2013年10月26日土曜日

税金との闘い:減価償却マジックと法人をどう使って資産を増やすのか



税理士と面談の結果、やっと減価償却切れ物件の対処方針が決まりました。

4年という最短期間で減価償却をとっていたアパートが今年償却切れを迎えていました。

この影響で今年分の不動産所得は黒字となるであろうという推計になっていました。

この黒字分が給与所得に加算され、課税額が一気に上昇します。

このまま何もせずに税額アップを受けて出血するのか?

なんとか節税の方法はないのか。

ギリギリの判断を迫られていました。

昨年の夏に法人を設立して法人への所得分散でなんとか税額アップのダメージを吸収しようという計画を立てました。

個人よりも控除の幅が大きく融通がきく法人をうまく使わなければ法人を設立した意味はありません。

結局、当初の方針どおり、償却切れのアパートを法人に売却するということで、個人の所得を減らすという方法を実行することになりました。(参考サイト

これに加えて、他の物件の修繕を行うことで経費を増額して節税する対策も行います。

修繕にお金を使うということはお金がフトコロから出て行きます。

同じ「出ていく」のなら自分の物件へお金を回した方が事業へ良い影響があると思います。

空室対策にもなるし、売却時に値段を下げずに済むかもしれません。

減価償却が減った分を個人所得を減らし修繕の経費で課税所得を圧縮する。

これが結論となりました。

来年はほぼ同じ規模のアパートがまた償却切れとなります。

再び同じような手を使うかどうかは未定ですが不動産投資の節税方法というのは種類が限られています。

不動産に限らず所得が増えていけば1人に所得が集中しないように所得を分散するしか税額を抑えることはできません。

収益不動産を買い増していってCFが増えれば、税率・税額の上昇という壁に必ずぶち当たります。

これを「うれしい」ことと感じるか「悩ましい」ことと感じるかは経験者じゃないとわかりません。

2013年10月12日土曜日

減価償却のマジックは必ず終わるから節税の恩恵として貯まったお金の使い方が重要



税理士との面談で税率が上がる危険性を指摘され落胆しました。

減価償却切れの物件があるので不動産の所得がかなり黒字になるのです。

不動産に関しては節税のウルトラD的な技はないのかなと再認識させられたようで焦りました。

税金は先に払うか後で払うかという問題で最終的には払うことになる。

後で払う事を「繰り延べ」というらしいのです。

繰り延べると現時点ではお金が残る。

この残ったお金をどう有効に使い資産を拡大できるかを真剣に考えて実行すれば後払いのメリットができるということですね

長期間支払いを猶予されることにより期限の利益を得られるわけです。

当初、収益不動産を買うことにより、給与所得との損益通算で所得を抑えることができるという目論見がありました。

実際に税率が下がるという恩恵は受けました。

いずれは短期で償却する物件のメリットはなくなるということはわかっていました。

ただ、それが現実のものとして目の前に突きつけられると、それは悪夢のシナリオだったと感じるのです。

ようするに黒字を圧縮したかったら新たな物件を買うしかない。

それ以外の方法は修繕などの経費を使うこと以外にない。

ただしこの方法では節税になるだろうがキャッシュは減るのです。

結論的には資産の拡大において税額の拡大は逃れられないということです。

じたばたするほどの規模でもないから節税よりもお金を稼ぐ方をどうしたらいいかを考えるのが得策のようでもあります。

短期の年数で減価償却すれば節税の効果は大きい。

だが払わなかった分は後から必ず追いかけてくる。

法人を設立した理由は節税だったはずです。

個人よりも税制上の優遇の幅は大きいと思われる法人のメリットを最大限に利用するしかありません。

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