する「楽々儲かりそうな」案件が色々あります。

残念ながら「楽々儲かりそうな」案件ほど儲かりません。

いや、損する危険性が大きいのです。

ウチもかなりの額のお布施を払いました。

2009年に収益不動産を買い始めた時からそのような方を見てきました。

いまだにあまり状況は変わらないようです。

つまり、コンスタントに新規参入があるということですね。

お布施を「楽々」取り戻すのは至難です。

2013年1月8日火曜日

不動産投資の勉強:5000万円かけながら1カ月で撤退できますか?



筋ジストロフィーで全身が動かない経営者が書いた本を読んでいて不動産に関連する記述があり、気になりました。

「他力本願」で年間50億円稼ぐ!(大塚健)

コミックス専門の古本屋で年商50億円を売り上げている人だそうです。

この本の中で、渋谷に新しい店を出店して失敗した話があります。

オープンした瞬間にお客さんが少ないことを知り、2週間後に閉店を決断し、1カ月で実行したのです。

スタッフは開店に5000万円もかかったのでもう少し様子を見ようと進言したが、決断が速かったので結果的に傷を広げなかった。

そういう話です。

渋谷には中古漫画のオタクは、あまりいなかった、という結論です。

大きな池だと思っていたら実は魚は少なかった。

これは収益物件を買う時にもよくある話でしょう。

賃貸の需給を見誤るとこのような失敗は起こります。

この古本屋の経営者は5000万円を一気に損しました。

収益物件を5000万円で買って空室が埋まらない。

この場合、どうするか。

融資で買って毎月返済しているのなら、必死になって空室を埋めるしかありません。

あとひとつの選択肢は売却です。

この時、もしもこの物件を積算価格以上で買っていたとしたら...

残債を売却により完済することは難しいかもしれません。

決断が速かろうが遅かろうが、お金を損することは間違いありません。

事業でお店を出店することと、収益物件を買い不動産投資をすることには共通点があります。

どちらも、事業を行う場所にお客さんがいるかどうかを見極める必要があります。

不動産の場合は積算価格以下で買うことが重要なリスクヘッジになります。

お店を経営するということは、出店場所の問題以外にもっと多様な要素がからんできます。

不動産投資の場合は、物件を買う場所が投資の成否の大部分を決めてしまいます。

どちらが、事業としてよりシンプルかというと不動産の方のように思えます。

でも、何をもってシンプルと思うかは、人によって違いますよね。

不動産賃貸以外の事業は経験していないので、お店の経営はよくわかりません。

リスクヘッジの仕方がわからないものは怖くてできません。

不動産は「場所」と「価格」が最重要だという以外のことは、あまり深く考えないようにしています。

2013年1月3日木曜日

不動産投資家の情報には資産額と背景が抜けているから投資手法の参考にはならない



不動産投資に関わる人たちは本当に様々なバックグラウンドを持っています。

例え「サラリーマン大家」などというカテゴリーに入りそうな人でも相当な幅があります。

そこに落とし穴が潜んでいるのです。

こういう人たちがネット上や人前で不動産投資のノウハウや銀行融資について語っているのです。

ここから出てくる情報を聞いて不動産投資の世界に入る人もいらっしゃるでしょう。

ウチもそうでした。

全く収益物件を所有していない状態の人からすれば、「経験者」ですからね。

しかも複数棟所有していて「うん億円」の借金をしているような人です。

信じちゃってもいたしかたないです。

大きな落とし穴というのは、こういう情報には、その投資家の「資産額」がすっぽり抜け落ちている場合が多いということです。

相続で大金を得て、そのお金を不動産にそっくり投入している人もかなりいるはずです。

こういう人は、あたかも「ゼロ」から出発して、うまく融資を組み収益物件を買っているかのように話します。

「相続でがっぽり入りました」とか「実家が金持ちで、嫁さんの実家が共同担保にしてくれる物件をたくさん持ってます」なんて人前で言うわけありませんよね。

この手の人に限らず自分の財布の中身を公開する人はいないでしょう。

この種の人の投資法や融資の自慢話を聞いても低所得で貯金もないサラリーマンはまったく再現できません。

不動産投資で「成功している」ように見える人が「見せていない」情報を想像しましょう。

不動産投資は物件を所有していない時期も買い進めていても、常に、いったいこの方向は正しいのだろうかと不安になります。

「表に出ている」情報が気になります。

不動産投資家から直接聞く情報も気になります。

人間は、自分に都合の良い情報だけを取ろうとします。

自分に都合の良い情報を「正しい」と信じがちです。

何が一番正しいかというと、あなた自身が体験した情報だけが「良い情報」で「正しい情報」なのです。

それも、あくまで「あなたにとって」です。

関連:儲かる収益物件を買う早い方法は必死に探すより必死に金持ちになること

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