2014年11月8日土曜日

アパートの空室が埋まらなくて困っています

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アパートの空室が埋まらなくて困っています。入居募集で、いい方法があれば教えていただけないでしょうか?

こういう質問がネットのQ&Aに掲載されていました。

そのお答えとして

  • 賃貸専門の仲介業者に頼るべき。
  • 業者の店舗に出向き適切な家賃設定を率直に尋ねる。
  • 入居希望者が少ない時期はやや低めの設定にする。
  • 頭の中にある相場より彼らが考える相場のほうが実情にあっているので(大家としては悔しいけれど)彼らが考える条件を素直に受け入れる。
  • 営業さんに、お小遣いあげるから頑張って探して!とお願いすればあっという間に満室になる。
  • 営業所に時々差し入れをしましょう。
などというアドバイスが書き込まれていました。

いずれも賃貸営業の方に頑張っていただくための方法を答えていらっしゃいます。

世の中に100%絶対の答えはありませんよね。

色々と試行錯誤するのが一番だと思います。

ただ、この中で若干気をつけなければならないのは、仲介業者の言う相場は正しいかどうかです。

業者さんはひょっとして、自分たちが早く契約を取りたいがために、大家に家賃を下げさせようとしているだけかもしれません。

賃貸業者にとって6万5000円から6万円に下がるのは、1回の手数料が若干減るだけですので、あまり関係ないかもしれません。

ところが大家にとっては年収に大きく響きます。5000円下がれば年間で6万円減収です。

アパート1棟の利回りが下がるということで、売却のことを考えるとインカムゲインとキャピタルゲインの両方にネガティブな影響があります。

仲介業者にとってたいした問題じゃないことが、投資家としては大きな問題です。

ただし、家賃を下げないことによって空室期間が長引けば、その間のインカムゲインはゼロですから、出血をなるべく早く止めるためには、家賃下げを早期に決断した方が得策かもしれません。

う〜む...まったく悩ましい問題です。

そこで出て来るのが「営業さんに、お小遣いあげる」です。

これも額によりますが、効き目はあるようです。

そして最後の手段が広告費の積み上げです。

最近、ウチの築古木造アパートの空室が長期間埋まらなくてまずいのです。
 
とうとう広告費300%でお願いしちゃってます。

1回の仲介で100%と300%では仲介業者にとってはインパクトに大きな違いがあります。

かなり鼻息が荒くなるようです。
 
お金を使わずにお金を儲けるというのは難しい状況になっています。

周辺の家賃の下落という負のスパイラルに初めて巻き込まれているようです。

さて、打開策を考えていますが、結局「アレ」しかないのではという結論に達しつつあります。

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