住宅ローンの金利は変動か固定か？
元利均等返済方式か元金均等方式か？
色々悩ましいことが多いですね。
結局、住宅ローンを借りることの目的がはっきりしないと、なんだかわからなくなりそうです。
はっきり言って個人的見解では、住宅ローンの設定は
「どうでも良い」
です。
なぜ、どうでも良いかというと
一つの物件の住宅ローンを完済することを考える必要はないと思うからです。
ここ１５年ほどでマンション区分を２件購入し、戸建てを１棟新築しました。
いずれも住宅ローンを完済することなく売却して次の物件を購入して住宅ローンを組んでいます。
最初は８年、２回目は５年弱です。
現在３回目の住宅ローンを返済中です。
人間の人生は何があるかわかりません。
住宅ローンを３５年で組んで３５年後のあなた自身の状況や世の中、あるいは居住環境の変化を予言することはできません。
５年先もまったくわかりません。
ですから、そもそも３５年をトータルして住宅ローンの損得をシミュレーションすることには何の意味もありません。
ファイナンシャルプランナーや銀行員の言うことなんか聞いてはいけません。
誰の言うことも聞いてはいけません。
住宅を住宅ローンを組んで買うことに金銭上のメリットを期待することはできません。
なぜなら、自宅として使用する不動産はお金を生み出すことはないからです。
お金を生み出さないのに借金をするということはリスクしかないということです。
では、このリスクを回避するためにはどうしたら良いのでしょうか。
答えは非常にシンプルです。
住宅を買った後に住宅の価格がなるべく下がらないような物件を買うということです。
９９．９％の新築物件は購入の契約を結んだ瞬間に転売した時の価格はがっくりと下がります。
これを防ぐことは不可能です。
買った瞬間に
「中古物件」
になるのです。
ただ、物件によっては下落幅が小さいものもあります。
それは都心の人気地区で利便性の良い物件です。
そんなの高い物件に決まってますよね。
じゃ、あきらめて中古を買いましょう。
ただし、中古も同じような条件の物件じゃないとリスク回避はできませんね。
買った直後に会社をクビになって収入が途絶えた状態を想像して住宅を買えば良いだけです。
ようするに物件を売って住宅ローンの返済額が残っていなければ良いわけですよね。
５年後に物件を売らなければならなくなった時に残債がなくなる程度の借金ならリスクは低いでしょう。
この年数をどう考えるかはあなた次第です。
フルローンで元利均等ならなかなか残債は減らない。
そのような状態で購入後の価格下落幅が大きい住宅を買えばドボンです。
リスクの度合いを比較すれば
新築 ＞ 中古
元利金等 ＞ 元金均等
これくらいを頭に入れておけば良いのではないでしょうか。
もちろん金利が低ければ低いほどリスクは低いはずです。
後は
頭金少ない ＞ 頭金多い
ですね。
あれ、これって収益物件と同じことか．．．
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