アパートの空室が埋まらなくて困っています

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アパートの空室が埋まらなくて困っています。入居募集で、いい方法があれば教えていただけないでしょうか？

こういう質問がネットのQ＆Aに掲載されていました。

そのお答えとして

• 賃貸専門の仲介業者に頼るべき。
• 業者の店舗に出向き適切な家賃設定を率直に尋ねる。
• 入居希望者が少ない時期はやや低めの設定にする。
• 頭の中にある相場より彼らが考える相場のほうが実情にあっているので（大家としては悔しいけれど）彼らが考える条件を素直に受け入れる。
• 営業さんに、お小遣いあげるから頑張って探して！とお願いすればあっという間に満室になる。
• 営業所に時々差し入れをしましょう。

などというアドバイスが書き込まれていました。

いずれも賃貸営業の方に頑張っていただくための方法を答えていらっしゃいます。

世の中に１００％絶対の答えはありませんよね。

色々と試行錯誤するのが一番だと思います。

ただ、この中で若干気をつけなければならないのは、仲介業者の言う相場は正しいかどうかです。

業者さんはひょっとして、自分たちが早く契約を取りたいがために、大家に家賃を下げさせようとしているだけかもしれません。

賃貸業者にとって６万５０００円から６万円に下がるのは、１回の手数料が若干減るだけですので、あまり関係ないかもしれません。

ところが大家にとっては年収に大きく響きます。５０００円下がれば年間で６万円減収です。

アパート１棟の利回りが下がるということで、売却のことを考えるとインカムゲインとキャピタルゲインの両方にネガティブな影響があります。

仲介業者にとってたいした問題じゃないことが、投資家としては大きな問題です。

ただし、家賃を下げないことによって空室期間が長引けば、その間のインカムゲインはゼロですから、出血をなるべく早く止めるためには、家賃下げを早期に決断した方が得策かもしれません。

う〜む．．．まったく悩ましい問題です。

そこで出て来るのが「営業さんに、お小遣いあげる」です。

これも額によりますが、効き目はあるようです。

そして最後の手段が広告費の積み上げです。

最近、ウチの築古木造アパートの空室が長期間埋まらなくてまずいのです。
 
とうとう広告費３００％でお願いしちゃってます。

１回の仲介で１００％と３００％では仲介業者にとってはインパクトに大きな違いがあります。

かなり鼻息が荒くなるようです。
 
お金を使わずにお金を儲けるというのは難しい状況になっています。

周辺の家賃の下落という負のスパイラルに初めて巻き込まれているようです。

さて、打開策を考えていますが、結局「アレ」しかないのではという結論に達しつつあります。

不動産投資の勉強：リーマンショックから6年

リーマンショックから6年経ちました。

2008年の秋は不動産投資を始めると決心してから最初で最大の試練でした。

自宅を新築後、自宅としていた区分マンションを売りに出していた時期でした。

「申し訳ありません。こういう情況ですから無理です」

リーマンショックの影響で不動産の売りが難しくなったのです。

そういう言い訳で営業マンがわざわざ謝りに来ました。

結局、当初の目論見より1500万円ほど低い額で決済しました。

まったくバカ丸出しの失敗例です。

マンションを売ろうと決めた瞬間に売ればよかっただけです。

ただ単に引っ越しを２回しなければいけないから面倒臭いことと、引っ越し費用が余計にかかるという理由で機を逃しました。

１年も設計・建築に時間を費やしリーマンショックにわざわざ売りの時期をぶち当てる。

タイミング抜群の「セルフ罰ゲーム」でした。

無知というのは高い代償を払わなければならない。

その法則を厳しく体感しました。

そして現在銀行の融資が緩くなった2014年秋です。

２００６年から２００７年のプチバブルに刺激されて家を新築し、最も重要な「売りどき」を逃すという教訓は常に頭にあります。

では、これからいったいどうなる？

バブルの循環というものを意識しなければ痛い目に会います。

２００８年のサブプライム危機とリーマンショックはある意味、米国でのバブルの崩壊と言えるでしょうが、日本におけるプチバブルのピークを２００７年とすると、２０１４年は７年目です。

同じ状態が８年も続くのはまれだと思います。

経済現象も含めて世の中の潮目は６年以内に動く感じがします。

とすると２００７年を経済状況の起点とすると２０１４、２０１５年は大きく動いても全くおかしくないですね。

いったいいつをバブルの頂点とし、底がいつかというのをリアルタイムで体感するのはなかなか難しい。

株と違って値動きや経済状況の変化に鈍感になりやすいのが不動産投資の特徴です。

ぼうっとしてると、あっという間にやられるのは株とそう大差はありません。

唯一の救いは不動産投資の場合は収益物件という現物があるので、土地・建物が価値ゼロになる可能性は低いということです。

しかし、潮目を見る力がなければ儲ける（資産を増やす）ことはできないと思います。

海外不動産投資：ロンドンで英国不動産投資の基本を聞いた

ロンドンへ行く前にネット検索して日本人を顧客としているらしい不動産業者を発見した後、ロンドンで電話してみました。

初めて担当者と電話でお話しした時点で、ターゲットとしている価格帯を聞かれて正直にお答えしたら、その時点で客ではないと判断されたようでした。

それでも一応ロンドンの不動産市場についてお話を伺いたいとお願いしたら快く受け入れてくださいました。

この業者はロンドンで日本人・企業を中心顧客として商売をしているそうです。

現在の為替レートの圧倒的不利状態でロンドンでの日本のプレゼンスは誠にカゲロウのように薄いのです。ビジネスとして果たして成り立っているのかなと思いました。

しかし、良く考えると商売は需要が少なければ少ないほど、ライバルが少ないほど一人勝ちとなる可能性が高くなります。

そんな感じのお店なのかなと思い、ありがたくオフィスで７月１４日にお話を伺いました。

このお店では、新築マンションを売り込む訳ではないので、ロンドンでの賃貸業状況についてじっくり話を聞くことができました。

冒頭から貧乏投資家がこの場所でプレーヤーとなるのは無理というデータが披露されました。

以下はとりとめもない話から抜粋して列挙したものです。

• 現在の住宅ローンは2.3〜2.5％で投資用ローンは4.4％。頭金の額により金利は変わる。
• 頭金は物件価格の５５〜６０％は出しているが２５％で出ていた時期もあった。
• 通常、半分の額は頭金として入れる。
• ２０１５年４月からキャピタルゲイン課税が外国人に対しても実施される予定だが、その内容は決まっていない。
• ロンドンの地元民は一般的に１４〜１５カ月しか住まない。賃貸契約は１年。
• ビザを取得して英国に住んでいる人はビザの有効期間は必ず住む。
• 日本では新築物件には銀行はローンを簡単に出してくれるが、英国では新築物件にはあまり積極的に出してくれない。なぜなら新築物件は実績がないから。新しく開発された地域の価値は見極めにくいので銀行はローンを出したがらない。
• 固定資産税と類似の税金として、council taxがある。物件の価値によって変わる。ただし、これはテナントが入ればテナントが払う。日本では固都税をテナントが払うことはない。
• 物件の管理費は大家が払うが入退去時に行うinventory checkは専門の業者が行い、その費用は大家とテナントが折半する。
• 不動産投資はオフショアにお金を入れておいてから売買する。ローンを組む場合は英国内に銀行口座がないとできないし、家賃も売買と同じ口座にしなければならない。
• このようなオフショアへの口座開設などは金融ブローカーがいるのでお任せできる。

外国だから当然ですが、日本の不動産の慣行とは違うところもあるし、似ているところもあります。

お金さえあれば外国人が英国で不動産を買うことは難しくはないな、と感じました。

業者の話しぶりでは、外国人が地元の銀行で融資を得ることは可能な雰囲気でしたが、金融ブローカーという職種があるということは、このような人たちにお金を払う必要があるようです。

オフショアにお金を入れておくのは英国で不動産を買う人にとっては常識のような感じでした。ということは、そういう金融機関へお金を預けておくことができるほどの資産がなければならないということですね。

いつものように貧乏投資家は「およびでない」 のが海外投資の実態です。

海外不動産投資：ロンドンで新築分譲マンションの販売営業トークを聞いた

CBREという大手の不動産業者からロンドンの不動産投資についてお話（７月１１日）を伺いました。

CBREというのは全く知らなかった会社です。

滞在したホテルの近所を探索していて発見した不動産業者に飛び込んで、ロンドンでの不動産投資についてリサーチしていることを説明したら、なぜかこの業者を紹介されました。この不動産業者は賃貸管理と賃貸仲介だけを業務にしていたので売買や投資についてはわからないということでした。

英国ではネットで投資物件を探すのかと聞いたら「ネットなんかじゃだめだ。XXとか○○とか△△とかの大手じゃないと」と説明してくれて、彼の知り合いの業者に連絡してくれました。

その業者がCBREの営業マンでした。メールと電話で連絡してアポを取りました。現地の会社で会うことになり、前日に会社の所在を確かめるために下見をしました。

市の中心部の地下鉄駅ボンドストリートから徒歩３分の位置にある立派なオフィスビルでした。受付に二人も女性がいてエスコートの女性がさらに降りてきてオフィスまで案内してくれるという豪華な会社でした。

これは、ちょっとウチが考えていた人たちと違うところに来ちゃったな、と思っていたら案の定でした。

説明に現れた男性はイケメンの営業さんで、新築のマンションの売り込みでした。

大画面のプレゼンテーション用のテレビがあるガラス張りの会議室で彼の営業弾丸トークが始まりました。

ロンドンではクロスレイルという新しい鉄道路線が開通する予定になっていて、その路線によるロンドン中心街への通勤時間の短縮が不動産市場に大きなインパクトを与えるらしいのです。

つまり、この新路線の近くからロンドン中心街へ通勤する人たちに買わせるためのマンションを開発しているわけですね。

日本と同じです。

都心への利便性が良い（と思われる）路線の駅付近を開発して販売するという手法は世界共通でしょうか。

大きく違うところがひとつありました。

転売益を得る目的でマンションを買うシステムができているのです。

この業者の説明によるとマンション購入の際、払う金額は物件価格の１０％で良いということ。竣工の直前にならないと住宅ローンは組めないらしいということでした。

これはどういうことかというと、竣工まで数年間の期間に物件が値上がりすることを期待しているのです。竣工直前の最も価格が上昇した瞬間に転売して利益を得るつもりなのです。

もし頭金１０％分を払った時点より物件価格が１０％上がっていたら１０％分の利益を得るということです。

しかし、もし下落していたらどうなるのでしょうか。

当然、損をしますし、足りない分を追い銭しなければならなくなります。

竣工の直前にならないと住宅ローンは組めないというのはこういうカラクリがあるからです。この時期に物件価格が上がっていたら「売り」で、下がるか同等なら住宅ローンを組んで保持するという選択ができるのです。

現在のロンドンの不動産マーケットの状況では「上がる」しか考えていません。

営業マンは物件価格が「上がる」ことを前提にこれから数年先に竣工するマンションを売りつけるのです。

これは中古の収益不動産を買って家賃収入というインカムでキャッシュフローを積み上げる手法とは別物です。

ようするに、この手法では、どんなに高い物件でも頭金の１０％を入れる資金力と下落した際に耐えられる財力プラス胆力があれば良いのです。

現在、中国、シンガポール、中東などから、世界中の富裕層がロンドンの不動産市場にお金を投入しているそうです。ここで売り込みを受けたマンションも外国人が買っているそうです。

基本的にキャピタルゲイン狙いの投資を実施している訳ではないので、このようなお話を聞いていると、全く違うプレーグラウンドという感じです。

お金を動かせる規模の桁数が２桁以上違うという感覚でしょうか。

営業マンは、この取引で最大のリスクは「仕事を首になること」だと言いました。

しかしながら、ご心配はありません。

なぜならマンションの竣工時期には物件価格は必ず上がっていますから、転売すれば、あなたは損することはありません。

これがトドメの営業トークのようでした。

「今買えば、あなたは絶対損しませんよ〜」

不動産の価格変動に「絶対」などというものはありません。

「ないものをあるかのように想像させて売り込む」

詐欺師のようですが、売買契約書に書いてあることを納得して買ったら詐欺は成立しませんよね。

21才で8千万円を貯めて大家になった「大黒天人」さんの特殊能力（健美家の投資家インタビュー）

健美家のインタビュー記事で大変参考になるな、と思ったものがありましたので、引用をさせていただきます。

引用：

物件を買うときは、どんなところを見ますか？

大黒天人さん
重視するのは、住所と価格です。ファミリータイプで利回り１５％以上が一つの基準。その他、国勢調査の人口の動きや、県の人口調査も気にします。それと、エリアを広げるときは、実際にその街に暮らしてみるようにしています。
名古屋に関しては、半年ほど住んでみて、対象のエリアを決めました。私は不動産投資家は、鵜匠と同じだと思うんです。物件という鵜にたくさんお金を稼いでもらうためには、大家は「 いい漁場 」を選ぶことが大切です。

ファミリータイプを狙う、というのは基本的にウチと同じですが、「半年ほど住んでみて」からエリアを決めるというのは到底まねできません（笑）。

もし資金力があり、専業大家だったらトライするべき戦略かもしれませんね。

入れ替わりの激しい単身者向けの物件を避けるのは客付けの経費で消耗をさけるための懸命な選択と思います。

引用：

１棟当たり１２室までを目安にしています。利回りを確保しやすく、売る時の手離れがいいからです。

巨大な物件に手を出さない。これも投資効率を高めるためには必要ですね。固定資産税が高くなりますから利回りが上がりません。


引用：

もちろん、頭が良いだけではダメ。学歴と収入が比例しないのは、お金儲けがそんなに単純なものではないからです。中でも、コミュニケーション能力は特に重要。遠隔地でも信頼できる相手を見つけて、うまく任せることで、自分がラクをできます。

学歴と収入が比例しないというのはデータとして誰かが証明した、というのを読んだことがあります。学歴と収入が関係するのは雇われて働くサラリーマンだけでしょう。

大黒天人さんが成功しているというのを納得できるのは、最初に不動産の種銭を稼いだのが「たまごっち」を転売して儲けたという経歴があるからです。

自分でお金を儲ける才覚があったというところです。サラリーマンが属性だけで融資を引いて不動産投資を始めたわけではないからです。


「心に残る師匠の教え５つ」というのはお金を稼ぐ人すべてに共通して使えると思いますのですべて引用させていただきます。


引用：

1、自分でできないことはするな。
2、不動産所得は決して不労所得ではない。不動産所得＝多能所得である。
3、平凡の皮をかぶった非凡であれ。
4、法律は弱い人間の味方をするのではなく、知っている人間の味方をする。そしてそれは、裁判でも同様である。
5、不動産投資の基本は、いかに物を安く購入して（仕込んで）高く売る（売却）ができるかによる。
そして、交渉事は三方良し（売主・買主・世間（業者・入居者））であること。
自分だけいいと思う人はすべからく失敗する。

１）は、経営者は自分でなんでもやるべきではなく、「できる人」をいかにうまく使えるかということでしょう。

５）の交渉事は確かに、当事者の誰かが突出して儲けるという構造ではうまくいかないということですよね。

詐欺師が素人からお金を巻き上げても結局、最後は痛い目に会うというのと同じでしょうか。

住宅ローンは長期の返済なんかを計算してシミュレーションしたりするからややこしくなる

住宅ローンの金利は変動か固定か？

元利均等返済方式か元金均等方式か？

色々悩ましいことが多いですね。

結局、住宅ローンを借りることの目的がはっきりしないと、なんだかわからなくなりそうです。

はっきり言って個人的見解では、住宅ローンの設定は

「どうでも良い」

です。

なぜ、どうでも良いかというと

一つの物件の住宅ローンを完済することを考える必要はないと思うからです。

ここ１５年ほどでマンション区分を２件購入し、戸建てを１棟新築しました。

いずれも住宅ローンを完済することなく売却して次の物件を購入して住宅ローンを組んでいます。

最初は８年、２回目は５年弱です。

現在３回目の住宅ローンを返済中です。

人間の人生は何があるかわかりません。

住宅ローンを３５年で組んで３５年後のあなた自身の状況や世の中、あるいは居住環境の変化を予言することはできません。

５年先もまったくわかりません。

ですから、そもそも３５年をトータルして住宅ローンの損得をシミュレーションすることには何の意味もありません。

ファイナンシャルプランナーや銀行員の言うことなんか聞いてはいけません。

誰の言うことも聞いてはいけません。

住宅を住宅ローンを組んで買うことに金銭上のメリットを期待することはできません。

なぜなら、自宅として使用する不動産はお金を生み出すことはないからです。

お金を生み出さないのに借金をするということはリスクしかないということです。

では、このリスクを回避するためにはどうしたら良いのでしょうか。

答えは非常にシンプルです。

住宅を買った後に住宅の価格がなるべく下がらないような物件を買うということです。

９９．９％の新築物件は購入の契約を結んだ瞬間に転売した時の価格はがっくりと下がります。

これを防ぐことは不可能です。

買った瞬間に

「中古物件」

になるのです。

ただ、物件によっては下落幅が小さいものもあります。

それは都心の人気地区で利便性の良い物件です。

そんなの高い物件に決まってますよね。

じゃ、あきらめて中古を買いましょう。

ただし、中古も同じような条件の物件じゃないとリスク回避はできませんね。

買った直後に会社をクビになって収入が途絶えた状態を想像して住宅を買えば良いだけです。

ようするに物件を売って住宅ローンの返済額が残っていなければ良いわけですよね。

５年後に物件を売らなければならなくなった時に残債がなくなる程度の借金ならリスクは低いでしょう。

この年数をどう考えるかはあなた次第です。

フルローンで元利均等ならなかなか残債は減らない。

そのような状態で購入後の価格下落幅が大きい住宅を買えばドボンです。

リスクの度合いを比較すれば

新築　＞　中古

元利金等　＞　元金均等

これくらいを頭に入れておけば良いのではないでしょうか。

もちろん金利が低ければ低いほどリスクは低いはずです。

後は

頭金少ない　＞　頭金多い

ですね。

あれ、これって収益物件と同じことか．．．

キャッシュフローと資産を増やすなら（水戸大家さんブログ）

基本的に資産の少ないサラリーマンはこの順番で資産を増やす方法が最も手堅いのではないかと思います。いきなり低利回りRC購入はドボンです。

引用

そして、地方の物件と都心の物件の話に戻りますが、

地方の物件では利回りが高く、

なおかつ積算評価も高い物件が多いのです。

反対に、都心だと利回りが低いのは当たり前なのですが、

なおかつ、積算評価も低い物件が多いのです。

記事全文

女性たちよ! 家族のピンチに備えて貸家を買おう! 加藤ひろゆきさん、黄金ガールさん（健美屋不動産投資コラムの対談）

不動産を投資として買う場合は他人に頼っていては危ないということですね。

引用

知り合いの大家さんが、有名コンサルタントの紹介で物件を買った後、まわらなくなってしまい、困って相談したら、「 うちは買うまでのコンサルタントで、その先のことは関知しない 」といわれたそうです。毎月、高いお金を払っていたのにって、相当、ショックを受けていましたよ。

記事全文

融資期間は長期が良いのか？短期が良いのか？

結論的にはキャッシュを現在の段階で蓄積して次の投資へ備えるというのが正解のようですが．．．

引用：

不動産投資を融資を組んで投資をする場合、
　融資期間を長く組んで投資した方が良いのか？
　それとも短く組んで投資をした方が良いのか？
　を悩まれる方がいます。

　これの答えは、
　「融資期間はなるべく長く組んだ方が良い」
　
http://mitoooya.com/archives/52372346.html

不動産投資の勉強：ロンドンはパブでも住宅で盛り上がる､酒のつまみは値上がり話

不動産投資の場所はロンドンであろうと日本であろうと世界的に同じですね。

ブームがあるということはバブルの破裂もあるわけです。

記事引用　
高まる需要と供給不足、過去最低付近の借り入れコスト、政府の購入促進策、そこに持ち家に対する英国人の強い思い入れが合わさって、不動産ブームをあおっている。

不動産投資の勉強：スゴい「減価償却」

スゴい「減価償却」というちょっと恥ずかしいタイトルの本を読んでみました。

不動産投資を始めたら自分にとってメリットになると確信したのは

「減価償却」で「損益通算」をして「所得税」が低くなるという理屈を知ってからでした。

減価償却のおかげで個人所得税がほとんどゼロになるというホントに素敵な時期も一瞬ではあるが経験しました。

その後、不動産所得も増え、減価償却だけでは損益通算で個人所得を赤字にするところまではいかなくなりました。

それでも、税理士からは、不動産のおかげでこれだけ所得を圧縮できているんだから上出来ですよ、と言われ、そんなものなのかな、とちょっと落胆していました。

さらに、４年で償却していた築古木造物件が償却を終えることになる時期を迎え、償却によるマジックはすべて終わるという現実を迎えました。

ブルーになりました。

ここで、法人を管理会社として設立し、そちらに物件を売却してさらに減価償却を生きながらえさせるという技を実行しました。

これとて、またもその会社で保有している物件の償却が切れたらどうするか。

同じ問題が出てきます。

つまり

終わりのない節税なのです。

この「終わりのない節税」の意味がわからないと減価償却の意味もわからないことになります。

それに気付かされました。

この本で。

ようするに節税により払わなくてすんだ所得は国からの無利子融資だと考えれば良いのです。

今期払わなくて済んだ税金は将来のある時点で必ず払わなくてはならなくなります。

つまり支払いを猶予されている状態です。

ということは現金が手元に残るのです。

この残った現金を有効活用することができればOKです。

そう考えれば永遠に納税を繰り述べれば良いわけです。

この「繰り延べ」の最大の仕組みが減価償却なので、これを使わない手はありません。

そういう意味でも不動産で減価償却を取るというのが最も効率的なのではないでしょうか。

なぜなら、減価償却を取るためにわざわざ何かを買うという過程があれば、必ず、そのための現金が外に出ていきます。

収益物件を買えば、その物件が収益を生み、同時にその物件が減価償却で節税による所得を生み出します。

不動産投資の場合は、減価償却を取れる建物の価格をひたすら高くするという作業が最大のポイントです。

これを最大限に有効に利用できれば、かなり有利に減価償却のメリットを享受できます。

このやり方については、様々なメディアで公開されていると思いますのでここではあえて触れません。

投資用の賃貸物件に長期間住んでいただくのは有難いがリフォーム経費が大きい

最近、所有物件から退去された方があり、その空室をチェックに行きました。

築古の木造アパートですが、なんと連続１６年も住まれていたのです。

と言ってもウチが所有者になってからは5年ですが。

独身男性でしたが結婚が理由でした。

このように長期間住んでいただくのは大家としては大変ありがたいことです。

長期間住む人の特徴は何とも言えないのですが、家賃の価格帯とその人の収入、物件の環境など、いくつかの要因がうまく重なって長期入居になります。

これを大家がコントロールできるかというと、はっきり言って難しいと思います。

人間の人生には色んな変化が起こります。

物件の周りの環境も変化します。

物件そのものも変化（劣化）します。

このうち、大家がコントロールできそうなものは物件の劣化に対処することだけです。

部屋の劣化に対処すると言っても、居住中に大幅なリフォームをすることは困難です。

そんなところにお金をかけても退去する方は部屋の内容の理由以外で退去するでしょう。

この部屋も大幅なリフォームをしてから賃貸募集をすることになります。

業者に見てもらい、壁紙、フロアなど交換部分をチェックして見積もりを出してもらうことになりました。

４０㎡ほどの物件ですが、３０万円もかかってしまうかもしれません。

わずか6.6万円の賃料で30万円の経費はとても痛い。

5年でいただいた賃料が396万円としてもローン返済とその他の経費がかかるとすれば、ざっくり200万円程度しか利益は残らなかったことになります。

この200万円から30万円が引かれると5年で170万円しか利益はなかった訳です。

1年で34万円です。

ローン返済が引かれる収益物件からはこの程度の利益しか上がらないのです。

この5年間で連続して住んでいただいてその程度です。

これがもっと頻繁に入退去が起こっていたら収益はさらに低下します。

恐ろしい話です。

インカムゲインを狙う賃貸業では入退去の頻度が少ないということが最大の恩恵です。

逆は儲かりません。

銀行の融資姿勢はコロコロ変わるのでそれを利用することはできるのか

銀行の融資に関するポリシーは短期間で変わるという話は聞いたことがあります。

実際にその通りであるようです。

なぜなら、最近、銀行の担当者がウチに融資を出したがっているという話を聞いたからです。

最後にそこから融資をいただいた時には、当分おたくには融資は出せませんと言っていたのです。

現在は期末に近いからということもあるでしょうが、劇的な態度の変化です。

通常、景気が良くなると銀行・金融機関の融資は緩くなると言われています。

融資の基準が緩くなるということは収益物件や不動産を買える人が増えるということです。

「買いたい・買える人」が増えると物件の需要が増え、物件価格が上がります。

物件価格が上がると利回りが下がります。

利回りが下がると儲けが減ります。

融資が緩い時期は銀行は利回りの低い収益物件でも融資を出します。

これは「買える人」にとっては危険な状態です。

なぜなら、うっかり「儲からない」物件を「融資が付くから」という理由で買ってしまう可能性があるからです。

銀行にとって、収益物件の利回りが高いとか低いとかは関係ありません。

長期間にわたり金利が入ってくれば銀行は儲かるのです。

利回りが低くて積算価格が購入額より低い物件を買ってしまえば、購入後しばらくは儲からないからと言って売却はできませんし、借り換えもできません。

銀行にとっては好都合です。

融資金利の低い銀行ほど「儲かるお客」を囲いこむことができます。

金融機関の儲けの戦略としては「長期間、金のタマゴを生み続けるガチョウ」が欲しいのです。

金融機関にとって「金のタマゴを生み続けるガチョウ」になるのはかまいません。

しかし、金のタマゴの分け前にあずかれなければ悲惨です。

現在の融資が緩い時期というのは物件の選定を誤らないようにしなければならないようです。

逆に融資の基準が厳しい時期というのは、儲からない物件には融資を出してくれない可能性が高いと思います。

そういう時期の方が物件を買うリスクは低下しているでしょう。

なぜなら、物件の供給が上がるので利回りが上がるからです。

融資が緩い時期の方が収益物件は買いやすいように感じますがリスクは高まると考えた方が良いのではないでしょうか。

賃貸で最もいやな退去を減らす方法は家を買えない人に入居していただくこと？

賃貸アパートを経営していて最も難しくて「イヤナ」ことは退去があり、客付けをしなくてはならないことです。

これさえやらなくてよかったら「賃貸経営は天国だ」と言ってしまいたいのです。

不動産投資を「不労所得」と考える人は、賃貸経営が始まると

「そんな話は幻想だった！」

と気づきます。

賃貸経営を「経営」と理解して始めた人は恐らく、

「仕事が少なくて驚いた」

と思うかもしれません。

バカバカしい話ですが、怠け者にとってちょびっとでもだるい仕事があると、怠け者は、この世の終わりのような反応をします。

働き者の方には申し訳ありませんが、そんなものです。

そこで、答えの出ない質問をしてみました。

「いったいどういう人に部屋を借りてもらったら永遠に住んでもらえるか？」

同じ賃貸アパートに長期間住む人をプロファイリングすると

• 人事異動がない（職場が変わらない）
• 引っ越すお金がない
• 引っ越すのがだるい
• 家賃が安い（と思っている）
• その場所が好きでたまらない
• 家（マンション）を買おうなどとは思わない

などが浮かびました。

もっとありそうですが。


４年間賃貸を運営した経験から、退去する人の理由は様々です。

ですから、退去しない人はどういう人かと断定するのは難しそうです。

ただ、長期間住んでいただいている人の特徴を考えると上記の条件に当てはまるような気がします。

つまり、退去しなさそうな人に入居していただくためには、上記の条件になるべくたくさん当てはまるような人を選んだ方が良いということでしょうか。

ところが、上記に当てはまる人の中で

• 引っ越すお金がない

に当てはまる方は家賃も払えなくなるリスクがあります。

つまり、「お金をたくさん稼ぐ人も、稼がなさ過ぎる人も」リスクが高いということです。

難しすぎますね（笑）！

ここまで考えていくと賃貸物件の種類も重要なファクターになってきそうです。

しょっちゅう人が入れ替わる物件はＮＧです。


不動産投資を始めようとする人が最初に憧れるのは「家賃が高い」物件かもしれません。

これは上記に当てはまる条件の中で

• その場所が好きでたまらない

に当てはまる人が入居するかもしれませんが、ちょっとやばそうです。

なぜなら「高い家賃」を払える人は近い将来「家を買う」かもしれません。

だんだん考えるのが面倒くさくなってきました。

結論です！

適度に所得が低く、あちこち引っ越さざるを得なくなるような野望と能力に欠けている。

これを入居申し込みが入った時に見極めることですね。

以上！