不動産投資のローンは長期の「計画」ではあるがお金の動きは予測困難

収益物件やマイホームなど　＃ローン　で買うと何十年もの返済計画となるが今のところ１０年を超えて返済し続けたものはひとつもない　長期の「計画」ではあるが現実とはまったく違うお金の動きがある　ローンはうまく使えばお金は貯まるので「お金を生む」借金をしなければならない

こういうツイートをしたのですが、「お金を生む」借金をどのように組み立てたらベストかと考えるのは難しいですね。

ローンは長期で組んだ方がキャッシュフローが大きくなります。

確かにそうですが、問題は元本がなかなか減らないということです。

元本が減らないというのは別に悪いことではないのですが、出口が難しくなるということでしょうか。

物件を売却しようとする時に残債があると売れませんね。

金利が低く、頭金もなるべく少なくすればローンの全額が増えます。

金利が低いと毎月の返済額が少なくなるから楽なように感じますが、長期保有のリスクは高くなっているかもしれません。

じゃ、毎月の返済額が高い方が良いのかと言われるとお金のない投資家としてはイエスとは言えません。

「金が貯まる」ということと「リスク」は両方を都合の良い状態にはおけないということです。

それは理解したうえで、どのようにローンの戦略などを立てたら良いのかと問われると


「わからない」


としか言いようがありません。

なぜなら融資の期間は何十年という単位で組んで金利も変動します。

物件はその全期間にわたって保有するわけではないからです。

物件を取得した最初の段階では全期間にわたって保有したとしてのシミュレーションしかしませんよね。

IRRとかなんとか小難しい収益の計算をしたとしても収益物件をいつ売るかなんて判断は経済情勢などさまざまな要素がからみます。

その時いくらで売れるかなんて誰にもわかりません。

売りたい価格で売れるまで粘れば保有期間も変わってきます。

投資は計算ができなければダメだという人もいるかもしれませんが、計算できない部分が多すぎるのです。

不確定な将来のリスクだけを考えると不動産投資なんかできないということですね。

だから結局

「胆力」

の問題になると思います。