最近、所有物件から退去された方があり、その空室をチェックに行きました。
築古の木造アパートですが、なんと連続１６年も住まれていたのです。
と言ってもウチが所有者になってからは5年ですが。
独身男性でしたが結婚が理由でした。
このように長期間住んでいただくのは大家としては大変ありがたいことです。
長期間住む人の特徴は何とも言えないのですが、家賃の価格帯とその人の収入、物件の環境など、いくつかの要因がうまく重なって長期入居になります。
これを大家がコントロールできるかというと、はっきり言って難しいと思います。
人間の人生には色んな変化が起こります。
物件の周りの環境も変化します。
物件そのものも変化（劣化）します。
このうち、大家がコントロールできそうなものは物件の劣化に対処することだけです。
部屋の劣化に対処すると言っても、居住中に大幅なリフォームをすることは困難です。
そんなところにお金をかけても退去する方は部屋の内容の理由以外で退去するでしょう。
この部屋も大幅なリフォームをしてから賃貸募集をすることになります。
業者に見てもらい、壁紙、フロアなど交換部分をチェックして見積もりを出してもらうことになりました。
４０㎡ほどの物件ですが、３０万円もかかってしまうかもしれません。
わずか6.6万円の賃料で30万円の経費はとても痛い。
5年でいただいた賃料が396万円としてもローン返済とその他の経費がかかるとすれば、ざっくり200万円程度しか利益は残らなかったことになります。
この200万円から30万円が引かれると5年で170万円しか利益はなかった訳です。
1年で34万円です。
ローン返済が引かれる収益物件からはこの程度の利益しか上がらないのです。
この5年間で連続して住んでいただいてその程度です。
これがもっと頻繁に入退去が起こっていたら収益はさらに低下します。
恐ろしい話です。
インカムゲインを狙う賃貸業では入退去の頻度が少ないということが最大の恩恵です。
逆は儲かりません。
0 件のコメント:
コメントを投稿